FONDATA CONVINZIONE DI UNA LOCAZIONE DURATURA / MANCATO ADEGUAMENTO DEL CANONE

GDL 7/27: FONDATA CONVINZIONE DI UNA LOCAZIONE DURATURA / MANCATO ADEGUAMENTO DEL CANONE
Pretura del Distretto di Lugano in re C.- G./B.-S del 9 maggio 2001

27. artt. 272 e 272c CO

Se il conduttore esegue lavori nel bene locato con l' autorizzazione del locatore (il quale si dichiara d' accordo di compensare un determinato importo sui canoni) , egli può confidare in una durata del rapporto locativo superiore a quella prevista nel contratto.

La fondata convinzione di poter disporre dell' ente locato per un tempo prolungato costituisce un effetto gravoso che giustifica una protrazione più lunga.

Nella fattispecie non è stato accordato alcun adeguamento del canone giacché non sono state provate circostanze che giustificassero una modifica del contratto.

Pretura del Distretto di Lugano in re C.- G./B.-S del 9 maggio 2001

Estratto dai considerandi:

In diritto:

1-5.a)Omissis

5. b)Nel caso di specie deve essere innanzitutto rilevato che concretamente non si verifica alcun motivo di esclusione della protrazione fra quelli indicati dall' art. 272a cpv. 1 CO. Segnatamente in punto all' eccezione sollevata dalle convenute va osservato che da un lato la disdetta oggetto della procedura che ci occupa configura una disdetta ordinaria; dall' altro in punto alla disdetta del 28 marzo 2000 , già oggetto di una procedura separata , il Tribunale di Appello ha statuito che in difetto di una situazione di mora venivano a mancare i presupposti per una valida disdetta giusta l' art. 257d CO (cfr. IICCA in re B./C. del 21 febbraio 2001). Ne discende che la censura delle locatrici si appalesa infondata.

Nel merito della richiesta di protrazione deve valere che dalla documentazione agli atti si evince che gli istanti hanno eseguito dei lavori nell' ente locato con l' autorizzazione delle proprietarie (cfr. memoriale di risposta punto. 3 , p. 2) e che queste ultime si sono altresì dichiarate disposte a compensare un determinato importo per le opere eseguite con le pigioni per il periodo giugno 1999 - ottobre 1999 (cfr. allegato 3 al doc. D). Da qui la possibilità oggettiva che i conduttori confidassero in una durata della locazione superiore a quella annua prevista nella proposta contrattuale agli atti. La dottrina ammette infatti fra gli effetti gravosi quelle situazioni che hanno potuto far sorgere nel conduttore la fondata convinzione di poter disporre dell' ente locato per un tempo prolungato (cfr. Higi Commentario zurighese , n. 140 e 141 ad art. 272 CO; IICCA 29 ottobre 1999 in re P./T.).

Per il resto non è possibile escludere a priori la difficoltà degli istanti nella ricerca di un' abitazione che possa sostituire a tutti gli effetti quella in oggetto e nemmeno è possibile negare una prima proroga del contratto a ragione del fatto che i conduttori non si sarebbero ancora attivati in tal senso.

Le proprietarie dell' immobile , dal canto loro , non hanno opposto alcun interesse proprio prevalente , essendosi limitate a contestare la legittimità della richiesta dei convenuti e ad asserire che a causa del venir meno del rapporto di fiducia fra le parti , la continuazione della locazione non sarebbe più possibile.

Avuto riguardo a quanto suesposto e considerato altresì che gli istanti nelle more istruttorie hanno già beneficiato di fatto di una proroga della locazione , questo Giudice ritiene equo concedere una prima protrazione di due anni a far tempo dal 29 settembre 2000 e meglio sino al 29 settembre 2002.

6.a)In punto , da ultimo , alla richiesta di aumento della pigione per il periodo di protrazione deve valere che giusta l' art. 272c cpv. 1 CO ciascuna delle parti può chiedere che nella decisione di protrazione , il contratto venga adeguato alla nuova situazione. In questi casi la parte che ne fa richiesta non è tenuta a rispettare alcun termine di preavviso e nemmeno deve notificare la propria pretesa su un formulario ufficiale (cfr. Lachat , La bail à loyer , Losanna 1997 , pag. 513). La norma in questione configura un caso di applicazione della clausola rebus sic stantibus. Una modifica del contratto può infatti entrare in linea di conto unicamente se rappresenta un adeguamento ad una nuova situazione. Le circostanze che impongono un adeguamento del contratto inoltre devono essere di una certa rilevanza , poiché la decisione sulla protrazione non deve servire a concedere ad una parte più diritti di quanti gliene spettavano prima , vale a dire nell' ambito del normale rapporto di locazione , o di quanti gliene spettano durante la protrazione (cfr. Higi , op. cit. , n. 33 e seg. ad art. 272c CO).

b)Nella specie i presupposti di cui alla cennata norma non sono adempiuti. In particolare le convenute non hanno dimostrato che l' aumento della pigione rappresenterebbe un adeguamento ad una nuova situazione. Nemmeno è stato provato che concretamente si sarebbero verificate circostanze rilevanti tali da imporre la modifica richiesta. La documentazione agli atti non è peraltro atta a giustificare e a sostanziare la domanda in oggetto (cfr. doc. 3 , 4). Per il resto è appena il caso di rilevare che nella proposta contrattuale agli atti la pigione era stata fissata in fr. 850.-- mensili (cfr. doc. D) , di guisa che le locatrici sono mal venute a richiedere in questa sede un aumento della stessa adducendo semplicemente che il citato importo rappresenterebbe un canone di locazione di favore.

Ne discende che la richiesta di aumento della pigione deve essere respinta.