GDL 7/28: DISDETTA INVIATA CON AMPIO PREAVVISO
Ufficio di conciliazione di Minusio in re B./W. del 20 dicembre 2000

28. art. 272 CO

DISDETTA INVIATA CON AMPIO PREAVVISO

Ove il locatore comunichi al conduttore la disdetta con ampio preavviso , alla richiesta di protrazione della locazione si applicano per analogia le condizioni più restrittive valide per il secondo periodo di proroga.

Va respinta la richiesta di protrazione per un locale commerciale quando la disdetta è stata inviata con due anni di preavviso e , al momento del suo ricevimento , la conduttrice , per sua stessa ammissione , era in trattative per la cessione del contratto , essendo intenzionata a trasferire la sua attività presso un altro centro , dove ha già locato degli spazi dandoli transitoriamente in gestione a terzi.

Ufficio di conciliazione di Minusio in re B./W. del 20 dicembre 2000

Estratto dai considerandi: 

In diritto:

1.Il contratto che ci concerne è di durata indeterminata. Esso prevede infatti che in mancanza di disdetta per la prima volta per il 30 settembre 1997 con un preavviso di un anno , il rinnovo tacito di cinque anni in cinque anni in mancanza di disdetta per il 30 settembre dell' ultimo anno del quinquennio.

La disdetta del 17 agosto 2000 per il 30 settembre 2002 è dunque valida e legittima.

Occorre quindi esaminare se la richiesta di protrazione - avanzata dall' istante tempestivamente - debba essere accolta.

2.Giusta l' art. 272 cpv. 1 CO il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo contro degli interessi del locatore.

L' autorità competente pondera gli interessi delle parti tenendo se-gnatamente conto , allorquando si tratta di locali commerciali:

del tempo necessario per trovare una sistemazione per rapporto all' attività svolta;

delle dimensioni e portata del commercio (DTF 116 II 446) per rapporto alla concreta situazione del mercato immobiliare;

dell' ammortamento di eventuali investimenti , ma la questione è controversa , ammissibile per esempio per liquidare l' attività (Lachat , Le Bail à loyer , Losanna 1997 , pag. 505).

del legame tra l' attività e il luogo o l' ente locato;

della durata della locazione;

dell' eventuale fabbisogno del locatore o dei suoi stretti parenti o affini , come pure dell' urgenza di siffatto fabbisogno.

Una volta ricevuta la disdetta l' inquilino non deve limitarsi a chiedere una protrazione a motivo che la disdetta gli causa gli effetti gravosi esposti più sopra , ma deve pure mettersi concretamente alla ricerca di una nuova sistemazione , rispondendo ad annunci apparsi nei giornali o nelle riviste della zona , contattando agenzie o fiduciarie immobiliari. In parole povere deve mettere in atto tutto quanto è ragionevole pretendere da lui perché trovi una nuova sistemazione.

La giurisprudenza ha pure stabilito che , di regola , dall' inquilino di stabili commerciali si deve pretendere maggiore diligenza nella ricerca di nuovi locali rispetto al conduttore di un ente abitativo.

Una volta verificati da un lato quali effetti gravosi la disdetta reca all' inquilino e le ricerche che questi ha intrapreso per trovare una nuova sistemazione , nonché dall' altro la portata dell' interesse del conduttore a ricevere la disponibilità dell' ente locato , si deve procedere ad una pesa degli interessi in gioco , ponendoli gli uni su un piatto e gli altri sull' altro della bilancia. Occorre decidere quali degli interessi in gioco pesa di più e merita migliore protezione.

Scopo della protrazione è quello di garantire al conduttore un lasso di tempo più lungo , rispetto a quello usuale costituito dal preavviso di disdetta , per reperire un oggetto sostitutivo , ma non quello di permettere al conduttore di poter approfittare più a lungo dei vantaggi connessi con l' uso dell' ente locato che dovrà abbandonare (Higi , Commentario zurighese , n. 19 ad art. 272 CO).

Se il locatore comunica alla controparte la disdetta o la conferma della fine del contratto di durata determinata con largo anticipo , sono applicabili per analogia le disposizioni più restrittive per il secondo periodo di proroga e meglio si potrà rifiutare la protrazione nel caso l' inquilino non abbia seriamente cercato una nuova sistemazione (IICCA 28 luglio 1997 in re T. , Rep. 1990 , 148).

3.Nel nostro caso dagli atti risulta che la locatrice ha notificato la disdetta il 27 agosto 2000 per il 30 settembre 2002 quindi con ben due anni di anticipo. Risulta pure , per stessa ammissione della locataria , che ella al momento in cui ricevette la disdetta era in trattative per cedere il contratto e l' attività della fisioterapia. Le sue prospettive erano dunque già quelle di trasferire la sua clientela e la sua attività alla Residenza X. dove ha già affittato ed equipaggiato un altro centro di fisioterapia momentaneamente gestito dalla signora S.

Così stando le cose l' istante non può pretendere di ottenere una protrazione per poter lucrare sulla cessione del contratto e della sua attività ad un terzo. Dopo 15 anni di attività si può inoltre ritenere che l' investimento iniziale sia stato ammortizzato.

In questi due anni di tempo che ancora mancano alla scadenza del contratto potrà senz' altro disdire il contratto con l' attuale gerente e trasferire là la sua clientela.

Pertanto la concessione di una protrazione nella fattispecie viene negata.