GDL 9/16: Nessuna riduzione del canone per l'impossibilità prevista nel regolamento di produrre musica in un esercizio dopo le 22.00
Ufficio di conciliazione di Minusio in re B. / N. Sagl del 25 giugno 2002

16. Art. 259d CO

Nessuna riduzione del canone per l'impossibilità prevista nel regolamento di produrre musica in un esercizio dopo le 22.00

Va respinta la richiesta di riduzione del canone formulata a causa dell'impossibilità, a partire dalle ore 22.00, di intrattenere i clienti con musica sia all'interno che all'esterno dell'esercizio pubblico, dato che, sin dall'inizio, il conduttore era stato informato sul contenuto del regolamento dello stabile, ivi compreso il divieto di immissioni moleste a partire dalle ore 22.00.

Ufficio di conciliazione di Minusio in re B. / N. Sagl del 25 giugno 2002

Estratto dai considerandi

- Che tra il signor B., Losone, in qualità di proprietario e la N. Sagl, Ascona quale conduttrice, è stato sottoscritto in data 14 giugno 1999 un contratto di locazione avente per oggetto l'esercizio pubblico denominato Bar X., ad Ascona. La locazione ha avuto inizio il 1° giugno 1999 con durata sino al 31 maggio 2004, riservata la possibilità del conduttore di rinnovare il contratto per altri 5 anni.

- Che in data 23 novembre 2000 la comunione dei comproprietari dello stabile in cui si situa l'esercizio pubblico, inoltrava al Pretore di Locarno-Campagna un'azione nei confronti del proprietario e dei gerenti del Bar X. intesa ad ottenere la pronuncia dell'obbligo ai convenuti di limitare le turbative al vicinato derivanti da immissioni moleste durante il giorno a e in ogni caso a far cessare le stesse a far tempo dalle ore 22.00.

Statuendo sulla domanda di provvedimenti cautelari introdotta contestualmente all'azione principale con decreto del 24 novembre 2000, il Pretore emanava l'ordine ai convenuti di cessare immediatamente ogni turbativa e molestia ai danni degli attrice.

- Che con scritto del 5 gennaio 2001 all'indirizzo del proprietario la N. Sagl, postulava una riduzione del canone di locazione a causa della limitazione della fruibilità del locale dovuta all'impossibilità di mettere musica all'interno ed all'esterno. Stante l'esistenza di una turbativa nell'uso del bene locato la conduttrice comunicava al proprietario la sua intenzione di depositare le pigioni presso l'Ufficio di conciliazione a far tempo del mese di gennaio 2001.

- Che in data 25 gennaio 2001 la conduttrice versava all'Ufficio di conciliazione l'importo di fr. 3'325.-- corrispondente alla pigione del mese di gennaio.

- Con istanza del 22 febbraio 2001 a questo Ufficio, la N. Sagl, postula la riduzione della pigione mensile in ragione del 30 % a motivo della limitata possibilità di fruire dell'esercizio pubblico e contemporaneamente la liberazione in suo favore dei depositi di pigione effettuati all'Ufficio di conciliazione.

- Che nel corso dell'udienza tenutasi dinnanzi a questo Ufficio in data 13 marzo 2002, le parti si accordavano per una sospensione della procedura sino alla crescita in giudicato della decisione del Pretore nell'ambito della causa promossa dai condomini. Contemporaneamente, esse raggiungevano l'accordo sul parziale deposito della pigione dell'attrice nelle more del giudizio e ciò in ragione di fr. 300.-- mensili a far tempo dal 1° gennaio 2001. L'importo già depositato sul conto dell'ufficio, corrispondente alle mensilità di gennaio e febbraio, previa trattenuta di fr. 600.--, veniva di conseguenza liberato a favore del proprietario.

Che conformemente all'accordo l'istante ha versato l'importo di fr. 300.-- nei mesi marzo, aprile maggio e giugno 2001. A far tempo dal mese di luglio 2001 essa ha sospeso ogni versamento.

- Che con decisione del 18 dicembre 2001 il Pretore di Locarno-Campagna ha parzialmente accolto le domande della comunione dei condomini facendo ordine ai convenuti di cessare la diffusione di musica all'aperto a far tempo dalle ore 22.00.

- Che in data 15 gennaio 2002 il Pretore di Locarno-Campagna pronunciava altresì lo sfratto dell'istante dai locali del Bar X.

- Che su richiesta del patrocinatore di parte convenuta, la pratica dinnanzi all'Ufficio è stata riattivata. Convocate le parti all'udienza del 4 giugno 2002, l'istante non è comparsa né ha scusato la propria assenza. In questa occasione la convenuta, con riferimento a quanto sancito nella decisione pretoriale, ha postulato la liberazione in suo favore del deposito esistente presso l'Ufficio di conciliazione.

- Che giusta l'art. 29 della legge cantonale di applicazione in materia di locazione se una o entrambe le parti non compaiono all'udienza e non giustificano la loro assenza, l'Ufficio procede nella lite giudicando in base all'istanza ed alle prove addotte. Non è prevista la riconvocazione.

- Che per l'art. 259a CO se durante la locazione sopravvengono difetti della cosa non imputabili al conduttore né a suo carico oppure se è turbato nell'uso pattuito della cosa egli potrà esigere dal locatore l'eliminazione del difetto e la riduzione proporzionale del canone. L'art. 259d CO precisa in particolare che il conduttore può pretendere una riduzione proporzionale del corrispettivo qualora il difetto pregiudichi o diminuisca l'idoneità della cosa all'uso cui è destinata.

La nozione di difetto ai sensi di questi disposti è quella usuale, ovvero di assenza di una qualità promessa oppure di una qualità alla quale l'inquilino poteva legittimamente attendersi secondo le concrete circostanze.

Il difetto come tale può inoltre essere classificato come difetto materiale che si manifesta allorquando l'ente locato non presenta le qualità promesse rispetto al suo aspetto esteriore, composizione o funzionamento ecc., o difetto immateriale, nel quale rientrano invece i difetti giuridici (v. assenza di permessi amministrativi) nonché i difetti economici (v. impossibilità di conseguire la cifra d'affari promessa dal locatore (Renate Wey, La consignation du loyer, Lausanne 1995, no. 164).

- Che nell'evenienza concreta, dalla documentazione versata all'incarto ed in particolare nella decisione del Pretore di Locarno-Campagna, si evince che l'obbligo di evitare immissioni moleste nel vicinato dopo le ore 22.00, era noto all'istante sin dall'inizio della locazione. A pag. 4 della citata decisione si legge infatti:

La convenuta N. Sagl ha contestato che venga diffusa musica all'esterno dopo le ore 22.00 d'estate poiché a quell'ora la gerente baderebbe a spegnerla, d'inverno poiché non è possibile sostare fuori dal locale.

Essa ha ammesso che vi sono state delle reclamazioni nel 1999 e qualche sporadica reclamazione nel 2000, ma pretende che al momento dell'introduzione della petizione non vi fosse più alcuna emissione fonica eccessiva.

Tale assunto trova sostanziale conferma anche nelle dichiarazioni del proprietario dell'esercizio pubblico il quale dinnanzi a questo Ufficio ha confermato di aver sin dall'inizio resa edotta l'istante sul contenuto del regolamento della casa ed in particolare sull'obbligo ivi sancito di evitare delle immissioni moleste dopo le ore 22.00

- Che essendo di conseguenza perfettamente noto all'inquilina l'obbligo di evitare immissioni moleste dopo le ore 22.00, essa non può ora sollevare l'esistenza di un difetto atto a giustificare la riduzione della pigione.

- Che in esito a quanto precede, l'istanza non merita accoglimento e l'importo di fr. 1'800.-- depositato sul conto di questo Ufficio, a valere quale parziale deposito delle pigioni da gennaio 2001 a giugno 2001 deve essere integralmente liberato a favore del proprietario.