GDL 8/12: DEPOSITO DELLA PIGIONE E' AMMISSIBILE SOLTANTO PER LOCAZIONI DI IMMOBILI
Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Minusio in re M. Sagl / B. SA del 23 ottobre 2001

12. art. 259g CO

DEPOSITO DELLA PIGIONE E' AMMISSIBILE SOLTANTO PER LOCAZIONI DI IMMOBILI

Per chiaro testo di legge e consolidata giurisprudenza è possibile procedere soltanto al deposito delle pigioni dovute per la locazione di immobili.

Nell' ambito di difetti denunciati in relazione al nolo di cose mobili non è data la facoltà di depositare il relativo corrispettivo.

Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Minusio in re M. Sagl / B. SA del 23 ottobre 2001

Estratto dai considerandi:

In fatto e in diritto:

-che tra la B. SA , Muralto e la M. Sagl , Muralto , è stato sottoscritto in data 20 agosto 2000 un contratto di sublocazione avente quale oggetto il Ristorante Pizzeria G. a Muralto.

La sublocazione ha avuto inizio il 1° settembre 2000 con durata di 10 anni , mentre la pigione mensile veniva stabilita in fr. 2' 500.--.

Contemporaneamente , tra le parti veniva siglato un accordo per il nolo dell' inventario presente nei locali (come da distinta espressamente allestita) al prezzo pattuito di fr. 900.-- mensili da versarsi unitamente alla pigione.

-che con scritto del 26 aprile 2001 , il legale della conduttrice rendendo nota l' esistenza di alcuni difetti , in particolare il cattivo funzionamento del fornello industriale gas e dell' impianto di refrigeramento del bancone bar , intimava al locatore la diffida a voler provvedere alle necessarie riparazioni entro il 7 maggio 2001 , comunicando altresì l' intenzione di depositare la pigione qualora detto termine fosse scaduto infruttuoso.

-che ad inizio giugno il locatore provvedeva a far riparare il fornello mentre si rifiutava qualsiasi intervento relativamente alla sistemazione del banco bar sostanziando il suo diniego con la perfetta funzionalità di tutti i macchinari del ristorante al momento della loro presa in consegna da parte della conduttrice;

che in data 5 giugno 2001 , l' inquilina versava all' Ufficio di conciliazione la pigione relativa al mese di giugno pari a fr. 2' 500.-- , unitamente a fr. 900.-- corrispondenti al prezzo mensile pattuito per il nolo dell' inventario. In data 18 giugno essa inoltrava quindi un' istanza intesa ad ottenere una riduzione della pigione nella misura del 60% dal gennaio al giugno 2001 ed una riduzione del corrispettivo per il nolo dell' inventario nella misura del 15% oltre a richiedere un importo di fr. 25' 000.-- a titolo di risarcimento per i danni patiti.

L' istante ha quindi versato sul conto dell' Ufficio di conciliazione

le mensilità da luglio ad ottobre compreso;

-l' art. 259 a cpv. 2 CO enuncia chiaramente che il conduttore di un immobile può inoltre depositare la pigione. Tale disposto è ulteriormente precisato dall' art. 259g CO a mente del quale il conduttore di un immobile , se esige la riparazione del difetto da parte del locatore , deve fissargli per iscritto un congruo termine e può avvertirlo che , scaduto infruttuosamente questo termine , depositerà presso un ufficio designato le pigioni che giungeranno a scadenza.

Il testo della legge così come la dottrina e la giurisprudenza sono chiare. L' art. 259g CO non è applicabile nel caso di difetti denunciati nell' ambito del nolo di cose mobile (Lachat , Le bail à loyer , Losanna 1997 , pag. 78).

Nella fattispecie si tratta ora di determinare se il bancone bar deve essere considerato cosa mobile oppure , trattandosi di un infisso , sia parte integrante dell' ente locato.

Dagli atti versati nell' incarto risulta chiaramente che il bancone bar rientra nella lista inventario allestita al momento della stipula del contratto e per il nolo del quale la conduttrice si è impegnata a pagare un prezzo di fr. 900.-- mensile oltre a riservarsi anche lapossibilità di futuro acquisto. Stando così le cose , per chiara volontà delle parti il banco bar ha da considerarsi cosa mobile e dunque parte integrante dell' inventario. Né consegue che la competenza di questo ufficio a statuire su un eventuale riduzione del prezzo pattuito ed a liberare di conseguenza gli importi depositati , non è data.