GDL 8/17: TERMINE DI RIFLESSIONE PER IL LOCATORE
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città in re B. / B. del 20 febbraio 2002

17. art. 264 CO

TERMINE DI RIFLESSIONE PER IL LOCATORE

Il locatore non è obbligato ad accettare il subentrante proposto , ma qualora il candidato presentato sia solvibile e non possa essere ragionevolmente rifiutato ai sensi di legge , il conduttore uscente risulta liberato dai suoi obblighi contrattuali a partire dalla data in cui il subentrante era disposto a riprendere il contratto.

Al locatore va accordato un lasso di tempo sufficiente per l' esame delle candidature dei subentranti proposti. Nel caso di locali abitativi un termine compreso tra i 10 ed i 30 giorni è considerato sufficiente.

Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città in re B. / B. del 20 febbraio 2002

Estratto dai considerandi:

1.Giusta l' art. 264 CO , il conduttore che restituisce la cosa senza osservare i termini di preavviso o le scadenze è liberato dai suoi obblighi verso il locatore soltanto se gli propone un nuovo conduttore solvibile che non possa essere ragionevolmente rifiutato dal locatore; il nuovo conduttore deve essere disposto a riprendere il contratto alle medesime condizioni (v. Svit , Schweizerisches Mietrecht , 2. ed. , Zurigo 1998 , ad art. 264 CO n. 5 e segg.; Lachat , Le bail à loyer , Losanna 1997 , pag. 450 e segg.).

Se non propone un nuovo conduttore con tali requisiti , il locatario resta tenuto al pagamento del corrispettivo fino al momento in cui , per contratto , la locazione si estingue o può essere sciolta , rispettivamente , se del caso , sino a quando l' ente venga comunque rilocato. Pur non avendo il locatore alcun obbligo di ammettere il candidato propostogli , se egli rifiuta (e il candidato stesso era solvibile e oggettivamente accettabile) , deve liberare l' inquilino uscente dai suoi oneri contrattuali a partire dalla data in cui il subentrante era disposto a riprendere il contratto (v. Lachat , op. cit. , pag. 452 , n. 3.8; Higi , Commentario zurighese , ad art. 264 CO n. 62 e segg.).

Non costituisce condizione per lo scioglimento del contratto di locazione ai sensi dell' art. 264 CO , la circostanza che il locatore sottoscriva con il conduttore sostitutivo un corrispondente nuovo contratto di locazione (v. Higi , op. cit. , ad art. 264 CO n. 20 e 61).

2.E' d' uopo osservare che il locatario uscente deve lasciare al locatore sufficiente tempo per l' esame della candidatura del (o dei) subentrante (i). Tale lasso di tempo dipende dalle circostanze , ritenuto che - nel caso di immobili abitativi - un periodo fra 10 e 30 giorni è da considerarsi bastevole (v. Lachat , op. cit. , pag. 450 , n. 3.5; Higi , op. cit. , ad art. 264 CO n. 48; Svit , op. cit. , loc. cit. , n. 10). In altre parole , il locatore deve poter disporre del tempo necessario per effettuare la verifica circa l' idoneità del subentrante , prima della riconsegna anticipata (Higi , op. cit. , ad art. 264 CO n. 29 cpv. 2; ZMP 3/91 , n. 27).

E' diritto (e non obbligo) del locatore di esaminare le proposte sottopostegli , ritenuto che se non procede in tal senso e rifiuta dei candidati indicatigli che dovessero poi rivelarsi oggettivamente validi , egli si assume le conseguenze del suo agire (liberazione del conduttore , v. Higi , op. cit. , ad art. 264 CO n. 46 e 50). Il locatario può proporre anche un solo candidato , il quale - se solvibile e ragionevolmente accettabile - comporta la liberazione dell' uscente (Lachat , op. cit. , pag. 451 , n. 3.6).

L' esame della "ragionevolezza" ("Zumutbarkeit") di cui all' art. 264 CO va operato secondo criteri oggettivi , riferiti però al locatore stesso. Timori vaghi , antipatia di principio o attitudine negativa verso una determinata categoria di persone sono insufficienti per rifiutare un subentrante.

L' onere della prova circa l' avvenuta proposta di un valido subentrante al locatore grava sul locatario uscente (Lachat , op. cit. , pag. 453 , n. 3.11).

3.Giova rilevare che sarebbe stato possibile e ragionevolmente pretendibile dal convenuto (il quale aveva in ogni caso un obbligo di contenimento del danno ex art. 44 CO , v. Lachat , op. cit. , pag. 454 , n. 3.14; DTF 117 II 158) che si mobilitasse a sufficienza per effettuare la verifica dei candidati entro un mese di tempo (si trattava invero di inviare una lettera circolare a tutti o di procedere a una decina di telefonate contemporanee , senza fossilizzarsi su un candidato specifico , rispettivamente evitando di attendere - per interpellare il successivo candidato - l' ottenimento di una definitiva risposta da quello precedente).