GDL 7/24: LA DISDETTA DELL' AGGIUDICATARIO NON PUÒ ESSERE ANNULLATA PER ABUSIVITÀ
II Camera Civile del Tribunale di Appello in re I. AG in liq. / R. Inc. del 15 novembre 2001

24. artt. 271a cpv 3 lett d) e art. 261 cpv 2 CO

LA DISDETTA DELL' AGGIUDICATARIO NON PUÒ ESSERE ANNULLATA PER ABUSIVITÀ

Con il doppio turno d' asta i contratti locativi di lunga durata passano all' acquirente , il quale dispone della facoltà di disdire il contratto per la successiva scadenza legale a prescindere dall' urgente bisogno personale.

A tenore di legge , la disdetta intimata dall' aggiudicatario dopo un doppio turno d' asta non può essere annullata per abusività.

L' inoltro di una disdetta per mora da parte dell' acquirente non gli preclude la possibilità di pronunciare una successiva disdetta ai sensi dell' art. 261 CO.

Lasciata aperta la questione - dibattuta in dottrina e non ancora decisa dall' Alta Corte - se e a quali condizioni il conduttore il cui contratto è stato disdetto dall' aggiudicatario dopo un doppio turno d' asta possa beneficiare di una protrazione.

In concreto non è stata accordata alcuna protrazione in quanto l' invocata necessità di ulteriormente ammortizzare gli investimenti di circa fr. 400' 000.-- non costituisce ancora , in assenza di ulteriori circostanze , un effetto gravoso , tanto più che , nelle more della procedura , il conduttore ha potuto beneficiare di una protrazione di fatto di 7 mesi e mezzo.

II Camera Civile del Tribunale di Appello in re I. AG in liq. / R. Inc. del 15 novembre 2001

Estratto dai considerandi:

In diritto:

Giustamente , il primo giudice ha ritenuto che punto di partenza per decidere l' istanza fosse la sentenza del Tribunale federale , emanata nell' ambito dell' art. 261 CO , mediante la quale è stato sancito il principio secondo cui con il doppio turno d' asta i contratti di locazione di lunga durata non vengono a cadere , ma passano all' acquirente , il quale può dare la disdetta per la successiva scadenza legale a prescindere dall' urgente bisogno personale (cfr. DTF 125 III 123 , 126 III 292; IICCA 19 aprile 2001 in re C./V.).

2.Omissis

3.Giusta l' art. 271 cpv. 1 CO la disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede , ritenuto che ai sensi dell' art. 271a cpv. 1 lett. d CO essa può in particolare essere contestata se è data dal locatore durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione , semprechè il conduttore non l' abbia intrapreso in maniera abusiva.

Nel caso di specie , contrariamente a quanto ritenuto dall' istante , non è assolutamente necessario stabilire se la pendenza avanti all' Ufficio di conciliazione di un' azione di contestazione avverso la disdetta 4 agosto 2000 possa configurare un caso di applicazione dell' art. 271a cpv. 1 lett. d CO. Il cpv. 3 lett. d della medesima norma prevede in effetti che quella disposizione di legge non risulta applicabile se la disdetta è stata data in seguito all' alienazione della cosa locata (art. 261 cpv. 2 CO) - per inciso si osserva che l' inoltro di una disdetta per mora da parte dell' acquirente non gli preclude la possibilità di pronunciare una successiva disdetta ai sensi dell' art. 261 CO (cfr. Higi , Commentario zurighese , n. 35 ad art. 261-261a CO) - e ciò anche se si tratta , come in concreto , di una vendita ai pubblici incanti , con doppio turno d' asta e senza aggravio del contratto di locazione (cfr. Lüthi/Zirlick , Die ausserordentliche Kündigung des Mietvertrages infolge Doppelaufrufs , in AJP 1999 pag. 1335 e segg.; Pietruszak/Zachariae , Der Schutz des Mieters von Wohn-und Geschäfträumen in der Zwangsverwertung , in Recht 2000 pag. 51).

L' istruttoria di causa ha in ogni caso escluso che la disdetta del 14 settembre 2000 potesse costituire un eventuale atto di ritorsione - in quanto tale abusivo - per il fatto che l' istante aveva "osato" contestare la precedente disdetta: in effetti la nuova proprietaria , già in precedenza e meglio nel mese di giugno di quell' anno , aveva provveduto ad informare la conduttrice circa l' intenzione di non più proseguire nel contratto di locazione (doc. 7).

4.Ammessa con ciò la validità della disdetta 14 settembre 2000 con effetto al 29 marzo 2001 , si tratta ora di esaminare se l' istante nelle particolari circostanze possa pretendere un' eventuale protrazione del contratto fino al 31 dicembre 2003 , fermo restando che la convenuta si è opposta a qualsiasi proroga del rapporto locativo.

Il Tribunale federale , nelle sentenze citate in precedenza , non ha chiarito se ed eventualmente a quali condizioni il conduttore il cui contratto di locazione è stato disdetto dall' aggiudicatario dopo un doppio turno d' asta possa beneficiare di una protrazione. La dottrina , chinatasi sulla particolare questione , è in proposito assai divisa: mentre alcuni autori , ispirandosi alle finalità perseguite dall' Alta Corte , si sono senz' altro pronunciati per la negativa (Tercier/Pichonnaz , Créanciers hypothécaires c. locataires? , in RFJ 1995 pag. 33 e segg.; Monnier , Bevorzugte Mieter? , in IWIR 1/1998 pag. 24; Dubach , Zur Anwendbarkeit des Doppelaufrufs bei Miet-und Pachtverhältnissen , in Blschk 1999 pag. 48; Lüthi , Le contrat de bail , son effet réel et la procédure de la double mise à prix lors de la résiliation forcée de l' immeuble , in AJP 1998 pag. 1124; Brönnimann , Zwangsvollstreckungsrechtliche Risiken bei Grundpfandrechten , Berna 1996 , pag. 157; Lüthi/Zirlick , op. cit. , pag. 1336) , altri , senza invero soffermarsi più di tanto sulla questione , si sono espressi per la tesi opposta (Meyer , La fin du bail lors de la double mise à prix , in RFJ 1996 pag. 11 e segg.; Ottiger , Bei Konkurs entfällt feste Vertragsdauer , in plädoyer 3/99 pag. 61; D. Piotet , Le créancier-gagiste peut exiger la double mise à prix de baux annotés ou non annotés , de courte ou de longue durée - En cas de double mise à prix , ces baux passent à l' adjudicataire , mais celui-ci peut les résilier pour le prochain terme légal , sans être tenu par les conditions de l' art. 261 al. 2 lit. a CO , in AJP 1999 pag. 1341; Richard , Le conflit entre les droits du locataire et les droits du créancier-gagiste à l' occasion de la réalisation forcée de l' immeuble , in CdB 199 pag. 87 e segg.; Bise , La faillite du baileur , in 11. Séminaire sur le droit du bail , Neuchâtel 2000 , pag. 26; Pietruszak/Zachariae , op. cit. pag. 55); altri ancora , pur ammettendo tale facoltà teorica , ritengono che in pratica le possiblità del conduttore di ottenere in tale caso una protrazione siano assai ridotte (Lachat , La résiliation du bail en cas d' aliénation de l' immeuble et d' insolvabilité du bailleur , in CdB 1999 n. 77 pag. 82) , specialmente nel caso in cui il contratto di locazione sia svantaggioso per l' acquirente (Tschudi , Anwendung und Wirkung des Doppelaufrufs auf Miet- und Pachtverhältnisse , in MRA 1999 pag. 116; cfr. pure Dubach , op. cit. , pag. 46; cfr. pure sentenza IICCA citata).

Nel caso di specie , non occorre tutto sommato approfondire più di tanto la questione. Quand' anche in effetti si volessero esaminare i contrapposti interessi delle parti in causa ai sensi dell' art. 272 CO , si dovrebbe in ogni caso concludere che la parte istante , oltre a non aver dato prova di ricerche di enti sostitutivi , non ha nemmeno reso verosimile - ancor prima che provato - di subire particolari effetti gravosi da tale circostanza: in presenza di un contratto che le garantiva la permanenza nell' ente locato solo fino al 31 dicembre 1999 , essa doveva in effetti rendersi conto del rischio di non poter ammortizzare completamente gli importanti investimenti effettuati , dell' ordine di circa fr. 400' 000.-- (cfr. doc. 2) , per cui nelle particolari circostanze il suo desiderio di ulteriormente ammortizzare quegli investimenti , l' unico aspetto da lei evocato a sostegno di una protrazione , non concretizza ancora un effetto gravoso ai sensi della normativa (Svit , Schweizerisches Mietrecht , 2. ed. , Zurigo 1998 , n. 43 ad art. 272 CO; Giger , Die Erstreckung des Mietverhältnisses (Art. 272-272d OR) , Zurigo 1995 , pag. 96; IICCA 27 luglio 1992 in re B./S. , 12 febbraio 1995 in re L./C. , 13 febbraio 1995 in re H. SA/S. SA , 12 aprile 1998 in re G./M. e Ilcc. , 19 aprile 2001 in re C./V. , 7 novembre 2001 in re R./C.) , tanto più che gli stessi potranno semmai essere oggetto di una pretesa ex art. 260a cpv. 3 CO. D' altro canto , contrariamente a quanto ritenuto dal primo Giudice , il fatto che la convenuta non abbia ritenuto di impugnare la decisione con cui l' Ufficio di conciliazione aveva concesso una protrazione fino al 29 settembre 2001 , non può assolutamente giovare all' istante , già per il solo fatto che , avendola comunque impugnata quest' ultima , quella pronuncia non ha assunto forza di cosa giudicata (cfr. Cocchi/Trezzini , CPC-TI , Lugano 2000 , m. 10 ad art. 404) , tanto più che nella sede pretorile la convenuta si è chiaramente opposta a qualsiasi protrazione. In definitiva , non appare dunque giustificato concedere una protrazione all' istante , oltretutto in liquidazione , tanto più che nelle more della causa quest' ultima ha oramai già potuto beneficiare di una protrazione di fatto di 4 mesi e mezzo ed altri 3 mesi sono trascorsi fino all' emanazione di questo giudizio - complessivamente , quindi , oltre 7 mesi e mezzo - così che in buona sostanza già si è tenuto conto , in maniera oltretutto alquanto generosa , dei suoi interessi.

4.Omissis.