GDL 9/20: Disdetta per gravi motivi
Ufficio di conciliazione di Minusio in re L. / Z. del 18 giugno 2002

20. Art. 266g CO

Disdetta per gravi motivi

Per gravi motivi si intendono tutte quelle circostanze straordinarie ed importanti che, al momento della conclusione del contratto, non erano conosciute né prevedibili, né sono imputabili a colpa della parte che se ne prevale.

Ufficio di conciliazione di Minusio in re L. / Z. del 18 giugno 2002

Estratto dai considerandi

- Che tra i signori L., in qualità di conduttori, e i signori Z., in qualità di proprietari, è stato sottoscritto in data 1° luglio 2000 un contratto di locazione avente per oggetto l'appartamento al I° piano dello stabile sito in Via C. a Gordola.

La locazione ha avuto inizio il 1° luglio 2000, con durata indeterminata, potendo il contratto essere disdetto con preavviso di tre mesi alla scadenza 30 giugno, la prima volta al 30 giugno 2003.

Separatamente le parti sottoscrivevano inoltre un contratto di locazione per parcheggio veicoli di durata semestrale disdicibile con un mese di preavviso.

- Che con lettera raccomandata di data 22 marzo 2002 i conduttori intimavano ai proprietari la disdetta della locazione con effetto al 30 giugno 2002, adducendo gravi motivi e sostanziando gli stessi con le incomprensioni ed il difficile rapporto istauratosi tra proprietari ed inquilini.

- Che con scritto 25 marzo 2002 i proprietari contestavano i motivi addotti da controparte dichiarando nel contempo di non accettare la disdetta presentata. Quest'ultima veniva per contro riconfermata dal rappresentante degli inquilini in data 19 aprile 2002 con l'ausilio di un certificato medico.

- Che con istanza del 19 aprile 2002 a questo Ufficio i conduttori chiedono venga riconosciuta la validità della disdetta inoltrata con effetto al 30 giugno 2002 e di conseguenza anche la fondatezza dei motivi all'origine della stessa.

- Che convocate le parti alla seduta del 21 maggio 2002, i convenuti non si sono presentati scusando con lettera del 16 maggio 2002 la loro assenza e rimettendosi al giudizio di questo Ufficio.

- Che giusta l'art. 29 della legge cantonale di applicazione in materia di locazione se una o entrambe le parti non compaiono all'udienza e non giustificano la loro assenza, l'Ufficio procede nella lite giudicando in base all'istanza ed alle prove addotte. Non è prevista la riconvocazione.

- Che per l'art. 266g CO ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendono incomportabile l'adempimento del contratto, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi.

- Che per costante dottrina e giurisprudenza nel concetto di motivi gravi vanno comprese tutte quelle circostanze straordinarie ed importanti che, al momento della conclusione del contratto non erano né conosciute né potevano essere previste né sono imputabili alla colpa della parte che le invoca (DTF 122 III 226, Zihlmann / Das Mietrecht, pag. 109).

- Che a mente dello scrivente Ufficio nell'evenienza concreta non sono dati i presupposti dell'art. 266g CO per fondare la disdetta. Infatti, dalla documentazione versata all'incarto non risulta che, prima della disdetta inoltrata il 22 marzo 2002, tra le parti sia già intercorsa corrispondenza atta a denunciare una situazione insostenibile, né comprovante della stessa può essere considerato il certificato medico prodotto dagli istanti nel quale si fa solo un generico riferimento all'impossibilità della conduttrice di convivere nello stesso stabile della proprietaria. Da notare infine che la presenza di bambini piccoli nell'edificio era nota agli istanti sin dall'inizio del contratto; oltretutto non risulta che difetti nell'isolazione dello stabile siano stati denunciati prima del 22 marzo u.s.

- Che in considerazione di quanto precede, non essendo all'occorrenza dati i presupposti per l'applicazione dell'art. 266g CO, la disdetta non può essere considerata valida con effetto al 30 giugno 2002 ma conformemente all'art. 266a CO la stessa produrrà effetto per la scadenza successiva di disdetta, ossia il 30 giugno 2003. Resta riservata la facoltà degli inquilini di trovare un subentrante alla locazione conformemente all'art. 264 CO.