GDL 8/03: FORMULARIO PRESTAMPATO CATEF: SIGNIFICATO DELLE CLAUSOLE NON STRALCIATE NEL CASO CONCRETO
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna in re P./B. dell' 8 febbraio 2002

3. art. 257a CO

FORMULARIO PRESTAMPATO CATEF: SIGNIFICATO DELLE CLAUSOLE NON STRALCIATE NEL CASO CONCRETO

Le spese accessorie sono poste a carico del conduttore soltanto se sono state oggetto di una precisa pattuizione tra le parti , esplicita (scritta o orale) o tacita.

Incombe al locatore dimostrare l' intervenuta pattuizione che pone a carico del conduttore le spese accessorie di cui si prevale.

Laddove le parti hanno lasciato inalterate tutte le singole spese accessorie previste nel formulario prestampato CATEF che non sono comprese nella pigione , si può ritenere che le stesse siano state concordemente poste a carico del conduttore , la pattuizione essendo sufficientemente chiara e dettagliata , malgrado sia stata aggiunta a macchina la voce "conguaglio" soltanto alla posta "riscaldamento e acqua".

Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna in re P./B. dell' 8 febbraio 2002

Estratto dai considerandi:

1.Giusta l' art. 257a cpv. 1 CO le spese accessorie sono la remunera-

zione dovuta per le prestazioni fornite dal locatore o da un terzo in relazione all' uso della cosa.

Sono a carico del conduttore soltanto se specialmente pattuito (art. 257a cpv. 2 CO).

Lo scopo di quest' ultima disposizione è di chiarire che possono essere messe a carico dell' inquilino solo le poste per spese accessorie che sono state oggetto di una ben precisa pattuizione delle parti , che può essere esplicita (scritta o verbale) o anche tacita (nel caso del più volte citato esempio della macchina da lavare munita di un contatore a moneta o con apposite carte di credito - Higi , Commentario zurighese , ad art. 257a CO n. 13; Svit , Schweizerisches Mietrecht , 2. ed , Zurigo 1998 , ad art. 257-257b CO n. 18.

In applicazione del principio generale di cui all' art. 8 CC incombe evidentemente al locatore che se ne prevale l' obbligo di provare la pattuizione che determinate spese accessorie sono a carico dell' inquilino.

2.Entrambe le parti non sembrano mettere in dubbio la validità di questo principio.

L' istante pretende tuttavia che le parti avrebbero concordato che soltanto le spese per riscaldamento ed acqua calda sono a carico dell' inquilina.

Dagli atti risulta che le parti hanno concluso il contratto facendo uso del formulario prestampato della CATEF , che alla cifra 5 prevede quanto segue:

"Spese accessorie

Le seguenti spese accessorie non sono comprese nella pigione:

- riscaldamento e acqua calda;

- illuminazione , elettricità , pulizia scale e vani comuni;

- servizio di portineria e custodia;

- acqua potabile e acqua industriale;

- climatizzazione e ventilazione;

- ascensore;

- fognatura , spazzatura e depurazione;

- disinfezione e disinfestazione;

- manutenzione giardino;

- sgombero neve;

- abbonamenti di manutenzione;

- premi di assicurazione in relazione all' uso della cosa locata;

- esercizio piscina , sauna e altre parti comuni;

- pulizia serpentine;

- spese di amministrazione secondo il punto 12.2.;

- radio-tv via cavo secondo il punto 21" (doc. A).

Le parti non hanno cancellato nessuna delle poste elencate , come solitamente avviene quando una di esse è già compresa nella pigione e non hanno completato lo spazio libero dove solitamente è inserito l' importo che viene versato mensilmente a titolo di acconto.

E' stato invece aggiunto con la macchina per scrivere il termine "conguaglio" , accanto alla posta "riscaldamento e acqua calda".

Si può pertanto ritenere assodato che le parti hanno concluso un accordo secondo cui le summenzionate spese accessorie sono a carico dell' inquilina. L' indicazione delle singole poste a carico del conduttore era infatti sufficientemente chiara e dettagliata per permettergli di rendersi conto che oltre all' importo di base del canone di locazione avrebbe dovuto versare un importo per spese accessorie , determinabile secondo criteri oggettivi e verificabili.

3.Incombeva pertanto all' istante provare a questo punto l' esistenza di

una diversa pattuizione.

In effetti essa pretende che il fatto di aver aggiunto a macchina accanto alla posta per "riscaldamento e acqua calda" il termine "conguaglio" proverebbe una diversa pattuizione delle parti secondo cui solo quella ben precisa posta sarebbe stata messa a suo carico.

Questa circostanza per sé sola non dimostra tuttavia che la concorde volontà delle parti fosse quella di mettere a carico dell' inquilina solo le spese di riscaldamento ed acqua calda ed anche interpretando la clausola di cui alla cifra 5 secondo il principio dell' affidamento non si può giungere alla conclusione che un terzo in buona fede la potesse intendere nel senso voluto dall' inquilina.

Non è infatti ragionevolmente pensabile che per determinare le spese accessorie a carico dell' inquilina le parti avessero deciso di apporre il termine "conguaglio" accanto ad ogni singola posta: il senso di quella aggiunta era evidentemente un altro.

Vero è che la formulazione appare infelice e poco chiara. Non si sa infatti se il locatore intendeva in quel modo escludere il prelievo di acconti mensili per spese accessorie e far sapere che le avrebbe pretese solo alla fine dell' anno , ciò che sarebbe in contrasto con le sue successive comunicazioni di riduzione e aumento della pigione , dove ha specificato la composizione del canone , indicando che una parte di esso era versata a titolo di acconto , o se invece intendeva proprio esprimere il concetto che alla fine dell' anno sarebbe stato inviato solo un conguaglio per le spese accessorie , essendo parte del canone già destinata a coprire le stesse. Ad ogni buon conto non si può ragionevolmente ritenere che intendesse determinare quali spese accessorie fossero a carico dell' inquilina apponendo il termine conguaglio accanto ad ognuna di quelle.