GDL 8/22: PROTEZIONE NON ACCORDATA PER I CASI BAGATELLA - FABBISOGNO PROPRIO DI UN PARENTE DEL LOCATORE NON AMMESSO
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città in re F. / V. del 2 ottobre 2002

22. art. 271a cpv 2 e cpv 3 lett a) CO

PROTEZIONE NON ACCORDATA PER I CASI BAGATELLA - FABBISOGNO PROPRIO DI UN PARENTE DEL LOCATORE NON AMMESSO

Risulta abusiva la disdetta intimata nel triennio successivo ad un accordo intervenuto tra le parti tramite reciproche concessioni , indipendentemente dalla portata delle medesime , purché si sia trattato di pretese pecuniarie o comunque aventi un valore pecuniario.

Non vi è protezione se una parte abbia aderito immediatamente alle richieste dell' altra.

Non vi è neppure protezione laddove si sia trattato di un caso "bagatella" ossia di una pretesa sino ad un valore massimo di fr. 50.--.

Fattispecie nella quale l' invocato fabbisogno personale urgente della madre del locatore è stato ritenuto pretestuoso e non degno di protezione.

Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città in re F. / V. del 2 ottobre 2002

Estratto dai considerandi:

In fatto:

A.In data 5 dicembre 1983 il signor F. - in veste di locatore - e il signor V. , quale conduttore , sottoscrivevano un contratto di locazione riguardante un appartamento di 4 1/2 locali ubicato al quarto piano di uno stabile in via S. Antonio a Locarno.

La locazione prendeva inizio il 1° aprile 1984 , con possibilità di disdetta con preavviso trimestrale (v. doc. A).

Alle originarie parti contrattuali subentravano in seguito: il signor C. F. , figlio del locatore , e la signora V. , moglie del conduttore.

B.Il 13 novembre 2001 un certo numero di inquilini dell' immobile , fra cui la qui convenuta , inviava una lettera raccomandata al locatore , lamentando una temperatura insufficiente negli appartamenti ed invitandolo "a voler regolare al più presto i riscaldamenti , affinché si possano finalmente passare le giornate e le serate in casa senza dover accendere la stufetta o indossare indumenti pesanti". Lo scritto concludeva con la seguente frase (v. doc. B inc. I° rich.): "In mancanza di un miglioramento del riscaldamento negli appartamenti che soddisfi le nostre esigenze entro il 25 novembre 2001 le comunichiamo che detrarremo dal versamento mensile dell' affitto l' aumento che ci è stato richiesto per migliorie (doppi vetri) in quanto non ci ha portato nessun beneficio , anche in virtù del fatto che questo aumento non ci è stato notificato secondo i requisiti della legge (come d' altronde l' aumento per la posa della TV via cavo)".

C.A seguito di tale doglianza , come ammesso dalla stessa parte istante (v. istanza/ricorso 4 marzo 2002 , pag. 3 ad 3) , il locatore signor F. "provvedeva ad aumentare la temperatura del riscaldamento". Egli confermava di aver sistemato la questione.

D.Omissis

E.Il 1° dicembre 2001 , su formulario ufficiale , il locatore disdiceva con effetto a decorrere dal 31 marzo 2002 il contratto di locazione con la signora V. (cfr. doc. D).

F.La qui convenuta si rivolgeva quindi , il 27 dicembre 2001 , all' Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Locarno , postulando: l' annullamento della disdetta (rispettivamente che la medesima fosse dichiarata nulla); la dichiarazione di nullità dell' aumento della pigione del 18 giugno 2001; in subordine , la protrazione del contratto per la durata di quattro anni.

Sentite le parti il 5 febbraio 2002 , con decisione 21 febbraio 2002 l' Ufficio di conciliazione annullava la disdetta (v. doc. B).

G.Entro il termine di 30 giorni di cui all' art. 274f cpv. 1 CO , il locatore ha dato avvio alla presente azione giudiziaria chiedendo quanto indicato in ingresso.

La signora V. si oppone alla domanda avversaria , avanzando in subordine una richiesta di protrazione della locazione per la durata di 4 anni (art. 272 CO).

In merito alle allegazioni delle parti e alle risultanze istruttorie si dirà , per quanto necessario ai fini del giudizio , nei considerandi successivi.

In diritto:

Omissis

Secondo l' art. 271 cpv. 1 CO , la disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.

La disdetta può essere contestata , in particolare , se data dal locatore nei tre anni successivi alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui (art. 271a cpv. 1 lett. e CO). Tale ultimo disposto di legge si applica parimenti allorquando il conduttore può provare con documenti scritti di essersi accordato con il locatore , fuori da un procedimento di conciliazione o giudiziario , circa una pretesa derivante dalla locazione (art. 271a cpv. 2 CO).

L' art. 271 CO costituisce la regola generale , mentre all' art. 271a CO sono concretizzati , tramite elencazione , alcuni possibili casi legittimanti la contestazione della disdetta (Svit , Schweizerisches Mietrecht , 2. ed. , Zurigo 1998 , ad art. 271a CO n. 2; Permann/Schaner , Kommentar zum Mietrecht , ad art. 271a CO n. 26).

Per quanto attiene all' art. 271a cpv. 1 lett. e CO , lo stesso fornisce una cosiddetta "protezione temporale" , ponendo la presunzione secondo cui una disdetta , data entro il termine triennale citato , costituisce una disdetta rappresaglia (Permann/Schaner , op. cit. , loc. cit. , n. 43; Higi , Commentario zurighese , ad art. 271a CO n. 266). Tale presunzione è , entro determinati limiti , refragabile da parte del locatore , il quale - oltre a richiamarsi alle ipotesi di cui all' art. 271a cpv. 3 CO - può a sua volta dimostrare che l' atteggiamento del locatario è manifestamente abusivo in base all' art. 2 cpv. 2 CC (cfr. Higi , op. cit. , ad art. 271a CO n. 298 , 303 , con rimando alle n. 259 e segg. e in part. n. 261).

L' onere della prova circa un eventuale comportamento apertamente abusivo da parte del locatario nell' invocare l' applicazione dell' art. 271a cpv. 1 lett. e CO , spetta al locatore (Higi , op. cit. , loc. cit. , n. 299; v. pure Svit , op. cit. , ad art. 271a CO n. 39 e segg. , ove si afferma che ogni disdetta data entro il termine di tre anni è contestabile , anche nell' evenienza in cui la stessa non sia avvenuta per rappresaglia {"unwiderlegbare Vermutung"}).

La protezione ("Sperrfrist") dell' art. 271a cpv. 1 lett. e CO non trova applicazione solo nel caso in cui - per il procedimento di conciliazione o giudiziario originario , a partire dal quale decorre il termine di tre anni - si sia trattato di un cosiddetto "caso bagatella" (Higi , op. cit. , ad art. 271a CO , n. 23 , 294 , 308). Il limite posto dalla dottrina al fine di considerare un caso come bagatella , è di circa fr. 50.-- (Higi , op. cit. , loc. cit. , n. 308; Permann/Schaner , op. cit. , ad art. 271a CO n. 54).

3.Dottrina e giurisprudenza rilevano inoltre che , per un' applicazione dell' art. 271a cpv. 2 CO (in relazione con l' art. 271a cpv. 1 lett. e CO) , si deve essere in presenza di un accordo fra le parti venuto in essere tramite reciproche concessioni ("gegenseitiges Nachgeben"). Altrimenti detto , non sussiste la protezione , secondo il citato disposto di legge , se l' una o l' altra parte abbia aderito immediatamente alla richiesta dell' altra (v. Svit , op. cit. , ad art. 271a CO n. 70; Higi , op. cit. , ad art. 271a CO n. 294 , 295 e 306; Zihlmann , Das Mietrecht , 2 ed. , pag. 218; MRA 1/95 , pag. 40 e segg.).

D' altro canto , non è però necessario che il locatore abbia operato notevoli concessioni (v. Calamo , Die missbräuchliche Kündigungen der Miete von Wohnräumen , pag. 283) , rispettivamente risulta ininfluente il "grado" e la "portata" delle concessioni del locatario (Higi , op. cit. , loc. cit. , n. 306).

Oggetto dell' accordo di cui parla l' art. 271a cpv. 2 CO debbono essere "pretese derivanti dalla locazione" , intese come pretese pecuniarie o comunque aventi un valore pecuniario (Higi , op. cit. , loc. cit. , n. 307; di diverso avviso Guhl/Merz/Koler , Das Schweizerisches Obligationenrecht , 8 ed. , pag. 410; Calamo , op. cit. , pag. 284 e riferimenti ivi).

La prova del raggiungimento di un accordo ai sensi dell' art. 271a cpv. 2 CO , deve peraltro avvenire - da parte del locatario - tramite documenti scritti (Higi , op. cit. , loc. cit. , n. 310 e segg.).

4.A mente di questo Pretore , pur dovendosi ammettere di trovarsi confrontati con un caso limite , deve essere riconosciuta in concreto l' applicabilità dell' art. 271a cpv. 2 CO , in unione con il cpv . 1 lett. e) dello stesso disposto.

Infatti:

la convenuta , assieme ad altri inquilini , ha - il 13 novembre 2001 (doc. B inc. I° rich.) - fatto valere una pretesa , relativa al contratto di locazione , concernente un asserto difetto dell' ente locato , vale a dire l' insufficiente temperatura riscontrabile nei locali nel periodo autunnale-invernale;

-la notifica di tale difetto è stata operata con una - di principio legittima - minaccia di riduzione della pigione (art. 259d CO);

-la pretesa fatta valere è senz' altro convertibile e calcolabile in danaro. Denota quindi un carattere pecuniario , ciò che è dimostrato proprio dalla circostanza secondo la quale se il locatore non avesse proceduto ad eliminare il difetto , l' inquilina avrebbe pagato una pigione ridotta;

già solo la possibile riduzione della pigione durante un mese (in una proporzione stimabile , per un tale difetto , al 20% del canone , pari a circa fr. 160.-- mensili) , esclude il carattere di vertenza "bagatella" , che impedirebbe l' applicazione della norma citata (v. sopra consid. 2 in fine);

in pratica , le parti si sono accordate nel senso che il locatore ha proceduto ad aumentare la temperatura nell' appartamento e la locataria ha rinunciato ad operare la prospettata riduzione della pigione;

-l' intervenuto accordo è dimostrato dal doc. B inc. I° rich. (lettera 13 novembre 2001) e dall' ammissione , da parte dell' istante stesso , di aver aderito alla richiesta dell' inquilina. Si tratta quindi di una sufficiente prova documentale ai sensi dell' art. 271a cpv. 2 CO.

5.Per questi motivi l' istanza andrebbe respinta e la disdetta dichiarata nulla poiché notificata alla conduttrice , da parte del locatore , nel periodo di tre anni ("Sperrfrist") successivo all' accordo extragiudiziario raggiunto dalle parti nel novembre 2001.

Sennonché , l' istante invoca l' art. 271a cpv. 3 CO. In base a tale disposto , la lett. e del cpv. 1 dell' art. 271a CO non si applica se è stata data disdetta perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore o dei suoi stretti parenti o affini (v. art. 271a cpv. 3 lett. a CO).

Il concetto di "bisogno personale urgente" indicato , è analogo a quello di cui agli artt. 261 cpv. 2 lett. a e 272 cpv. 2 lett. d CO (v. Permann/Schaner , op. cit. , n. 5.7 , pag. 225; DTF 118 II 50).

Con il concetto di "urgente bisogno proprio" va inteso un bisogno serio , attuale , dimostrato , concreto (Lachat , Le bail è loyer , Losanna 1997 , pag. 502 , n. 3.8). Non deve trattarsi , quindi , di un semplice pretesto per liberarsi dell' inquilino (DTF 99 II 51) , né di un bisogno futuro o ipotetico.

Tale bisogno è da ammettere ogni qualvolta non possa essere oggettivamente preteso dal locatore , per ragioni economiche o altre , che abbia a rinunciare per lungo tempo all' uso dell' ente locato (DTF 118 II 54). L' esistenza di una situazione di stringente necessità ("Notlage") non è indispensabile (v. Higi , Commentario zurighese , ad art. 261-261a CO , n. 42).

Nell' esame del requisito dell' urgente bisogno proprio , il Giudice gode di un ampio margine di apprezzamento. Egli deve valutare l' insieme delle circostanze del singolo caso , non potendo però procedere - già a questo stadio (ma solo invece al momento dell' esame di un' eventuale protrazione) - ad una ponderazione degli interessi del locatario e del locatore (cfr. Sentenza del Tribunale federale 8 maggio 1998 pubblicata in MRA 2/99 pag. 46 e segg.; v. anche SJZ 2000 , pag. 294).

Va in proposito osservato che l' interpretazione della norma deve impedire unicamente l' invocazione simulata , e pertanto abusiva del diritto , del "bisogno proprio" (Permann/Schaner , op. cit. , pag. 227 con riferimento ai materiali legislativi; DTF 118 II 54 consid. 3c).

Una disdetta data in mancanza di un effettivo urgente bisogno proprio è inefficace (v. Lachat , op. cit. , pag. 438 , n. 4.33).

6.Nel caso che ci occupa , a mente di questo Giudice , la cronologia degli accadimenti consente di ritenere che l' invocazione , circa il "bisogno urgente" da parte della madre del locatore di entrare in possesso dell' appartamento della convenuta , è inconferente.

Occorre in effetti considerare che:

-la madre del locatore è comunque stata domiciliata a Locarno ininterrottamente sin dal 1° febbraio 1958. Ella risiede però da 7-8 anni ad Astano , saltuariamente con il suo compagno signor T.

La madre dell' istante , sentita come teste (verbali pag. 6) , non ha affermato di avere una attuale , seria esigenza (dal profilo temporale) di rientrare ad abitare a Locarno. In particolare la teste non ha addotto di aver , ad esempio , ricevuto la disdetta dall' appartamento che al momento occupa ad Astano e di aver proprio la concreta , urgente necessità di far capo all' appartamento in oggetto (senza possibilità di occuparne un altro , che eventualmente si fosse liberato , nello stesso stabile. E' appena il caso di osservare che , al momento dell' audizione della madre del locatore , nell' immobile {v. Infra} , vi era libero un appartamento di 3 1/2 locali);

-pur comprendendo il desiderio della signora F. di riavvicinarsi al figlio , va rilevato che lo stabile di proprietà di quest' ultimo è composto da 16 appartamenti , fra cui 4 di due locali , 4 di tre locali e 4 di quattro locali. Dall' interrogatorio formale del locatore è emerso come nell' immobile si liberino abbastanza di frequente degli appartamenti. Nell' aprile 2002 sono entrati nuovi inquilini in un appartamento; al momento dell' interrogatorio (giugno 2002) vi era un monolocale sfitto e da lì a poco si sarebbe liberato un appartamento di tre locali (v. IF istante ad 1 , 2 , 5 e 6; doc. 2 relativo ad un annuncio risalente a , circa , i mesi di giugno/luglio 2002; nonché la testimonianza del signor C. , verbali pag. 9 , laddove l' escussa afferma: "Sono al corrente che ora vi sono alcuni appartamenti vuoti , fra cui un 3 1/2 locali").

Non si può quindi ammettere la sussistenza di un bisogno urgente ai sensi dell' art. 271a cpv. 3 lett. a CO , tale da rendere inefficace il periodo di tutela stabilito dall' art. 271a cpv. 2 CO. Altrimenti detto , con riferimento a quanto indicato al consid. 5 , non si può affermare che non sia oggettivamente pretendibile dal locatore che abbia a rinunciare per il prossimo futuro all' uso dell' ente locato.

7.La correttezza dell' esito della presente vertenza (annullamento della disdetta al conduttore) è desumibile parimenti dal comportamento assunto dall' istante.

La connotazione ritorsiva (di rappresaglia) della disdetta intimata alla convenuta traspare:

-dal contenuto del doc. C , che l' istante ha redatto e fatto controfirmare ad altri inquilini dopo l' episodio del riscaldamento.Il locatore in tale scritto , afferma di vedersi "obbligato ad allontanare" la conduttrice a causa del suo comportamento istigatore , "pettegolo" e di disturbo , senza operare accenno alcuno alla necessità di utilizzo urgente da parte di sua madre dell' appartamento della convenuta;

-il riferimento al "bisogno urgente" è scaturito , chiaramente in maniera pretestuosa , la prima volta solo il 17 gennaio 2002 , nell' ambito dell' allegato di risposta formulato dall' istante nell' ambito della domanda di conciliazione inoltrata dalla convenuta davanti al competente Ufficio;

-in maniera cristallina , sempre in seno alla citata risposta , il locatore ha ammesso anche "l' altra" effettiva motivazione che lo avrebbe spinto a disdire il contratto , vale a dire quella secondo cui la conduttrice "rientra nella schiera degli inquilini indesiderati";

-temporalmente , la disdetta è stata inviata (1° dicembre 2001) , proprio in concomitanza con la reclamazione - da parte della conduttrice e di altri coinquilini - in merito alla regolazione del riscalda mento. E ciò malgrado , a detta dell' istante , la conduttrice fosse già in precedenza sempre stata un' inquilina "difficile". La conduttrice che occupava però da lungo tempo (1984) l' appartamento in narrativa , senza che nelle tavole processuali vi siano prove circa un suo comportamento riprovevole (i testi M. e C. non hanno riferito di disturbi creati dalla convenuta).

In tal senso , anche se per ipotesi non si volesse ammettere l' applicabilità degli artt. 271a cpv. 1 lett. e cifra 4 e 271a cpv. 2 CO , la disdetta risulterebbe comunque in urto con il principio della buona fede (disdetta "rappresaglia") e sarebbe quindi da annulla re in conformità all' art. 271 cpv. 1 lett. a CO , rispettivamente alla norma più generale dell' art. 271 cpv. 1 CO.

8. Dalle argomentazioni sopra indicate scaturisce altresì la motivazione del diniego di assunzione delle ulteriori prove indicate dalle parti in sede di contraddittorio.

In esito , l' istanza deve essere respinta e la disdetta 1° dicembre 2001 dichiarata nulla.

Tasse , spese e ripetibili seguono la soccombenza.