GDL 8/08: RIDUZIONE DELLA PIGIONE ANCHE NEL CASO DI RIPARAZIONE PARZIALE DEI DIFETTI LAMENTATI
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città in re R./W. del 14 maggio 2002

8. art. 259d CO

RIDUZIONE DELLA PIGIONE ANCHE NEL CASO DI RIPARAZIONE PARZIALE DEI DIFETTI LAMENTATI

Il diritto alla riduzione perdura anche quando il locatore ha ovviato parzialmente ai difetti lamentati , tramite misure provvisorie , laddove la qualità abitativa risulti comunque limitata.

In questo caso la riduzione va adattata agli effetti delle misure provvisorie approntate dal locatore.

Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città in re R./W. del 14 maggio 2002

Estratto dai considerandi:

In fatto:

A.Il 26 aprile 2001 , il signor R. , in veste di locatore , e la signora W. - quale conduttrice - stipulavano un contratto di locazione inerente un appartamento di 2 locali al piano seminterrato di uno stabile ubicato in via X. a Locarno-Solduno.

La locazione , di durata indeterminata , prendeva inizio il 1° maggio 2001 , con possibilità di disdetta previo preavviso trimestrale con scadenza a fine aprile , la prima volta per il 30 aprile 2002.

La pigione era fissata in fr. 650.-- mensili , oltre ad un acconto per spese accessorie di fr. 170.-- mensili , sino al 31 ottobre 2002 , mentre il deposito di garanzia era stabilito in fr. 1' 950.--.

B.Con scritto 18 luglio 2001 (apparentemente accompagnato dal modulo ufficiale , di cui non vi è però traccia nell' incarto) il locatore disdiceva per il 30 aprile 2002 il contratto di locazione (v. doc. D).

Il 30 luglio 2001 la conduttrice segnalava al qui istante la presenza di diversi difetti e inconvenienti nell' appartamento , fra cui la progressiva formazione di muffa sul pavimento del bagno , la forte umidità e l' odore di muffa persistente (v. lettera annessa all' inc. I° rich.). L' inquilina fissava al locatore un termine sino al 20 settembre 2001 per l' eliminazione dei difetti , con minaccia di deposito della pigione.

Le rimostranze venivano contestate dal locatore con scritto 20 agosto 2001 , mentre il 16 ottobre 2001 la conduttrice segnalava all' istante il deposito dei canoni di ottobre e novembre 2001 presso l' Ufficio di conciliazione.

C.Contemporaneamente la locataria dava avvio davanti a tale Ufficio ad una "procedura per difetti art. 259 e segg. CO".

Le parti erano convocate all' udienza del 13 novembre 2001 , durante la quale veniva stabilito l' esperimento di un sopralluogo per il 4 dicembre 2001. Nel corso della visita , svolta alla presenza dei membri e del segretario dell' Ufficio di conciliazione , delle parti , del medico delegato e del rappresentante dell' Ufficio tecnico comunale veniva verbalizzato l' avvenuto riscontro di "macchie di muffa nei locali cucina e bagno/WC".

Con scritto 4 dicembre 2001 il medico delegato segnalava la circostanza al Municipio di Locarno , il quale il 17 dicembre 2001 intimava al locatore un rapporto di contravvenzione , ordinando l' inoltro di una domanda di costruzione in sanatoria per l' occupazione degli spazi di cui al contratto W. e decretando la "completa inabitabilità dei locali ubicati nel piano seminterrato".

Contro questa decisione il locatore ricorreva il 27 dicembre 2001 al Consiglio di Stato che , dopo aver eseguito un sopralluogo il 25 marzo 2002 , emanava la propria decisione 9 aprile 2002 con la quale confermava l' ordine di inoltro della domanda di costruzione in sanatoria e annullava il decreto di inabitabilità dei locali (v. doc. F e L).

D.Il 5 aprile 2002 , il locatore faceva intervenire nell' appartamento un dipendente di uno Studio d' ingegneria di Locarno , il quale attestava di non aver costatato tracce di muffa nei locali (doc. I e M).

Lasciato libero l' ente locato da parte dell' inquilina a fine aprile 2002 , il 3 maggio 2002 , il perito comunale degli alloggi , su incarico del locatore , visionava l' appartamento "non rilevando la presenza di tracce di muffe o relativi odori dovuti a fenomeni di condensa o infiltrazioni di acqua e umidità" (cfr. doc. N).

E.Nel frattempo , dopo lo svolgimento del sopralluogo 4 dicembre 2001 (v. sopra lett. C) , l' Ufficio di conciliazione di Locarno riconvocava le parti ad un' udienza per il 19 febbraio 2002 , durante la quale la locataria postulava "una riduzione della pigione del 25 % a seguito dei difetti presenti nell' ente locato dalla notifica degli stessi".

Non pervenendo le parti ad un accordo , il 21 marzo 2002 l' Autorità

di conciliazione emanava la propria decisione , esonerando il locatore dall' obbligo di eliminazione del difetto costatato durante il sopralluogo del 4 dicembre 2001 , concedendo alla conduttrice una riduzione della pigione del 10 % a decorrere dal 1° agosto 2001 e sino al 30 aprile 2002 , nonché liberando il deposito di pigione in ragione di fr. 585.-- a favore della locataria e per la rimanenza a favore del locatore (cfr. doc. B).

F.Entro il termine di 30 giorni di cui all' art. 274f cpv. 1 CO , il locatore ha inoltrato la presente procedura giudiziaria , postulando quanto indicato in ingresso.

La signora W. si oppone all' istanza , chiedendo la conferma della decisione dell' Ufficio di conciliazione.

Durante l' udienza di contraddittorio del 7 maggio 2002 le parti non hanno invocato l' assunzione di prove.

In merito alle allegazioni delle parti si dirà , per quanto necessario ai fini del giudizio , nei considerandi successivi.

In diritto:

1.Omissis

2.La locazione è il contratto per cui il locatore si obbliga a concedere in uso una cosa al conduttore e questi a pagargli un corrispettivo (art. 253 CO).

Giusta l' art. 256 cpv. 1 CO , il locatore ha l' obbligo di consegnare la cosa locata in uno stato idoneo all' uso a cui è destinata e mantenerla tale per la durata della locazione. Si tratta della principale obbligazione che incombe al locatore (v. Higi , Commentario zurighese , ad art. 256 CO n. 5 e segg.).

In caso di inosservanza di tale obbligo , il locatore risponde ai sensi degli artt. 258 e 259a-i CO (v. Honsell/Vogt/Wiegand , Obligationenrecht I , ad art. 256 CO n. 2; Svit , Schweizerisches Mietrecht , 2. ed. , Zurigo 1998 , ad art. 256 CO n. 27).

L' art. 259a CO prevede che se sopravvengono difetti della cosa locata che non gli sono imputabili né sono a suo carico , oppure se è turbato nell' uso pattuito della cosa , il conduttore può esigere dal locatore: l' eliminazione del difetto , una riduzione proporzionale del corrispettivo , il risarcimento dei danni e l' assunzione della lite contro un terzo. Il conduttore di un immobile può inoltre depositare la pigione.

Si tratta di facoltà concesse all' inquilino cumulativamente e non in alternativa l' una all' altra (v. Higi , op. cit. , ad art. 259a CO n. 13).

3.In virtù dell' art. 259d CO - applicabile indipendentemente dal fatto che ci si trovi di fronte ad un difetto originario (art. 258 cpv. 2 CO , II CCA 23.4.1996 in re T. e T. c/S. SA) oppure ad un difetto sopravvenuto nel corso della locazione - se un difetto pregiudica o diminuisce l' idoneità della cosa all' uso cui è destinata , il conduttore può pretendere , come detto , una riduzione proporzionale della pigione a partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto e fino all' eliminazione del medesimo. Con eliminazione si intende il totale ristabilimento di una situazione contrattualmente conforme. In altre parole , il diritto alla riduzione (considerato dalla dottrina quale diritto formatore unilaterale , v. Higi , op. cit. , ad art. 259d CO n. 6; Honsell/Vogt/Wiegand , op. cit. , ad art. 259d n. 5) , perdura anche qualora il locatore abbia ovviato parzialmente al difetto , tramite misure provvisorie , nel caso in cui la qualità abitativa risulti comunque ancora limitata. In siffatti casi la portata della riduzione deve essere però adattata agli effetti delle citate misure provvisorie adottate (v. Zihlmann , Das Mietrecht , 2 ed. , pag. 76). Scopo della normativa è di far sì che il conduttore abbia a versare al locatore una pigione adeguata al fatto che l' ente locato presenta un difetto che ne impedisce o comunque ne pregiudica un uso ottimale (II CCA 25.4.1997 in re D. c/V. e P.).

L' onere della prova circa l' esistenza di un difetto e l' adempimento degli ulteriori presupposti per una riduzione del canone di locazione incombe al conduttore (v. Higi , op. cit. , ad art. 259d CO , n. 20; Svit , op. cit. , ad art. 259d CO n. 26).

Secondo dottrina , il locatario può - ma non vi è obbligatoriamente tenuto - depositare (ai sensi dell' art. 259g CO) anche solo una parte di pigione , vale a dire quella che a suo giudizio corrisponde al montante della chiesta diminuzione ai sensi dell' art. 259d CO (v. Higi , op. cit. , ad art. 259g CO n. 59).

4.Per difetto si deve intendere qualsiasi differenza fra lo stato attuale della cosa locata e lo stato in cui quest' ultima dovrebbe trovarsi per permetterne l' uso pattuito contrattualmente (Higi , op. cit. , ad art. 259d CO n. 6). Il difetto non deve necessariamente essere di una gravità tale da impedire qualsiasi uso della cosa; è infatti sufficiente una limitazione dell' uso per il quale la cosa è stata locata (Zihlmann , op. cit. , pag. 76; Züst , Die Mängelrechte des Mieters von Wohn - und Geschäftsräumen , Berna-Stoccarda-Vienna , 1992 , pag. 19 n. 33; II CCA 25.4.1997 in re D.c/V. e P; Lachat , Le bail à loyer , pag. 168 , n. 3.2; Higi , op. cit. , ad art. 259d CO n. 8).

Né è richiesto che l' inconveniente sia attribuibile ad una colpa del locatore.

5.Orbene , la presenza di umidità e macchie di muffa nei locali appigionati , se provata , costituisce senz' altro un difetto - tendenzialmente di grave entità comportando possibili conseguenze per la salute degli inquilini (v. Higi , op. cit. , ad art. 258 CO n. 45) - che dà diritto all' invocazione da parte del locatario degli artt. 259a e segg. CO. Nel caso che ci occupa , le tavole processuali vanno considerate quantomeno contraddittorie in relazione all' accertamento della presenza di difetti - segnatamente di macchie di muffa - nell' ente locato.

Nessuna istruttoria è stata chiesta , e svolta , dinanzi a questa Autorità giudiziaria. Davanti all' Autorità di conciliazione , per contro , è stata esperita su richiesta del locatore medesimo (v. verbale di conciliazione 13 novembre 2001) , la prova del sopralluogo prevista all' art. 31 cpv. 1 della Legge cantonale di applicazione alle norme federali in materia di locazione (RU 3.3.2.1.4). La visita dell' appartamento avvenuta il 4 dicembre 2001 alla presenza delle parti , dei loro rappresentanti , del medico delegato , del rappresentante dell' Ufficio tecnico comunale di Locarno e dei membri e del segretario dell' Ufficio di conciliazione , aveva permesso di costatare la presenza di "macchie di muffa nei locali cucina e bagno/WC". Questi accertamenti (cfr. inoltre il doc. 2 e il doc. H) non risultano essere stati confutati dal locatore né durante il sopralluogo , né nel corso della successiva udienza del 19 febbraio 2002 , il cui verbale - ad una attenta lettura - indica unicamente una contestazione del locatore della pretesa di riduzione poiché: 1) "non vi sono animali che entrano dal giardino nell' appartamento"; 2) "non entra acqua dalla porta d' entrata"; 3) "non vi è odore di muffa nell' appartamento".

Va di transenna osservato che nei due scritti del 2 gennaio 2002 indirizzati dal locatore all' Ufficio di conciliazione (v. inc. I° rich.) , l' istante non aveva di per sé negato la presenza di quelle da lui definite come "piccole tracce di muffa nella doccia , di pochi centimetri e insignificanti".

6.Accanto a siffatta risultanza del dicembre 2001 , le tavole processuali contengono:

un verbale di sopralluogo (doc. F) del 25 marzo 2002 del Servizio dei ricorsi del Consiglio di Stato (sopralluogo esperito a seguito del ricorso inoltrato dal locatore contro la decisione 17 dicembre 2001 del Comune di Locarno che decretava l' inabitabilità dei locali ubicati al seminterrato dello stabile) , in cui non si accenna alla presenza di muffa. Ciò ha condotto il Consiglio di Stato ad annullare la declaratoria di inabitabilità (v. doc. L).

Giova sin d' ora rilevare che il fatto che , per l' Autorità cantonale ,non vi siano stati "motivi impellenti di ordine sanitario per decretare l' immediato sgombero dei locali" non sta ancora a significa re che , dal profilo civilistico , debba essere automaticamente negata la presenza di difetti tali da diminuire l' idoneità dell' ente locato ex art. 259d CO;

-una dichiarazione 8 aprile 2002 dello Studio d' ingegneria X. ,

secondo cui il 5 aprile 2002 non erano rilevabili nell' appartamento tracce di muffa (doc. I);

-un breve rapporto 6 maggio 2002 del perito comunale , secondo il quale il 3 maggio 2002 (la liberazione dei locali da parte della convenuta era avvenuta il 30 aprile 2002) non vi erano tracce di muffa (doc. N.).

7.Come più sopra indicato (v. consid. 3) , il diritto alla riduzione proporzionale della pigione giusta l' art. 259d CO , è dato a partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto e fino all' eliminazione del medesimo (v. Higi , op. cit. , ad art. 259d CO n. 18 e segg.).

Nel caso che ci occupa , la prima segnalazione al qui istante da parte della conduttrice della presenza (o comunque della progressiva fuoriuscita) di muffa e di umidità nei locali , risale al 30 luglio 2001. Anche se nello scritto citato non si parlava esplicitamente di muffa nel locale cucina , la notifica dell' inconveniente potrebbe ritenersi di principio essere avvenuta in maniera conforme , tale da far decorrere il diritto alla riduzione del canone da quella data e sino al 30 aprile 2002. Sennonché , di fronte alla contestazione del locatore in merito alla presenza del difetto , la conduttrice non ha fornito la prova che lo stesso (muffa) fosse già presente a partire dal luglio 2001. E' solo dopo l' avvenuta verifica dell' Ufficio di conciliazione e del medico delegato in data 4 dicembre 2001 che risulta assodata in maniera sufficiente la presenza della citata difettosità.

E' quindi unicamente da tale data , malgrado la segnalazione risalga al 30 luglio 2001 , che può essere ammesso un diritto alla riduzione del canone e ciò fino alla fine della locazione (30 aprile 2002). L' onere della prova del locatario concerne infatti tutti i presupposti necessari a giustificare la riduzione , fra cui anche quello dell' esistenza come tale del difetto e della sua estensione temporale (che le incombeva , v. Higi , op.cit. , ad art. 259d CO n. 20).

Per la durata dell' inconveniente ininfluente appare la costatazione del perito , risalente al 3 maggio 2002 , ritenuto come la stessa faccia stato dell' assenza di muffa in quel preciso momento e non nel periodo precedente.

D' altro canto neppure l' attestazione dello Studio X. , non confortata dall' escussione quale testimone di colui che l' ha redatta , si rivela conferente , non potendosi sostituire una prova testimoniale con una dichiarazione scritta (Cocchi/Trezzini , CPC-TI , ad art. 90 m. 25). Ben avrebbe fatto quindi l' istante a postulare l' audizione dell' estensore dell' accertamento versato agli atti.

8.Accertata l' esistenza di un difetto dell' ente locato fra il 4 dicembre 2001 e il 30 aprile 2002 ed esclusa l' imposizione di un obbligo di riparazione (v. dispositivo cifra 1 della decisione 21 marzo 2002 dell' Ufficio di conciliazione) , si tratta ora di stabilire in che misura debba essere concessa la riduzione del canone.

La valutazione viene effettuata secondo i criteri sviluppati dalla dottrina e dalla giurisprudenza in margine all' azione estimatoria del contratto di compravendita (Svit , op. cit. , ad art. 259d CO , n. 17; Züst , op. cit. , pag. 187 e segg; II CCA 23 aprile 1996 in re T. e T.c/S. SA; II CCA 23 agosto 1996 in re C.P.D.S.c/G).

La riduzione della pigione deve quindi essere proporzionale al minor valore della cosa locata , ossia alla sua diminuita utilità rispetto a quella inizialmente pattuita , rispettivamente essere commisurata all' entità del difetto stesso (v. SJ 1997 , 665).

In concreto , la convenuta - chiedendo la conferma della decisione dell' Ufficio di conciliazione - postula una riduzione del 10 % sul canone base di fr. 650.-- mensili.

In mancanza di una precisa normativa sui parametri di calcolo della percentuale da ridurre , spetta al Giudice , secondo il suo libero potere di apprezzamento e previa valutazione di tutte le circostanze del caso concreto , effettuare la quantificazione (Züst , op. cit. , pag. 193 , n. 337). Data la difficoltà riscontrabile nel calcolo della riduzione , è ammesso operare applicando il principio di equità (SJ 1997 , 666; Lachat , op. cit. , pag. 169 , n. 3.4).

Considerato il carattere di alta insalubrità del difetto (rilevato altresì di transenna che tutte le altre doglianze , oltre a quella qui ammessa , espresse nella lettera 30 luglio 2001 e nell' istanza di conciliazione 16 ottobre 2001 dall' inquilina non hanno trovato dimostrazione , v. decisione 21 marzo 2002 dell' Ufficio di conciliazione , pag. 3) , questo Giudice ritiene di dover confermare la proporzione di riduzione del 10 % indicata dall' Autorità conciliativa.

Trattasi quindi di fr. 65.-- mensili a partire dal 4 dicembre 2001.

Oltre tale limite di riduzione , le pigioni depositate dalla conduttrice debbono essere liberate a favore del locatore , mentre la rimanenza di fr. 316.60 (fr. 65.-- x 4 mesi + 27/31 di fr. 65.-- {fr. 56.60}) va restituita alla qui convenuta.