GDL 9/15: Esempi di difetti di lieve entità
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città in re R. / R. del 6 maggio 2003

15. Art. 259d CO

Esempi di difetti di lieve entità

Una leva per il risciacquo dell'acqua del vaso WC che si blocca, con conseguente continua erogazione di acqua, costituisce un difetto che deve essere riparato dal locatore.

Non costituisce difetto la mancanza di un termostato che consente l'autosbrinamento di un frigorifero, non essendo presente già all'inizio della locazione.

Si è in presenza di un difetto di media gravità se il forno a gas si surriscalda a tal punto da non poter più toccare i comandi delle placche sovrastanti.

Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città in re R. / R. del 6 maggio 2003

Estratto dai considerandi

1-3 Omissis.

4. In dottrina è considerata un difetto, ogni divergenza con quanto pattuito contrattualmente, vale a dire tutto ciò che esclude o diminuisce l'idoneità della cosa all'uso cui è destinata (Svit, op. cit., ad Vorb. zu artt. 258-259i CO, n. 23 e segg.: Higi, op. cit., ad art. 258 CO, n. 27).

In altre parole, per difetto si deve intendere qualsiasi differenza fra lo stato attuale della cosa locata e lo stato in cui quest'ultima dovrebbe trovarsi per permetterne l'uso pattuito contrattualmente (Higi, op. cit., ad art. 259d CO, n. 6). Il difetto non deve necessariamente essere di una gravità tale da impedire qualsiasi uso della cosa; è infatti sufficiente una limitazione dell'uso per il quale la cosa è stata locata (Zihlmann, Das Mietrecht, 2 ed., pag. 76; Züst, Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen, Berna-Stoccarda-Vienna, 1992, pag. 19 n. 33; II CCA 25.04.1997 in re D. c/V. e P; Lachat, op. cit., pag. 168, n. 3.2; Higi, op. cit., ad art. 259d CO, n. 8).

Né è richiesto che l'inconveniente sia attribuibile ad una colpa del locatore.

Di regola, il sistema della garanzia dei difetti nell'ambito locativo ne prende in considerazione tre differenti generi:

· difetto grave, che rende impossibile o limita fortemente l'uso della cosa locata pattuito contrattualmente (artt. 258 cpv. 1 e 259b lett. a CO);

· difetto di media gravità, che diminuisce l'idoneità all'uso cui la cosa è destinata (artt. 258 cpv. 3 lett. a; 259b lett. b; 259d CO);

· difetto lieve, facilmente rimediabile tramite piccoli lavori (art. 259 CO).

5. Nella fattispecie, occorre innanzitutto esaminare se si sia (stati) confrontati con la presenza di difetti e - in caso affermativo - come i medesimi siano qualificabili, premettendo che, nella procedura che ci occupa, l'inquilina, rispetto a quanto indicato nel suo scritto 31 gennaio 2002 indirizzato all'istante, ha lasciato cadere le rimostranze in merito all'asserito cattivo funzionamento dell'impianto elettrico dello stabile.

5.1 Sciacquone WC

La presenza di una difettosità del contenitore dell'acqua del WC (difettosità consistente in un flusso continuo dell'acqua) risulta dimostrata dalle tavole processuali e in particolare dal rapporto 1° marzo 2002 successivo al sopralluogo del 3 febbraio 2002 del perito comunale degli immobili arch. M. Perito, designato in conformità all'art. 41 della Legge di applicazione delle norme federali in materia di locazione, della cui fedefacenza non vi è motivo per dubitare. Inoltre, la stessa Autorità di conciliazione, nel corso del sopralluogo esperito l'11 luglio 2002 alla presenza delle parti e del perito comunale, ha confermato che "la leva per il risciacquo dell'acqua del vaso WC è in condizioni tali che sovente resta bloccata con conseguente continua erogazione dell'acqua". Infine, questo Pretore, durante l'ennesimo sopralluogo dell'11 dicembre 2002, ha costatato la necessità di tener sollevata, ogni volta, la leva dello sciacquone sino al completo svuotamento, nonché la presenza di "una leggera macchia di ruggine in prossimità del luogo di entrata dell'acqua" nella tazza del WC, ciò che sta senz'altro a significare un costante - seppur lieve - deflusso dell'acqua stessa.

Alla luce di siffatti numerosi accertamenti, indipendentemente da quello, unico, contrario operato dall'ing. S. su incarico dell'istante e dal fatto - ininfluente - secondo cui alla presa in consegna dell'ente locato la conduttrice non abbia sollevato rimostranze (può essersi senz'altro trattato di un difetto subentrato solo in un secondo tempo), ben si deve ammettere la presenza del citato inconveniente.

In proposito, occorre ritenere che si tratti di un difetto di media entità: è appena il caso di evidenziare che il continuo deflusso (anche di una quantità ridotta) di acqua, comporta - sul lungo periodo - un ingiustificato accresciuto consumo d'acqua, con aumento dei costi per l'inquilina, la quale, secondo le clausole accessorie del contratto, deve pagare separatamente tale consumo.

Oltre a ciò si aggiunga:

· che il difetto dal WC non rientra fra quelli elencati (e "accettati") dalla conduttrice al momento della sottoscrizione del contratto (v. doc. D allegato alla risposta inc. I° rich.);

· che non è dato sapere a quanto ammonterebbe il costo per la riparazione del difetto. Sarebbe comunque stato onere dell'istante, il quale sostiene il fatto che si sia in presenza di un difetto lieve la cui riparazione andrebbe in ogni caso a carico dell'inquilina, quello di dimostrare che, con riferimento all'esiguità della spesa, tale sua eccezione è giustificata. Non avendo fornito tale prova, si deve considerare la riparazione del difetto siccome non a carico della conduttrice;

· che non vi è prova circa l'affermazione dell'istante secondo cui sarebbe stata la conduttrice ad aver causato il danno, non potendosi inoltre attribuire importanza decisiva alla circostanza secondo cui il 26 gennaio 2002 la convenuta avrebbe riferito al locatore che "la questione del WC era risolta" (v. teste S.). E' provato in effetti che, in realtà (v. sopra), la problematica non è per nulla stata risolta: e ciò basta.

5.2 Frigorifero

Le problematiche riguardanti tale elettrodomestico sono di duplice natura: da un lato vi è quella relativa all'inesistenza di un termostato atto a consentire, in pratica, l'autosbrinamento; dell'altro lato quella concernente l'interruttore di spegnimento e accensione del refrigerante, in un primo tempo ubicato sul retro di quest'ultimo (con difficoltà di accesso) e in seguito collocato dallo stesso proprietario, tramite una riparazione sommaria, sulla parte anteriore.

In proposito è d'uopo rilevare che non può essere condivisa l'opinione dell'Ufficio di conciliazione, nella misura in cui viene fatto ordine al locatore di riparare i difetti del frigorifero tramite la sostituzione dell'apparecchio (v. decisione 25 luglio 2002, dispositivo cifra 1 in relazione ai considerandi a pag. 4).

Il ripristino di una situazione conforme al contratto può avvenire in diversi modi: riparazione, eliminazione della fonte di disturbo, intervento nei confronti di terzi, omissione (Higi, op. cit., ad art. 259b CO, n. 15 e 16). Il conduttore non ha però diritto di pretendere che il locatore effettui una prestazione supplementare, vale a dire che esegua lavori di rinnovo (Lachat, op. cit., pag. 165, n. 2.2; Svit, op. cit., ad art. 259b CO, n. 10; Higi, op. cit., ad art. 259b CO, n. 15).

Inoltre, non può essere richiesta una riparazione - nell'ottica dell'art. 2 cpv. 1 CC - allorquando, per genere e portata (costi) dell'intervento, tale riparazione risulterebbe impossibile, rispettivamente eccessiva (Higi, op. cit., ad art. 259b CO, n. 10 e 11); Raccolta di giurisprudenza in materia di locazione, vol. 3 pag. 37 e segg., n. 14).

Nel caso che ci occupa bisogna rilevare che:

· la "difettosità" del frigorifero va comunque valutata per rapporto allo stato globale dell'ente locato (Lachat, op. cit., pag. 142 e segg., ad 1.2 e 1.5; Higi, op. cit., ad art. 256 CO, n. 34; ad art. 258 CO, n. 28; Svit, op. cit., ad art. 256 CO, n. 21). Che non si trattasse di un oggetto nuovo è pacifico e la convenuta non può negare di esserne stata a conoscenza. In tal senso, questo Giudice non ritiene che la mancanza, nel modello di elettrodomestico esistente nell'appartamento, di un termostato atto a consentire l'autosbrinamento, possa essere considerata un difetto, l'utilizzo del refrigerante agli scopi cui è destinato non essendo di per sé impedita;

· che, proprio per il fatto dell'assenza di tale termostato, e quindi della necessità di procedere frequentemente allo sbrinamento manuale, è invece qualificabile come difetto la mancanza o la difficile accessibilità di un interruttore di accensione/spegnimento del frigorifero;

· che non è in ogni caso stata fornita la prova che l'interruttore (ad ogni buon conto posizionato in maniera inaccettabile) sia stato rotto dall'inquilina. La testimonianza S. - invero non troppo attendibile visto lo stretto legame (convivenza) esistente fra la teste e il locatore - non è in proposito decisiva. Infatti, anche qualora dovesse essere ammessa la rottura da parte della conduttrice dell'interruttore (evidentemente non potrebbe essersi trattato che di quello ubicato sul retro del frigorifero), costituirebbe comunque un difetto cui è tenuto ad ovviare il locatore, quello del posizionamento dell'interruttore sul retro dell'apparecchio, in luogo difficilmente accessibile, anziché esternamente, di lato. Assodato come, nel frattempo, il locatore abbia personalmente (e con un intervento chiaramente "di fortuna") spostato l'interruttore dal retro del frigorifero al lato esterno, si giustifica pretendere che tale lavoro

venga eseguito in maniera corretta e sicura, da un professionista del ramo, così da fornire le necessarie garanzie di funzionamento.

5.3 Impianto di riscaldamento

Per quanto concerne la stufa a nafta, va evidenziato che l'istante ha provveduto a sostituirla con un impianto nuovo l'8 novembre 2002 (v. teste R.).

Non si pone quindi più il problema "pro futuro" (riparazione del difetto), bensì unicamente quello a stabilire se in precedenza la stufa fosse difettosa.

A mente di questo Pretore, il fatto che il locatore abbia dovuto procedere alla sostituzione, potrebbe essere indizio del cattivo funzionamento dell'impianto. Si farebbe in effetti fatica a comprendere per quale ragione, se non quella dell'incorretto funzionamento e dell'impossibilità di una riparazione (confermata dal teste R.), l'istante - solitamente puntiglioso nella sua gestione degli immobili - si sarebbe deciso per l'intervento sull'impianto di riscaldamento.

Operare però una tale deduzione è, alla luce dei riscontri istruttori, impossibile. Malgrado il teste R. abbia rilevato che si trattava di una stufa "di 30 anni che andava sostituita, non essendo più possibile ripararla", non vi sono altri decisivi riscontri agli atti facenti stato di un cattivo funzionamento dell'impianto.

In primo luogo va rilevato che il rapporto dell'arch. M. (sopralluogo del 13 febbraio 2002) non è concludente e determinante, segnatamente alla luce della sua successiva deposizione testimoniale, in cui egli ha ammesso che l'affermazione secondo cui l'impianto emanava fumo era frutto di una sua deduzione a seguito della constatazione della presenza di fuliggine all'esterno della camera di combustione e di "tracce scure" sopra le bocchette a parete. Il teste ha ammesso altresì che nessuna verifica tramite "strumento tecnico" è stata da lui effettuata in merito alla presenza o meno di fumo e che nell'appartamento non sono state constatate tracce oleose di nafta.

D'altro canto l'ing. S. ha evidenziato di non aver (v. sua testimonianza e suo rapporto 8 aprile 2002) constatato perdite dalla canna fumaria della stufa dopo verifica effettuata tramite apposito fumogeno.

Peraltro, la stessa Autorità di conciliazione, nel corso del sopralluogo dell'11 luglio 2002, ha operato anch'essa una semplice deduzione circa la presenza di fumo e fuliggine nell'ambiente (v. verbale inc. I° rich.: "… presenza di fuliggine [presso l'impianto di combustione, n.d.r.] che con ogni probabilità [grassetto d.r.] al momento del funzionamento dell'impianto ad aria si mescola al pulviscolo fuoriuscendo dalla griglia di ventilazione").

Questo Pretore ha, dal canto suo, potuto notare durante il sopralluogo dell'11 dicembre 2002 solo la presenza di tracce nerastre attorno alle griglie di aerazione della stufa.

In siffatto corollario, va data una specifica valenza alla deposizione del teste R. (la cui escussione è stata chiesta proprio dalla convenuta). Egli, esperto del ramo, così si è espresso:

"[…]

Non ho constatato perdite nell'impianto, né di fumo né di olio. Vi erano delle latte che raccoglievano delle piccole gocce di nafta che fuoriuscivano dall'impianto, queste però sono perdite normali, in particolare si verificano nel punto dove vi è l'entrata della nafta.

Nei tubi vi era della fuliggine; i tubi non presentavano buchi.

Per rispondere alla domanda rivoltami dall'istante, devo precisare che un simile fatto [annerimento in prossimità delle bocchette di aerazione, n.d.r.] si può verificare anche con una stufa nuova.

Va detto che quando nel vano dove è posata la stufa e nel locale vi è molta polvere, la circolazione naturale dell'aria

provocata dal calore della stufa produce un evento che sembra fumo ma non lo è".

Valutato l'insieme delle tavole processuali, questo Pretore ritiene di non poter ammettere siccome provata l'esistenza di un difetto all'impianto di riscaldamento (stufa a nafta).

5.4 Forno e piastre a gas

Contrariamente all'assunto dell'istante, questo Pretore ritiene che il forno e le piastre a gas denotino un difetto di perlomeno media gravità, confermato segnatamente:

· dal verbale di sopralluogo della Commissione di conciliazione, in cui si parla di un surriscaldamento del forno a gas "al punto da non poter più toccare i comandi delle placche sovrastanti";

· dal verbale del sopralluogo esperito da questo Giudice, in cui si rileva come, all'accensione delle placche e del forno, sia percepibile un odore di gas;

Ciò appare sufficiente, vista inoltre la pericolosità insita in un elettrodomestico di siffatto genere (cioè a gas), per far ritenere dimostrata la presenza di un difetto di entità mediamente importante. Del resto, ininfluenti e tardive sono le indicazioni contenute nella lettera 19 dicembre 2002 del locatore, in cui l'istante spiega all'inquilina come comportarsi con le bombole del gas della stufa. Non si tratta d'altro che di allegazioni di parte, non corroborate da prove fedefacenti (testimonianze, rapporti tecnici) in merito a quale dovrebbe essere il corretto utilizzo dell'impianto atto ad evitare problemi di sorta.

Per le stesse ragioni più sopra indicate (v. consid. 5.2) si giustifica però in un primo tempo fissare al locatore un termine per riparare il forno e le piastre, ovviando agli inconvenienti testé indicati. Solo nel caso in cui una riparazione conforme e sicura non dovesse essere possibile, l'istante dovrà procedere alla sostituzione dell'intero impianto.

5.5 Riassumendo si può affermare:

· che non risulta dimostrata una difettosità del frigorifero tale da giustificarne l'obbligo di sostituzione. L'istante dovrà però far allestire da una ditta specializzata un corretto interruttore esterno di accensione/spegnimento del refrigerante, in sostituzione di quello artigianalmente da lui stesso approntato;

· che non è riconoscibile - neppure per il passato - una difettosità dell'impianto di riscaldamento a nafta;

· che è da ammettere un difetto al forno e alle piastre a gas;

· che è da ammettere un difetto allo sciacquone del WC.

6. In virtù dell'art. 259d CO - applicabile indipendentemente dal fatto che ci si trovi di fronte ad un difetto originario (art. 258 cpv. 2 CO, II CCA 23.4.1996 in re T. e T. c/S. SA) oppure ad un difetto sopravvenuto nel corso della locazione - se un difetto pregiudica o diminuisce l'idoneità della cosa all'uso cui è destinata, il conduttore può pretendere, come detto, una riduzione proporzionale della pigione a partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto e fino all'eliminazione del medesimo. Con eliminazione si intende il totale ristabilimento di una situazione contrattualmente conforme. In altre parole, il diritto alla riduzione (considerato dalla dottrina quale diritto formatore unilaterale, Higi, op. cit., ad art. 259d CO, n. 6; Honsell/Vogt/Wiegand, op. cit., ad art. 259d, n. 5), perdura anche qualora il locatore abbia ovviato parzialmente al difetto, tramite misure provvisorie, nel caso in cui la qualità abitativa risulti comunque ancora limitata. In siffatti casi la portata della riduzione deve essere però adattata agli effetti delle citate misure provvisorie adottate (Zihlmann, op. cit., pag. 76).

Scopo della normativa è di permettere al conduttore di versare al locatore una pigione adeguata al fatto che l'ente locato presenta un difetto che ne impedisce o comunque ne pregiudica un uso ottimale (II CCA 25.4.1997 in re D. c/V. e P.).

L'onere della prova circa l'esistenza di un difetto e l'adempimento degli ulteriori presupposti per una riduzione del canone di locazione incombe al conduttore (Higi, op. cit., ad art. 259d CO, n. 20; Svit, op. cit., ad art. 259d CO, n. 26).

Secondo dottrina, il conduttore può - ma non vi è obbligatoriamente tenuto - depositare (ai sensi dell'art. 259g CO) anche solo una parte di pigione, vale a dire quella che a suo giudizio corrisponde al montante della chiesta diminuzione ai sensi dell'art. 259d CO (Higi, op. cit., ad art. 259g CO, n. 59).

7. Nel nostro caso, accertata l'esistenza di determinati difetti dell'ente locato (v. consid. 5.5 sopra), si tratta ora di stabilire in che misura debba essere concessa la riduzione della pigione.

La valutazione viene effettuata secondo i criteri sviluppati dalla dottrina e dalla giurisprudenza in margine all'azione estimatoria del contratto di compravendita (Svit, op. cit., ad art. 259d CO, n. 17; Züst, op. cit., pag. 187 e segg.; II CCA 23 aprile 1996 in re T. e T. c/S. SA; II CCA 23 agosto 1996 in re C.P.D.S. c/G.).

La riduzione della pigione deve quindi essere proporzionale al minor valore della cosa locata, ossia alla sua diminuita utilità rispetto a quella inizialmente pattuita, rispettivamente essere commisurata all'entità del difetto stesso (SJ 1997, 665).

In mancanza di una precisa normativa sui parametri di calcolo della percentuale da ridurre, spetta al Giudice, secondo il suo libero potere di apprezzamento e previa valutazione di tutte le circostanze del caso concreto, effettuare la quantificazione (Züst op.cit., pag. 193, n. 337). Data la difficoltà riscontrabile nel calcolo della riduzione, è ammesso operare applicando il principio di equità (SJ 1997, 666; Lachat, op. cit., pag. 169, n. 3.4).

In concreto, la convenuta postula una riduzione del 25 % dal 1° febbraio 2002 e del 20 % dal 1° maggio 2002 fino all'eliminazione dei difetti.

Anzitutto va rilevato che non è contestabile la circostanza secondo cui, al più tardi a partire dal 1° febbraio 2002, il locatore ha avuto conoscenza (v. la lettera 31 gennaio 2002 inviatagli dalla convenuta) della presenza del problema relativo all'interruttore di accensione/spegnimento del frigorifero (ubicato in posizione scomoda), di quello concernente lo sciacquone del WC e di quello relativo al forno e alle piastre a gas.

Considerata la portata degli inconvenienti riscontrati, nonché il fatto che - comunque - l'utilizzo da parte dell'inquilina dell'ente locato, seppure con disagio, ha potuto continuare, e ritenuto come, rispetto alla decisione dell'Autorità di conciliazione, non siano stati ammessi i difetti dell'impianto di riscaldamento e, in parte, del frigorifero, questo Giudice ritiene di dover fissare in una percentuale del 15 % la riduzione sino al 12 febbraio 2002 (data in cui risulta che il locatore ha sistemato in maniera parziale l'inconveniente dell'interruttore del frigorifero [v. doc. G allegato alla risposta inc. I° rich.]) e in una percentuale del 10 % dal 13 febbraio 2002 e sino all'eliminazione dei rimanenti difetti (installazione di un interruttore del frigorifero da parte di un elettricista, sciacquone WC e forno e piastre a gas).

Trattasi quindi di fr. 64.30 per il periodo dal 1° al 12 febbraio 2002 (fr. 1'000.-- x 15 % = fr. 150.-- : 28 x 12), nonché di fr. 100.-- mensili (10 % su fr. 1'000.--) dal 13 febbraio 2002.

Oltre tale limite di riduzione le pigioni depositate dalla conduttrice dovranno essere liberate a favore del locatore.

Tasse, spese e ripetibili vengono ripartite in ragione di 1/2 ciascuno a carico delle parti, tenuto conto che la riduzione concessa sulla pigione è, in pratica, pari alla metà di quella postulata dalla convenuta.