GDL 9/12: Una rescissione immediata del rapporto di locazione può scaturire anche dallo stato di salute del Conduttore, alla condizione che il locatore ne sia a conoscenza
Pretura della Giurisdizione di Mendrisio-Sud in re M. / F. del 24 novembre 2003

12. Art. 259 e segg. CO

Una rescissione immediata del rapporto di locazione può scaturire anche dallo stato di salute del Conduttore, alla condizione che il locatore ne sia a conoscenza

Per determinare l'uso pattuito dell'ente locato e quindi indirettamente anche la presenza di un difetto, possono essere presi in considerazione anche elementi soggettivi riguardanti una sola parte contrattuale, purché l'altro contraente ne sia a conoscenza alla conclusione del contratto.

La presenza di polvere nera (fuliggine) può costituire un pericolo per la salute del conduttore essendo in cura per un'asma bronchiale.

La presenza di fuliggine nell'ente locato può costituire motivo di rescissione immediata del contratto di locazione unicamente ove costituisca un difetto particolarmente grave del bene locato, potendo subordinatamente essere oggetto di una disdetta per motivi gravi ex art. 266g CO.

Pretura della Giurisdizione di Mendrisio-Sud in re M. / F. del 24 novembre 2003

Estratto dai considerandi

Ritenuto che:

A. In data 1° ottobre 2001 V.M. ha stipulato con F.F. e N.M. un contratto di locazione, avente per oggetto un appartamento di due locali sito al primo piano di Via D.A. 9 a C. La locazione, di durata indeterminata, ha avuto inizio il giorno stesso della stipulazione con possibilità di disdetta con un preavviso di tre mesi alla scadenza 30 settembre di ogni anno, la prima volta il 30 settembre 2004 (doc. B).

B. Nel corso del mese di febbraio 2002 ha avuto luogo un intenso scambio di corrispondenza (doc. C-H) fra V.M. e l'Immobiliare C. rappresentante delle proprietarie dello stabile, F.F. e N.M. Oggetto di tale corrispondenza era la presenza nello stabile locato di asseriti difetti, i quali avrebbero nuociuto alla salute della conduttrice. Con scritto del 12 febbraio 2002 il legale di V.M. ha fissato alle locatrici un termine scadente il 28 dello stesso mese per l'eliminazione dei difetti oppure per la messa a disposizione di un altro appartamento in sostituzione dell'ente locato.

C. A seguito della mancata eliminazione dei difetti, in data 15 marzo 2003 V.M. ha disdetto il contratto di locazione con effetto immediato (doc. I). Il 20 marzo 2003 le locatrici hanno formalmente contestato la disdetta innanzi all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di C. (doc. L), il quale - dopo una lunga istruttoria - con decisione del 30 luglio 2003 intimata alle parti il 5 agosto 2003, ha integralmente accolto l'istanza delle locatrici, rilevando come non sussistessero tutti gli elementi oggettivi e soggettivi per una disdetta immediata ai sensi dell'art. 259b CO (doc. A).

D. Con istanza 29 agosto 2003 V.M. ha adito questa Pretura chiedendo in via principale che la decisione dell'Ufficio di conciliazione in materia di locazione (di seguito UCML) di C. fosse annullata, con relativo accertamento della validità della disdetta con effetto immediato di data 15 marzo 2002, e che di conseguenza F.F. e N.M. fossero condannate al pagamento di fr. 11'750.-- oltre interessi al 5 % dal 15 marzo 2002. In via subordinata V.M. ha postulato una riduzione in ragione del 75 % del canone d'affitto, con la conseguente condanna di F.F. e N.M. rifonderle l'importo pagato in eccesso, pari a fr. 5'625.-- oltre interessi al 5 % dal 15 marzo 2002, nonché la rifusione di pretese per un importo pari a fr. 4'250.-- oltre interessi al 5 % dal 15 marzo 2002.

Considerato che:

1. In ingresso conviene chinarsi sul problema della proponibilità delle richieste risarcitorie avanzate dalla conduttrice per la prima volta in sede di allegato conclusionale nella procedura davanti all'UCML (doc. N, pag. 3 e segg.) e poi riproposte innanzi a questo Giudice con l'istanza del 29 agosto 2003.

1.1 Gli artt. 274d e segg. CO forniscono i principi per la procedura in caso di locazione di locali d'abitazione e commerciali (cfr. titolo marginale ad art. 274d CO), delegando poi ai cantoni il compito di prevedere una procedura semplice e rapida (cfr. art. 274d cpv. 1 CO). In questo ambito riveste particolare importanza l'art. 274f cpv. 1 CO), giusta il quale la decisione dell'autorità di conciliazione passa in giudicato se la parte soccombente non ricorre al Giudice entro 30 giorni.

1.2 Il ricorso all'autorità giudiziaria a seguito di decisione dell'UCML non deve essere inteso quale procedura d'appello, bensì quale azione giudiziaria a sé stante, indipendente da quanto si è sviluppato nella procedura avanti all'UCML; la decisione dell'autorità di conciliazione determina il ruolo processuale successivo del locatore e del conduttore e quindi rappresenta una decisione preliminare, o meglio ancora una proposta di decisione (Rep. 1992 pag. 267).

1.3 Ciò nondimeno, come ritenuto dopo esaustiva opera d'interpretazione da parte del Tribunale federale (DTF 118 II 307 consid. 3 e dottrina citata), ogni controversia relativa alla locazione di immobili deve essere proposta in primo luogo innanzi ad un'autorità di conciliazione prima di poter far l'oggetto di un'azione di giustizia. In particolare, nei limiti dei termini di prescrizione e perenzione previsti dal diritto materiale, è sempre possibile sottoporre nuovamente al Giudice una pretesa derivante dal diritto di locazione, e l'omissione del ricorso al Giudice nel termine previsto dall'art. 274f CO ha come unica conseguenza che un'eventuale procedura giudiziaria dovrà comunque essere preceduta da un nuovo tentativo di conciliazione davanti all'UCML (DTF 124 III 21 consid. 2b e dottrina citata).

1.4 Alla luce di quanto esposto non può che essere confermato quanto sostenuto dall'UCML di C. al considerando N. 8 della decisione 30 luglio 2003 (doc. A); affinché questo Giudice possa pronunciarsi sulle pretese risarcitorie dell'istante, è indispensabile che le stesse siano validamente proposte in primo luogo all'autorità di conciliazione. Ora è innegabile come la presentazione di una domanda di risarcimento solo in sede di conclusioni - come avvenuto nella fattispecie - sia inammissibile (Rep. 1980 pag. 268; Rep. 1983 pag. 61), in quanto in manifesto contrasto con il principio del contraddittorio: per questo motivo, la reiezione in ordine operata dall'UCML è senza dubbio giustificata. Ne deriva pertanto implicitamente che, per poter far valere delle pretese risarcitorie innanzi a questo Giudice, parte istante avrebbe prima dovuto proporre un'istanza in tal senso all'autorità di conciliazione. Diverso potrà essere il discorso per quanto attiene alla richiesta di liberazione del deposito di garanzia, questione che verrà analizzata nel seguito.

2. Ai sensi dell'art. 253 CO la locazione è il contratto per cui il locatore si obbliga a concedere in uso una cosa al conduttore e questi a pagargli un corrispettivo. La locazione è da ritenersi conclusa a tempo determinato se destinata ad estinguersi senza disdetta alla scadenza pattuita, mentre le altre locazioni sono considerate a tempo indeterminato (art. 255 CO).

2.1 In casu il contratto di locazione è incontestabilmente di durata indeterminata, con inizio fissato per il 1° ottobre 2001 e con possibilità di disdetta con un preavviso di tre mesi al 30 settembre di ogni anno e per la prima volta al 30 settembre 2004 (doc. B). Ne consegue che una rescissione anticipata dello stesso presuppone forzatamente la realizzazione delle condizioni per una disdetta straordinaria, come ad esempio quella prevista dall'art. 259b lett. a CO - disposizione invocata nella fattispecie - nonché quella per motivi gravi statuita dall'art. 266g CO.

2.2 Giusta l'art. 256 cpv. 1 CO il locatore è tenuto a mantenere la cosa locata in uno stato idoneo all'uso cui è destinata per tutta la durata della locazione. L'art. 259b lett. a CO prevede che se il locatore è a conoscenza di un difetto alla cosa locata e non lo elimina entro un congruo termine, il conduttore può recedere senza preavviso dal contratto, quando il difetto esclude o pregiudica notevolmente l'idoneità dell'immobile all'uso cui è destinato. Il diritto del conduttore ad una rescissione immediata è dunque unicamente concesso al conduttore qualora si sia in presenza di un difetto particolarmente grave (schwerwiegenden Mängeln), ovvero in grado di escludere o diminuire notevolmente l'uso del bene locato (Svit, Kommentar zum Schweizerisches Mietrecht, Zurigo 1998, n. 22 ad art. 259b). Oltre ai casi in cui l'oggetto locato non può essere utilizzato del tutto, un danno particolarmente grave è ammissibile qualora interessi vitali per il conduttore (come ad esempio la salute oppure l'integrità fisica) siano messi a repentaglio. In sintesi un difetto è grave - e giustifica la rescissione immediata ex art. 259b CO - quando oggettivamente non si può ragionevolmente esigere dal conduttore che continui ad occupare i vani locati (Svit, op. cit., n. 67 ad Vorbemerkungen zu artt. 258-259i, Zürcher Kommentar, N. 43 ad art. 258).

2.3 E' a questo punto opportuno precisare che, alfine di determinare l'uso pattuito dell'ente locato e quindi indirettamente anche la presenza di un difetto, possono essere presi in considerazione anche degli elementi soggettivi, relativi alla persona del conduttore, come ad esempio il suo stato di salute: in questi casi, affinché possa essere ritenuta l'esistenza di un difetto, bisogna che il locatore ne fosse a conoscenza al momento della conclusione del contratto (Lachat, Le nouveau droit de bail, Losanna 1990, pag. 99 e segg.).

2.4 Come già precisato supra ad 2.1., un ulteriore caso di rescissione anticipata del contratto di locazione è costituito dalla disdetta dell'art. 266g CO, secondo il quale ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano incomportabile l'adempimento del contratto, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi. Nella nozione di "motivi gravi" (wichtige Gründe) entrano in linea di conto - e rappresentano il caso principale d'applicazione dell'art. 266g - quelle cause che trovano origine nella persona del conduttore, in particolare nel suo stato di salute (Higi, op. cit., N. 46 e segg. ad art. 266g; Lachat, op. cit., pag. 316).

3. Nel caso concreto V.M. fa valere come nell'appartamento, oggetto della presente vertenza, sin dall'inizio della locazione, fosse presente della polvere nera (fuliggine), la quale costituirebbe - a suo dire - un pericolo per il suo stato di salute, essendo l'istante in cura per un'asma bronchiale (doc. P e Q). In merito alla presenza della fuliggine è stato allestito in primo luogo - in data 5 febbraio 2002 - un rapporto di constatazione da parte del perito comunale di C. (doc. F), dal quale si evince che la polvere nera era presente "in modo molto accentuato nella camera da letto; molto meno evidente invece negli altri locali". Dalla successiva perizia 20 agosto 2002 - ordinata dall'UCML e rassegnata dall'ing. S. - emerge come il fenomeno del deposito di polvere nera sia probabilmente da attribuire a "scarichi di canne fumarie provenienti dall'impianto di riscaldamento dello stabile oppure da quelli prossimi all'abitazione considerata" (doc. M, pto. 10 "Conclusioni"). Occorre però precisare che né l'ing. S. né il laboratorio di analisi siano riusciti a definire univocamente la fonte dell'inquinamento (doc. M, pag. 3).

3.1 La presenza di fuliggine nell'ente locato costituisce motivo di rescissione immediata ex art. 259b CO unicamente laddove essa rappresenti un difetto particolarmente grave da pregiudicarne notevolmente oppure escluderne l'idoneità, il locatore ne sia al corrente e non lo abbia eliminato entro un congruo termine.

3.2 Dai certificati medici allestiti dalla Dr. med. B. C. e dal Dr. med. B. (doc. P e Q) e dalla deposizione rilasciata dalla prima innanzi all'UCML (verbale 11.11.2002), si evince anzitutto che l'istante è da tempo - almeno dal 1999 - afflitta da "asma bronchiale allergica con importante sensibilizzazione all'acaro della polvere e alla forfora del gatto", problema che la costringe a assumere dei broncodilatatori; i due medici sono univoci nell'affermare che i disturbi si sono acutizzati durante il periodo di permanenza della signora M. nell'appartamento di C., motivo per cui si è reso necessario un cambiamento di appartamento. Altrettanto concordi sono anche le considerazioni che indicano come concausa, o meglio come motivo aggravante dei sintomi, la polvere in generale (doc. Q), l'ambiente malsano nonché l'inquinamento atmosferico (verbale UCML 11.11.2002).

3.3 Nel medesimo ordine di idee, si inseriscono i rilievi operati dall'ing. S. e dal laboratorio di analisi. La perizia 20 agosto 2002 (doc. M), pur senza poter "associare l'inquinamento a una fonte sicura" (pag. 3), ha evidenziato come nell'appartamento di Via A. si siano registrate delle concentrazioni di sostanze contaminanti ed in particolare di Idrocarburi Policiclici Aromatici (IPA), in quantità "molto basse", solo in pochi siti in "tracce" e sotto forma di "particolato adeso e non aerodisperso": l'esperto ha infine rilevato come suddetti risultati analitici "portano ad escludere la presenza di composti tossici in concentrazione tali da poter essere considerati dannosi per la salute" (doc. M, 10. "Conclusioni").

3.4 In sintesi, a mente di chi scrive la perizia 20 agosto 2002 ha accertato come nell'appartamento sito al primo piano di Via D.A. 9, locato all'istante, si siano effettivamente depositati sulle pareti e in particolare in prossimità dei termosifoni, dei composti di colore nerastro e come tali depositi non siano ascrivibili alle attività della conduttrice. E' altresì emerso come l'appartamento locato a V.M. risulti oggettivamente abitabile senza restrizioni di sorta, vista la non tossicità delle sostanze presenti. Da quanto sinora esposto, si può pertanto concludere che la presenza di fuliggine non è comunque ascrivibile esclusivamente nemmeno al locatore, ma bensì ad una somma di concause che non da ultimo dipendono dal notorio peggioramento della qualità nell'aria nel M. (doc. M, lettera 11.7.2002, pag. 2); anche per quanto concerne direttamente la signora M., la plausibilità di questa tesi è stata confermata dalla Dr. med. B. C. nel verbale 11 novembre 2002 dinnanzi all'UCML di C.

3.5 Atteso dunque come oggettivamente non si sia in presenza di un difetto particolarmente grave, tale da giustificare una rescissione immediata ex art. 259b CO, la disdetta 15 marzo 2002 è da ritenersi nulla. Di conseguenza è respinta la pretesa di V.M. per l'importo di fr. 7'500.-- concernente dieci mesi di pigione indebitamente incassata, come pure quella di fr. 250.-- per franchigia fatture mediche e di fr. 2'000.-- per spese supplementari di locazione per non aver usufruito dell'appartamento oggetto della presente vertenza; di transenna occorre inoltre rilevare come queste ultime due poste di danno siano state unicamente asserite, senza che agli atti risulti una qualsivoglia prova che ne possa sostanziare la legittimità.

4. A titolo abbondanziale, alla luce della dottrina e della giurisprudenza in merito, si può rilevare come la fattispecie in esame - nella quale a mente di chi scrive l'aspetto soggettivo della conduttrice, di fronte al fenomeno della fuliggine, è risultato preponderante (cfr. verbale UCML 11.11.2002, E. S.) - avrebbe piuttosto riunito i presupposti della disdetta straordinaria per motivi gravi prevista dall'art. 266g CO. La dottrina - come detto supra ad 2.4. - riconosce ad esempio tra i "motivi gravi" uno stato di salute che rende impossibile l'utilizzo dell'appartamento; il conduttore può fondare la propria disdetta straordinaria sulla sua malattia che, pur essendo già presente al momento della stipula del contratto, si è aggravata in seguito (Minotti-Perucchi/Mosca, Raccolta di giurisprudenza in materia di locazione, Vol. 3, 1995-1997, pag. 91).