GDL 8/23: RICONSEGNA DEL BENE LOCATO DURANTE IL PROCEDI-MENTO TENDENTE ALLA PROTRAZIONE - CASO IN CUI LA PROTRAZIONE VA CONCESSA ANCHE SE IL LOCATORE HA OFFERTO UN APPARTAMENTO SOSTITUTIVO
II Camera civile del Tribunale di appello in re G. / Banca Z. del 6 novembre 2002

23. artt. 272 e 272a cpv 2 CO

RICONSEGNA DEL BENE LOCATO DURANTE IL PROCEDI-MENTO TENDENTE ALLA PROTRAZIONE - CASO IN CUI LA PROTRAZIONE VA CONCESSA ANCHE SE IL LOCATORE HA OFFERTO UN APPARTAMENTO SOSTITUTIVO

L' avvenuta riconsegna dell' ente locato , durante il procedimento tendente alla protrazione della locazione , lo rende privo di oggetto.

In quel caso il Giudice , udite le parti ma senza ulteriore dibattimento , decide con motivazione sommaria , sulle spese , valutando la situazione antecedente al motivo che ha posto termine alla procedura.

Ove il conduttore abbia postulato una protrazione della locazione perché ha iniziato una costruzione propria , non è tenuto ad accettare un appartamento sostitutivo offertogli dalla locatrice che gli arrecherebbe effetti gravosi , quali un doppio trasloco in un breve lasso di tempo , visto anche l' interesse non urgente della locatrice alla vendita dell' immobile , di mera natura economica.

II Camera civile del Tribunale di appello in re G. / Banca Z. del 6 novembre 2002

Estratto dai considerandi:

In fatto:

A.I signori G. conducevano in locazione una villetta sita sulla part. XY di Bedano in virtù di un contratto concluso il 1° gennaio 1992 con la C. SA (doc. A). A far tempo dal 1° gennaio 2000 , su richiesta degli stessi conduttori - i quali avevano altresì comunicato all' amministrazione dello stabile il prossimo inizio della costruzione di una casa di abitazione propria a Castel San Pietro - detto contratto veniva modificato nel senso che la locazione passava da annuale a trimestrale con preavviso di disdetta di tre mesi (doc. A , 2 , 3). A seguito della aggiudicazione ai pubblici incanti del predetto fondo , il 15 febbraio 2000 la Banca Z. subentrava nel contratto quale nuova locatrice (doc. 11 sub cartelletta documenti UC).

B.Il 2 agosto 2000 , la Banca Z. notificava ai conduttori la disdetta del contratto di locazione , con effetto a decorrere dal 31 dicembre 2000 (doc. B , B1). Il 23 agosto 2000 , i conduttori presentavano tempestiva istanza all' Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Massagno volta ad ottenere una prima protrazione del rapporto contrattuale della durata di un anno (doc. F). L' Ufficio di conciliazione accoglieva parzialmente l' istanza accordando ai conduttori una proroga unica e definitiva di tre mesi , ossia fino al 31 marzo 2001 (doc. 1).

C.Con istanza 15 gennaio 2001 i conduttori adivano il competente tribunale postulando l' ottenimento di una prima proroga del contratto di locazione fino al 31 dicembre 2001. Infatti , a mente degli istanti , entro quella data la costruzione della loro abitazione avrebbe dovuto essere terminata. La convenuta si opponeva alla richiesta di protrazione del rapporto di locazione , adducendo di avere l' opportunità di vendere l' ente locato a seri interessati e di avere offerto ai conduttori , i quali però non avevano accettato , un appartamento sostitutivo dell' ente locato a condizioni favorevoli quale soluzione transitoria prima di entrare definitivamente nella casa di loro proprietà.

D.Con sentenza 28 marzo 2002 il Pretore ha accolto l' istanza concedendo ai conduttori una protrazione del contratto fino al 31 dicembre 2001 (per la seconda proroga v. scritto del 18 febbraio 2002 della parte istante , sub cartelletta corrispondenza/citazioni). Il Giudice ha stabilito che nonostante ai conduttori fosse stato offerto un alloggio sostitutivo , la questione relativa all' adeguatezza di tale alloggio non doveva essere ulteriormente vagliata in quanto lo stesso , in un prossimo futuro , non sarebbe più servito ai coniugi G. (in quanto di lì a poco gli stessi si sarebbero trasferiti nell' abitazione di loro proprietà). Di conseguenza ai conduttori non poteva essere ragionevolmente richiesto di affrontare due traslochi entro un breve lasso di tempo. D' altro canto , secondo il Pretore , la richiesta della locatrice di avere la possibilità di disporre dell' immobile per procedere alla vendita rappresentava un mero interesse economico che non era prevalente rispetto agli interessi dei conduttori.

E.Con appello 12 aprile 2002 , la convenuta ha contestato le motivazioni poste alla base della sentenza pretorile. La protrazione non avrebbe dovuto essere concessa ai conduttori poiché la disdetta non avrebbe sortito alcun effetto gravoso nei loro confronti. I conduttori , al momento della richiesta di proroga , sarebbero stati al corrente che la costruzione della loro abitazione avrebbe richiesto un tempo superiore a un anno. In tal caso quindi , ai conduttori poteva essere ragionevolmente richiesto di effettuare un doppio trasloco , tenuto conto anche del fatto che la Banca Z. avrebbe loro offerto un alloggio sostitutivo equivalente. Del resto , i conduttori sarebbero anche stati avvisati con largo anticipo della disdetta del rapporto di locazione. L' interesse della locatrice , ossia la vendita dell' ente locato a terzi , sarebbe stato quindi preponderante rispetto a quello dei conduttori. Con osservazioni 3 maggio 2002 , la parte appellata si è sostanzialmente riconfermata nelle allegazioni addotte in prima istanza.

F.Il 15 maggio 2002 i conduttori notificavano alla Banca Z. la disdetta del contratto relativo all' ente locato con effetto a decorrere dal 30 giugno 2002 , data per la quale i conduttori hanno lasciato l' ente locato.

Con scritto del 23 agosto 2002 il Presidente della II Camera civile del Tribunale d' appello comunicava alle parti che tale circostanza faceva divenire la controversia priva di oggetto e proponeva quindi di stralciare sia la procedura d' appello senza addebito di tasse o spese di giustizia , sia la procedura di prima istanza con ripartizione per metà delle spese giudiziarie , procedendo alla compensazione delle ripetibili di entrambe le sedi. La proposta veniva integralmente accolta dalla Banca Z. con lettera datata 11 settembre 2002. La parte appellata , in data 28 agosto 2002 , pur dichiarando la sua adesione sostanziale , poneva una condizione quo alle tasse e le spese di prima istanza , e meglio che le stesse fossero interamente accollate all' appellante.

In diritto:

1.E' pacifico che a seguito della avvenuta riconsegna dell' ente locato da parte dei conduttori il procedimento relativo alla protrazione della locazione avviato il 15 gennaio 2001 è divenuto privo di oggetto (II CCA 27 settembre 2002 in re V.P. SA/P. SA). Se una lite diventa priva di oggetto o di interesse giuridico (art. 351 CPC) , per la decisione in materia di spese e ripetibili si applica per analogia l' art. 72 PCF (Rep. 1990 , 284; I CCA 22 febbraio 1993 in re B./B.: e 27 settembre 1993 in re P./P.; II CCA 23 marzo 1994 in re I. SA e llcc./L. SA e llcc e 24 ottobre 1996 in re BFC/V.O. e llcc) , norma in virtù della quale , quando una lite diventa senza oggetto o priva d' interesse giuridico per le parti , il tribunale , udite le parti ma senza ulteriore dibattimento dichiara il processo terminato e statuisce , con motivazione sommaria , sulle spese , tenendo conto dello stato delle cose prima del verificarsi del motivo che pone fine alla lite. In altre parole , si tratta di valutare , sommariamente , quale possibilità di buon esito avrebbe avuto in concreto la causa (Cocchi/Trezzini , CPC-TI , Lugano 2000 , ad art. 151 CPC m. 9 e segg. e m. 4 ad art. 351 CPC; DTF 111 Ib 191).

2.Nel caso specifico , la proposta formulata in data 23 agosto 2002 dal Presidente di questa Camera ha trovato consenso nelle parti nel rinunciare alle ripetibili di entrambe le sedi , mentre non vi è stata concordanza sulla sorta delle tasse e delle spese di prima istanza. Di conseguenza , vista la particolare situazione , rimane così unicamente aperta la questione a sapere a quale parte , eventualmente in che misura , debbano essere caricate la tassa di giustizia (fr. 850.--) e le spese (fr. 150.--) , già poste in prima istanza a carico della Banca Z.. Occorre quindi procedere ad un esame sommario della fattispecie per valutare il buon fondamento della vertenza.

3.Dall' istruttoria è emerso che in effetti la Banca Z. aveva offerto ai conduttori , i quali non avevano però accettato , un appartamento sostitutivo a far tempo dal mese di gennaio 2001. Al momento della presentazione dell' istanza di protrazione all' Ufficio di conciliazione , il 23 agosto 2000 , i conduttori potevano fondatamente ritenere che la costruzione della loro abitazione a Castel San Pietro sarebbe stata terminata entro il 31 dicembre 2001 e quindi postulavano una proroga fino a quella data (v. lettera 27 settembre 2000 dello studio di architettura S. SA di Mendrisio , doc. annesso al verbale di discussione 3 ottobre 2002 presso l' Ufficio di conciliazione , sub cartelletta doc. UC: "iniziare l' edificazione durante il mese di gennaio 2001 e portarla a termine per la fine dello stesso anno"). Dagli atti è infatti emerso che solitamente per una costruzione di quel genere si prevedono dodici mesi di lavoro (verbale teste S. 6 giugno 2001 , pag. 1).

Soltanto successivamente , e meglio nel corso della causa avviata davanti al Pretore , sono emerse circostanze che hanno causato il ritardo nella consegna immobile (v. verbale teste S. 6 giugno 2001 , pag. 1). La licenza edilizia è stata concessa il 29 marzo 2001 e di conseguenza i conduttori hanno avviato una seconda procedura volta ad ottenere un' ulteriore proroga del contratto di locazione. A giusta ragione il Pretore ha stabilito che se i conduttori avessero accettato l' appartamento sostitutivo offerto dalla locatrice , gli stessi avrebbero dovuto effettuare un doppio trasloco in un breve lasso di tempo. Questo fatto è stato reputato assai gravoso da parte del primo Giudice e quindi i conduttori ottenevano una prima protrazione della locazione fino al 31 dicembre 2001.

Questa decisione appare corretta , stante soprattutto che l' interesse della locatrice alla vendita dell' immobile non appariva urgente ed era di mera natura economica. Del resto , dalla documentazione agli atti risulta che vi era almeno un altro possibile acquirente dell' ente locato oltre ai coniugi B. (v. verbali audizione testi , 2 aprile 2001 , pag. 4 e 5). Infatti , anche il vicino di casa dei conduttori , il signor R. , era concretamente interessato all' acquisto della casa di Bedano e aveva preso contatto con la Banca Z. (doc. L e verbale audizione teste R. , 6 giugno 2001 , pag. 2; SJZ 91/1995 pag. 116 e contrario). Ne consegue che i bisogni della parte locatrice non risultano predominanti rispetto agli interessi dei conduttori.

4.Alla luce di quanto esposto , valutando la situazione antecedente al motivo che ha posto fine alla lite , si giunge alla conclusione che la concessione della proroga del rapporto di locazione avrebbe trovato conferma anche in questa sede (Giger , Die Erstreckung des Mietverhältnisses , art. 272-272d OR , tesi Zurigo 1995 , pag. 46 segg.; Thanei , Die Erstreckung des Mietverhältnisses , Zurigo 1990 , pag. 29 segg.. Di conseguenza appare giustificato caricare tasse e spese di procedimento di prima istanza alla parte appellante Banca Z.

Vista inoltre la particolarità della fattispecie e tenuto conto della proposta del Presidente di questa Camera , si rinuncia a prelevare tasse e spese per la procedura di appello.