GDL 9/29: Riduzione della pigione quale provvedimento cautelare
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città in re C. / S. del 20 giugno 2003

29. Art. 274f cpv. 2 CO

Riduzione della pigione quale provvedimento cautelare

Quale provvedimento cautelare adottabile dal Pretore ai sensi dell'art. 274f cpv. 2 CO rientra anche la limitazione della pigione depositata presso l'Ufficio di conciliazione.

L'adozione di una siffatta misura presuppone l'adempimento dei requisiti dell'urgenza e del notevole pregiudizio.

Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città in re C. / S. del 20 giugno 2003

Estratto dai considerandi

In fatto e in diritto:

- Che giusta gli artt. 274f cpv. 2 CO e 413 cpv. 1 CPC, il Giudice, su istanza di parte, può decretare in qualsiasi momento provvedimenti cautelari nell'ambito di una controversia in materia di locazione di locali d'abitazione e commerciali, al più presto però a far tempo dall'introduzione dell'istanza all'Ufficio di conciliazione.

Ad esempio, il Giudice può limitare la proporzione della pigione depositata (Lachat, Le bail à loyer, pag. 104, n. 3.2.7 e pag. 185, n. 7.5.10; Higi, Zürcher Kommentar, ad art. 274f CO, n. 9 e segg.);

- Che affinché si possano ordinare provvedimenti cautelari, devono essere adempiuti i requisiti essenziali dell'urgenza e del notevole pregiudizio ed inoltre deve essere accertata l'esistenza della parvenza del buon fondamento dell'azione di merito ("fumus boni juris").

La ricorrenza di tali requisiti deve essere esaminata d'ufficio.

L'estremo dell'urgenza è dato soltanto quando esista una impellente necessità di togliere gravi inconvenienti la cui persistenza, durante lo svolgimento della causa di merito, potrebbe avere per effetto quello di mutare una situazione di fatto non più, o difficilmente, ricostruibile a causa ultimata.

Il requisito del notevole pregiudizio è realizzato allorché dal ritardo a procedere può derivare all'interessato un danno grave, imminente, difficilmente riparabile (Cocchi/Trezzini, CPC annotato e massimato, ad art. 376, n. 4);

- Che, ancorché non possa essere negata l'esistenza di una parvenza di buon fondamento (quantomeno parziale) delle ragioni di C. nella causa di merito avviata il 27 novembre 2002 da S. (inc. DI.2002.243), in concreto non risultano adempiuti gli ulteriori due presupposti, vale a dire quello dell'urgenza e del notevole pregiudizio.

Condizioni, queste, che l'istante C. non ha reso verosimili, limitandosi ad allegarle.

Non vi è urgenza poiché non è ravvisabile una impellente necessità di "togliere gravi inconvenienti la cui persistenza potrebbe avere per effetto quello di mutare una situazione di fatto non più, o difficilmente, ricostruibile" (v. sopra).

Non vi è notevole pregiudizio poiché non è stato neppure addotto quale sarebbe il "danno grave, imminente e difficilmente riparabile" che il locatore è in procinto di subire. C. non ha neppure indicato, con supporto della relativa documentazione, a quanto ammonterebbero gli oneri ipotecari e di ammortamento, né ha reso verosimile il fatto di non essere in grado di altrimenti farvi fronte, senza attingere agli importi depositati;

- Che, contrariamente a quanto indicato dall'istante, lo scopo del deposito della pigione non è unicamente quello di un "mezzo di pressione nei confronti del locatore", bensì anche quello di permettere al locatario di rivalersi sul deposito stesso dopo valutazione delle reciproche pretese (Higi, op. cit., ad art. 259i CO, n. 29), comprese quelle concernenti crediti/debiti anteriori all'inizio del deposito.