GDL 9/10: La riduzione di pigione è ammissibile soltanto quando i difetti del bene locato non siano imputabili al Conduttore e questi non abbia accettato il bene locato nello stato in cui si trova
Pretura della Giurisdizione di Mendrisio-sud in re R. / C. del 15 dicembre 2003

10. Art. 259 e segg. CO

La riduzione di pigione è ammissibile soltanto quando i difetti del bene locato non siano imputabili al Conduttore e questi non abbia accettato il bene locato nello stato in cui si trova

Affinché il conduttore possa avvalersi dei diritti concessigli dagli artt. 259 e segg. CO, è necessario che i difetti sopravvenuti alla cosa locata non gli siano imputabili, né tantomeno siano a suo carico.

La sottoscrizione di una clausola secondo cui i locali sono locati nello stato in cui si trovano, visti ed approvati dal conduttore, esclude una riduzione di pigione per gli elementi del bene locato così accettati, fatto salvo un peggioramento del loro stato.

Pretura della Giurisdizione di Mendrisio-sud in re R. / C. del 15 dicembre 2003

Estratto dai considerandi

Considerato che:

1. Omissis.

2. Ai sensi dell'art. 253 CO la locazione è il contratto per cui il locatore si obbliga a concedere in uso una cosa al conduttore e questi a pagargli un corrispettivo. In casu è pacifico ed incontestato, in primo luogo che le parti hanno concluso un simile negozio giuridico con effetto 1° agosto 2000, che D.C. è subentrato al precedente sublocatore, riprendendo le condizioni del contratto datato 2 marzo 1999 (plico doc. A) e infine che per comune accordo il contratto abbia preso fine in data 30 aprile 2002 (doc. I).

3. Giusta l'art. 256 cpv. 1 CO il locatore deve consegnare la cosa nel momento pattuito, in stato idoneo all'uso cui è destinata e mantenerla tale per la durata della locazione. Il criterio con cui si valuta l'idoneità dell'oggetto della locazione in relazione all'uso a cui esso è destinato è innanzitutto soggettivo, ossia dipende da quanto le parti hanno pattuito. In assenza di una pattuizione in tal senso entrano in gioco criteri oggettivi, quali ad esempio l'uso comunemente fatto dell'oggetto concesso in locazione (Svit, Kommentar zum Schweizerisches Mietrecht, Zurigo 1998, N. 18 e segg. ad art. 256; DTF 104 II 270 e segg.).

2.1 Al marginale avviso al locatore nella sezione "obblighi del conduttore", l'art. 257g CO prevede che il conduttore è tenuto a dare avviso al locatore dei difetti della cosa, sempreché non debba eliminarli egli stesso (cpv. 1) e che il conduttore è responsabile del danno cagionato in caso d'omissione dell'avviso (cpv. 2). Quest'obbligo concerne ogni difetto, sia questo materiale od immateriale, iniziale o successivo (Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, Losanna 1990, pag. 107); benché la regola non trovi applicazione nel caso in cui il locatore sia già a conoscenza del difetto, se il conduttore intende sollecitare una riduzione della pigione ha interesse comunque ad avvisare il locatore rapidamente (idem, pag. 108).

2.2 Giusta l'art. 258 CO se il locatore non consegna la cosa nel momento pattuito o la consegna con difetti che ne escludono o ne diminuiscono notevolmente l'idoneità all'uso cui è destinata, il conduttore può avvalersi degli artt. 107-109 relativi all'inadempimento del contratto. Il conduttore che, nonostante tali difetti, accetta la cosa e persiste nel chiedere il perfetto adempimento del contratto può far valere soltanto i diritti che gli comporterebbero in caso di difetti della cosa sopravvenuti durante la locazione (artt. 259a-259i).

2.3 A questo proposito, se il locatore è a conoscenza del difetto e non lo elimina entro un congruo termine, il conduttore può farlo eliminare a spese del locatore (cfr. art. 259b lett. b CO), mentre l'art. 259d prevede che se il difetto pregiudica o diminuisce l'idoneità della cosa all'uso cui è destinata, il conduttore può pretendere una riduzione proporzionale del

corrispettivo a partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto fino all'eliminazione del medesimo.

3. Nel caso in rassegna emerge chiaramente dal contratto di locazione (doc. A) che oggetto dello stesso sono degli spazi adibiti ad uso commerciale (specificatamente ad uso bar) ed altri ad uso abitativo per un totale di 352 mq. Sempre nel contratto di locazione ripreso da D.C. con decorrenza 1° agosto 2000 (plico doc. A), viene specificato al punto 23.1 come "i locali sono locati nello stato in cui si trovano (visti ed approvati dal conduttore)". Con scritto datato 18 ottobre 2000 è stata aggiornata la lista dei difetti inerenti l'oggetto della locazione. D.C. fa valere per la prima volta in data 8 febbraio 2002 come gli spazi locati si siano rivelati talmente difettosi da precluderne addirittura l'utilizzo commerciale e l'abitabilità (doc. G).

3.1 Secondo l'art. 183 CPC, ove la legge non disponga altrimenti, chi vuol dedurre un diritto da una circostanza di fatto da lui asserita, o chiede il riconoscimento di un diritto, deve fornirne la prova. Inoltre, giusta l'art. 90 CPC il Giudice valuta le prove secondo il suo libero convincimento in base alle risultanze del processo.

3.2 A prescindere dal sapere se i difetti che hanno causato in data 29 gennaio 2002 la chiusura del bar (doc. F) e l'inabitabilità dell'appartamento (doc. C) siano intervenuti prima o dopo l'ingresso di D.C. in qualità di sublocatore del contratto di locazione in essere con la C.B. SA, risulta pacifico che C. abbia potuto fruire pienamente degli spazi locati sino al 29 gennaio 2002. Infatti, seppur questi ultimi non si trovassero verosimilmente in condizioni ottimali (cfr. "Lista degli oggetti difettati" di cui al plico doc. B) e fossero comunque stati locati "nello stato in cui si trovano (visti ed approvati dal conduttore)" come al pto. 23.1 del contratto di locazione di cui al doc. A, il bar ha potuto funzionare senza interruzioni sino alla data di chiusura da parte delle autorità cantonali (cfr. verbale d'udienza 16 ottobre 2002, testi B. e P.). La medesima annotazione può essere fatta per l'appartamento adiacente, che risulta verosimilmente esser stato utilizzato sino all'intervento del comune di M. Ne discende quindi che gli enti locati sono stati regolarmente utilizzati dal 1° agosto 2000 sino al 29 gennaio 2002 - per gli usi che erano stati a suo tempo pattuiti - conduzione di un esercizio pubblico e abitazione -, ma soprattutto nelle condizioni che erano state accettate dal conduttore alla loro consegna. Di conseguenza, a mente di chi scrive la richiesta di D.C. riguardo ad una riduzione della pigione - inoltrata a distanza di più di un anno dall'inizio del rapporto obbligatorio - per il periodo sino al 29 gennaio 2002 - non merita accoglimento, innanzitutto perché contraria al principio della buona fede (art. 2 CC), alla luce di quanto stipulato contrattualmente, e poi perché le asserite turbative per quel periodo non possono essere qualificate come "difetti" ai sensi degli artt. 259 e segg. CO.

4. Il grave pregiudizio per il conduttore è insorto unicamente a seguito della chiusura forzata dell'esercizio pubblico e la dichiarazione d'inabitabilità dell'appartamento adiacente. Affinché il conduttore possa avvalersi dei diritti concessigli dagli artt. 259a e segg. CO, è necessario che i difetti sopravvenuti alla cosa locata non gli siano imputabili, né tantomeno siano a suo carico (art. 259a cpv. 1 CO). Mentre D.C. per mezzo dello scritto 8 febbraio 2002 (doc. G) imputa i difetti che hanno portato alle decisioni amministrative di cui sopra al locatore, quest'ultimo fa invece valere come la responsabilità sia unicamente del conduttore.

4.1 Per quanto concerne gli spazi locati ad uso commerciale, dall'ordine di chiusura datato 29 gennaio 2002 emerge con sufficiente chiarezza che i motivi di tale chiusura sono per buona parte imputabili direttamente al conduttore (doc. F). Unicamente la voce relativa alla ventilazione e parte di quella relativa agli impianti sanitari potrebbero in linea di massima essere riconducibili ad una mancanza della locatrice. Dal rapporto della Sezione dei permessi di Bellinzona datato 29 gennaio 2002 emerge inoltre come "la struttura si trova in uno stato di sporcizia e disordine tale da creare pericolo per la salute". Tale situazione non può all'evidenza essere imputabile alla locatrice, come pure l'assenza di un'autorizzazione per il gerente (a partire dal 1° gennaio 2002) e la presenza di attestati di carenza beni a suo carico. Sebbene dalle risultanze del processo non è possibile risalire con precisione a quanto abbiano pesato tutti gli estremi elencati al doc. F per portare l'autorità cantonale ad una decisione così drastica come quella di chiusura impartita il 29 gennaio 2002, a mente di chi scrive, la colpa del conduttore appare di gran lunga superiore a quella della locatrice. Alla luce di queste considerazioni, nonché dei precedenti giurisprudenziali in materia (Lachat/Micheli, op. cit., pag. 120), la richiesta di riduzione del canone locatizio nella misura del 30 % così come la riduzione del 25 % concessa all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di C. (doc. H), appaiono inadeguate.

4.2 A mente di chi scrive, avendo D.C. avvisato il locatore unicamente dopo la decisione dell'autorità cantonale ed essendo la situazione in gran parte a lui imputabile, il conduttore deve beneficiare di una riduzione della pigione in misura del 15 % e limitatamente ai mesi di febbraio, marzo e aprile 2002, ovvero dalla contestazione del difetto sino alla fine del contratto.

4.3 Per quanto poi concerne gli spazi destinati ad uso privato (appartamento custode), si ribadisce in sintonia con quanto osservato dall'UCML di C. (doc. H) come oggetto della presente vertenza potessero essere unicamente i difetti notificati alla locatrice per mezzo dello scritto datato 8 febbraio 2002. Per il resto deve valere per analogia quanto esposto sopra ad 4.1. e 4.2., giustificando la medesima riduzione del corrispettivo.

5. Per i motivi appena esposti l'istanza può essere solo parzialmente accolta. Di conseguenza la pigione per i mesi di febbraio, marzo e aprile 2002, dovuta da D.C., è ridotta in misura del 15 % per un ammontare complessivo pari a fr. 1'575.--. La tassa di giustizia fissata in fr. 400.-- e le spese, da anticipare come di rito, sono poste a carico di D.C., il quale rifonderà alla controparte fr. 500.-- a titolo di ripetibili.