GDL 9/14: Riduzione della pigione per funzionamento difettoso di un impianto di ventilazione in un esercizio pubblico - nessuna riduzione per difetti estetici
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città in re M. / F. SA del 5 giugno 2003

14. Art. 259d CO

Riduzione della pigione per funzionamento difettoso di un impianto di ventilazione in un esercizio pubblico - nessuna riduzione per difetti estetici

Ammesso nella misura del 15 % trattandosi di difetto che ha perturbato in termini importanti la gestione dell'attività.

Nessuna riduzione accordata se il difetto non pregiudica o diminuisce l'idoneità dell'uso dell'ente cui è destinato, ad esempio nel caso di difetti a carattere puramente estetico.

Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città in re M. / F. SA del 5 giugno 2003

Estratto dai considerandi

1-8 Omissis.

9. In realtà, non è ben chiaro per la presenza di quali difetti (oltre a quelli testè citati, riferiti alla tenda da sole e alle griglie di ventilazione mancanti) il conduttore postuli la riduzione del canone fra ottobre 2001 e luglio 2002.

Presupposto per la riduzione della pigione ex art. 259d CO, è che il difetto pregiudichi o diminuisca l'idoneità della cosa all'uso cui è destinata (Svit, op. cit., ad art. 259d CO, n. 7). La riduzione è esclusa allorquando si tratta di un difetto che non pregiudica l'uso dei locali, ad esempio nel caso di difetti di carattere puramente estetico (Lachat, op. cit., pag. 168, n. 3.2; Svit, op. cit., ad art. 259d CO, n. 7, con riferimento a ZMP 1/94, n. 6 pag. 24, e n. 13; M. Züst, Die Mängelrechte des Mieters von Wohn-und Geschäftsräumen, pag. 175).

Orbene, nella fattispecie i buchi, dovuti alle bruciature dei mozziconi di sigaretta gettati dagli inquilini degli appartamenti superiori, riscontrati nella tenda da sole esterna, non ne hanno pregiudicato l'uso da parte dell'inquilino.

Né invero quest'ultimo ha anche solo allegato quali sarebbero stati - al di là della questione estetica - gli inconvenienti subìti.

Del resto, anche se si volesse considerare quale ulteriore difettosità della tenda quella relativa al rigonfiamento, cui ad un certo punto l'istante ha accennato, evidenziabile in caso di pioggia (ristagno di acqua sopra la tenda stessa), è appena il caso di sottolineare che la tenda in narrativa è (era) una tenda da sole, non destinata evidentemente a garantire una protezione in caso di pioggia abbondante.

Peraltro, l'affermazione circa tale accumulo d'acqua è rimasta a livello di puro parlato, senza essere corroborata da prove in merito.

10. Volendo fare opera di interpretazione degli allegati dell'istante, considerato che nelle conclusioni (ad 7) egli si limita a lapidariamente e genericamente osservare che "è inconfutato che vi fossero anomalie che non potessero garantire un funzionamento corretto dell'EP", va evidenziato comunque che, leggendo il verbale 28 agosto 2001 (inc. 89/2001 Ufficio di conciliazione), la F. SA si era impegnata - escluso l'intervento alla tenda di cui si è già parlato in precedenza - a:

1. ripristinare la luminosità dell'insegna dell'EP;

2. effettuare i lavori di riparazione/ristrutturazione dell'impianto di ventilazione;

3. far eseguire la levigatura del nuovo granito della terrazza;

4. far eseguire i lavori di rifacimento dello stucco della parete interna dell'EP.

Nuovamente, a costo di ripetersi, va osservato che non si riesce a capire dalle tavole processuali quando siano stati sistemati i problemi all'insegna e quando siano stati eseguiti la levigatura della terrazza e il rifacimento dello stucco. Né viene addotto - e tantomeno provato - dall'istante quali pregiudizi, in relazione all'utilizzo dell'ente locato, siffatti asserti difetti avrebbero provocato.

Per contro, innegabile è la presenza - perlomeno dal 1° ottobre 2001 e sino a fine marzo 2002 (v. teste B.) - del difetto all'impianto di ventilazione, senz'altro rilevante stante come l'Ufficio permessi ne avesse imposto la completa revisione (v. doc. B. inc. 89/2001 Ufficio conciliazione); difetto confermato dal teste B. e riconosciuto, in sostanza, dalla locatrice nell'ampia corrispondenza, versata agli atti, tenuta con il conduttore (v. pure teste G., verbali pag. 7, e teste F., verbali pag. 11).

11. A mente di questo Giudice, in esito a quanto sopraesposto, è quindi solo per il difetto all'impianto di ventilazione che si giustifica una riduzione della pigione, nel periodo indicato dall'istante, fra il 1° ottobre 2001 (sino a tale data il conduttore già aveva beneficiato di una riduzione forfettaria di fr. 5'000.--) e il 31 marzo 2002, momento in cui, secondo le tavole processuali (v. teste B. pag. 9), può essere situata la riparazione definitiva del difetto con la posa del nuovo ventilatore (la posa successiva delle due griglie supplementari come già indicato, non è provato quando sia avvenuta. Sarebbe stato compito dell'istante di dimostrarlo).

12. Si tratta, ciò posto, di stabilire in che misura debba essere concessa la riduzione nel lasso di tempo sopraindicato (1° ottobre 2001/31 marzo 2002).

La valutazione viene effettuata secondo i criteri sviluppati dalla dottrina e dalla giurisprudenza in margine all'azione estimatoria del contratto di compravendita (Svit, op. cit., ad art. 259d CO, n. 17; Züst, op. cit., pag. 187 e segg.; II CCA 23 aprile 1996 in re T. e T. c/S. SA; II CCA 23 agosto 1996 in re C.P.D.S. c/G.).

La riduzione della pigione deve quindi essere proporzionale al minor valore della cosa locata, ossia alla sua diminuita utilità rispetto a quella inizialmente pattuita, rispettivamente essere commisurata all'entità del difetto stesso (SJ 1997, 665).

In mancanza di una precisa normativa sui parametri di calcolo della percentuale da ridurre, spetta al Giudice, secondo il suo libero potere di apprezzamento e previa valutazione di tutte le circostanze del caso concreto, effettuare la quantificazione (Züst, op. cit., pag. 193, n. 337). Data la difficoltà riscontrabile nel calcolo della riduzione, è ammesso operare applicando il principio di equità (SJ 1997, 666; Lachat, op. cit., pag. 169, n. 3.4).

In concreto, l'istante postula una riduzione del 25 %.

Considerata la portata dell'inconveniente (il cattivo funzionamento di un impianto di ventilazione in un esercizio pubblico costituisce un difetto non di poco conto, tale da disturbare in maniera marcata la gestione dell'attività), il fatto che, comunque, anche durante i lavori di sostituzione dell'impianto l'EP ha potuto rimanere aperto (v. teste B. verbali pag. 9) e la circostanza che i lavori, eseguiti a tappe su un lasso di tempo assai ampio (v. teste B., pag. 10) hanno senza dubbio causato disagi all'utenza, questo Pretore ritiene di dover fissare in una percentuale del 15 % la riduzione nel periodo 1° ottobre 2001/31 marzo 2002.

Trattasi quindi di fr. 3'600.-- (15 % su fr. 4'000.-- di pigione mensile = fr. 600.-- x 6 mesi), che andranno dedotti dalla pigione depositata.