GDL 7/22: IL DEPREZZAMENTO E L' USURA DELL' IMMOBILE NON VENGONO CONSIDERATI NEL CALCOLO DEL CAPITALE PROPRIO
Pretura del Distretto di Lugano in re R./P. del 2 febbraio 2001

22. art. 270a CO

IL DEPREZZAMENTO E L' USURA DELL' IMMOBILE NON VENGONO CONSIDERATI NEL CALCOLO DEL CAPITALE PROPRIO

Per capitale proprio si intende il costo di costruzione iniziale dedotto il capitale di terzi , a cui si aggiungono gli ammortamenti e gli investimenti finanziati dal proprietario che hanno aumentato il valore dell' immobile.

Non viene per contro preso in considerazione l' ammortamento economico legato al deprezzamento e all' usura dell' immobile medesimo.

Fattispecie nella quale il locatore consegue un reddito del 7.6% manifestamente abusivo.

Pretura del Distretto di Lugano in re R./P. del 2 febbraio 2001

Estratto dai considerandi:

1-3.Omissis

4.a)In forza dell' art. 270a CO la domanda di riduzione della pigione di regola va esaminata secondo il metodo relativo.

Nella specie gli istanti hanno postulato la riduzione del canone di locazione a ragione della diminuzione del tasso ipotecario di riferimento; gli stessi si prevalgono di un criterio relativo di apprezzamento della pigione e chiedono la conseguente applicazione del rispettivo metodo.

I locatori di contro si oppongono alla richiesta formulata dalla controparte sollevando l' eccezione di redditività insufficiente della cosa locata; essi contrappongono un criterio assoluto di valutazione del canone di locazione rispettivamente invocano l' applicazione del metodo assoluto.

Secondo costante giurisprudenza del Tribunale federale , il locatore può opporsi ad una domanda di riduzione della pigione fondata sul metodo relativo adducendo che , nonostante la modifica delle basi di calcolo , l' ultima pigione non è abusiva perché non gli procura un reddito sproporzionato. Ciò vale anche senza esplicita riserva da parte del locatore , considerato che la riserva deve proteggere il conduttore in caso di modifica del contratto (per es. aumento pigione) , ma non nel caso in cui il contratto rimane invariato. Concretamente il criterio assoluto dell' insufficienza del reddito esplica una funzione difensiva rispettivamente il metodo assoluto funge da correttivo del metodo relativo (cfr. DTF 121 III 163 e segg.; Lachat , Le bail à loyer , Losanna 1997 , pag. 360 e segg.).

Secondo costante giurisprudenza del Tribunale federale , al fine di verificare se il reddito conseguito nella specie è sproporzionato , determinante è il reddito netto del capitale proprio investito dal proprietario. Per capitale proprio si intende il costo iniziale della cosa locata dedotto il capitale dei terzi (debito ipotecario ,…). A questo importo devono (se del caso) essere aggiunti gli ammortamenti e gli investimenti finanziati personalmente dal proprietario che hanno aumentato il valore dell' immobile. L' ammortamento economico legato al deprezzamento e all' usura dell' immobile stesso non viene preso in considerazione; diversamente bisognerebbe pure tenere conto di una diminuzione del capitale proprio investito (cfr. Lachat , op. cit. pag. 294; Laura Jacquemoud-Rossari , L' évolution récente de la Jurisprudence en matière de loyers , in Séminaire sur lo droit du bail , Neuchâtel 2000; DTF 125 III 421). Il capitale proprio iniziale deve di poi essere adattato al rincaro , tuttavia nella misura del 40% al massimo del capitale iniziale investito se l' immobile è privo di ipoteche o se il capitale dei terzi è inferiore al 60% del suo valore iniziale. Ciò che in sostanza non solo è compatibile sia con l' art. 269a litt. e CO che con l' art. 16 OLAL , ma costituisce pure un sistema che permette di assicurare una certa coerenza tra il metodo relativo e quello assoluto. La redditività dell' immobile si ottiene infine dal rapporto fra i ricavi netti del locatore e il capitale proprio investito; la stessa è ammissibile se non supera di 1/2 punto percentuale il tasso dell' interesse ipotecario di primo rango praticato dalle grandi banche che in Ticino è quello della Banca dello Stato. Determinante è il reddito netto della cosa locata: i dati dell' intero immobile devono pertanto essere riferiti all' appartamento in questione (cfr. DTF 120 II 100 e seg.; DTF 122 III 257 e segg.; Lachat , op. cit. pag. 281 e segg.).

In punto all' eccezione di redditività insufficiente dell' immobile deve valere che l' onere probatorio incombe al locatore. Nell' ambito delle procedure di locazione il giudice è tenuto ad accertare i fatti e ad apprezzare liberamente le prove. Ciò non esime tuttavia le parti dall' obbligo di fornire tutta la documentazione necessaria alla valutazione del caso. La massima inquisitoria sancita dall' art. 274d cpv. 3 CO non obbliga il Giudice ad istruire d' ufficio la causa , si tratta infatti della cosiddetta "massima inquisitoria a carattere sociale" o "massima inquisitoria attenuata" , istituita allo scopo di tutelare gli interessi della parte economicamente più debole , ovvero del conduttore e di garantire l' uguaglianza delle parti nel procedimento. In virtù della prefata norma , il Giudice ha comunque il compito di rendere attente le parti all' obbligo di collaborare all' istruzione della causa e invitarle a completare le rispettive allegazioni (cfr. STF 21 gennaio 1997 in re R.B. SA / T. SA).

5.In primis occorre verificare se i presupposti necessari alla domanda di riduzione sono stati adempiuti. In particolare il conduttore che , in caso di modifica notevole delle basi di calcolo , intende richiedere una diminuzione della pigione deve formulare tale richiesta al locatore nella forma scritta (di regola tramite raccomandata) con il preavviso e per la prossima scadenza di disdetta. In caso di mancata o negativa risposta da parte del locatore , il conduttore deve poi adire l' Ufficio di conciliazione nel termine di 30 giorni (art. 270a cpv. 2 CO; cfr. Lachat , op. cit. , pag. 272 segg).

In casu con lettera raccomandata 23 giugno 1999 i conduttori hanno formulato nei confronti dei locatori la propria richiesta di riduzione della pigione (cfr. doc. D). Atteso che i locatori non hanno risposto alla citata richiesta - i medesimi , il 26 luglio successivo , avendo peraltro notificato ai conduttori la disdetta del contratto di locazione (cfr. doc. E , E1) poi ritirata in sede di conciliazione (cfr. doc. F) - i qui istanti hanno quindi adito l' Ufficio di conciliazione il 30 luglio 1999 (cfr. doc. G).

Ne discende che le condizioni suindicate sono state adempiute , i conduttori avendo dapprima formulato la domanda con un preavviso di tre mesi per la scadenza 29 settembre 1999 determinata dall' uso locale (cfr. doc. C) ed in seguito avendo pure rispettato il termine di trenta giorni dalla mancata risposta per l' inoltro dell' istanza all' Autorità di conciliazione.

6.a)Nel caso di specie , quantunque i locatori non abbiano fornito tutta la documentazione necessaria di cui si dirà in seguito , sulla scorta dei dati agli atti è comunque possibile calcolare il reddito netto della cosa locata.

In primis deve valere che il capitale proprio iniziale investito dai proprietari ammonta a fr. 349' 375.-- , vale a dire al prezzo di acquisto dell' immobile dedotta l' ipoteca (cfr. doc. 7 - alla luce del bilancio agli atti sub doc. 9 , tali dati sono considerati corretti e ciò quantunque i convenuti non abbiano fornito l' atto di compravendita dell' immobile). Avuto riguardo ai principi suesposti , l' accennata somma deve essere adattata al rincaro nella misura del 40% dell' investimento iniziale , in quanto concretamente il capitale dei terzi è inferiore al 60% del costo iniziale dell' immobile. Adattando tale importo al rincaro si ottiene il valore attuale dei fondi propri iniziali che ammontano a fr. 436' 275.-- (INPC settembre 1988 (mese d' acquisto dell' immobile): 112; INPC settembre 1999 (mese precedente l' entrata in vigore della nuova pigione): 145 ,8 = aumento del 30 ,2%; 40% 719' 375.-- = 287' 750.--; 30 ,2% 287' 750.-- = 86' 900.--; 349' 375.-- + 86' 900.-- = 436' 275.--). L' ammortamento del 2% del valore dell' immobile indicato dai locatori non può essere considerato per i motivi già addotti sub punto 4b).

In virtù della citata giurisprudenza il reddito concretamente ammissibile corrisponde al 4 ,25% del suindicato importo (3 ,75% è il tasso d' interesse praticato dalla Banca dello Stato al 30 settembre 1999 + 1/2 % = 4 ,25%) , vale a dire a fr. 18' 541.-- (4 ,25%

fr. 436' 275.--).

Lo stato locativo ammissibile , in forza del quale la pigione da un lato serve a copertura dei costi , dall' altro garantisce un reddito netto pari al 4 ,25% , si ottiene sommando il reddito ammissibile (fr. 18' 541.--) e i costi sopportati dal locatore (fr. 47' 337.-- quale media dei costi del 1997 e del 1998 - cfr. conto economico al 31 dicembre 1998 in doc. 9). All' uopo occorre rilevare che in casu questo giudice ha preso in considerazione tutti i costi esposti dai locatori , sebbene determinati costi non possano nemmeno essere considerati nell' ambito di tale calcolo (es. costi pubblicitari - cfr. Lachat , op. cit. , pag. 293; Laura Jacquemoud-Rossari , op. cit.).

Concretamente lo stato locativo ammissibile ammonta a fr. 65' 878.-- (fr. 18' 541.-- + 47' 337.--) per l' intero immobile. Lo stato locativo ammissibile dell' appartamento locato dagli istanti ammonta pertanto a fr. 9' 411.-- (fr. 65' 878.--: 28 (n. totale locali) x 4 (n. locali appartamento istanti - cfr. doc. N). Non avendo i locatori fornito i documenti comprovanti la superficie totale dell' immobile e quella dell' appartamento in questione , si è proceduto sulla base del numero dei locali , ciò che è peraltro ammissibile (cfr. Lachat , op. cit. , pag. 283). I locatori medesimi del resto hanno proceduto nel medesimo modo nell' ambito della ripartizione delle spese accessorie (cfr. doc. N). Da rilevare , da ultimo , che se si considerassero 32 locali per l' intero immobile e 41/2 per l' appartamento in oggetto (cfr. duplica , p. 1) , anziché 28 e 4 come è stato fatto nella specie , si avrebbe uno stato locativo ammissibile inferiore rispetto a quello qui calcolato (e meglio di fr. 9' 264.--) , ciò che porterebbe ad un risultato ancora più sfavorevole per i locatori.

Lo stato locativo attuale ammonta a fr. 11' 508.-- (pigione annua - cfr. doc. C; la pigione è stata considerata complessivamente , non avendo i locatori presentato i costi separati per il garage); ciò significa che è superiore di fr. 2' 097.-- (fr. 11' 508.-- ./. fr. 9' 411.--) all' importo generalmente ammesso (cfr. DTF 120 II 100 segg.; DTF 122 III 257 segg.).

Ne consegue che concretamente sarebbe possibile una riduzione del canone di locazione del 18 ,2% (fr. 2' 097: fr. 11' 508 x 100) , pari a fr. 174.55 mensili.

Il reddito netto della cosa locata (appartamento degli istanti) conseguito dai locatori è pari al 7 ,6% , ottenuto dal rapporto fra i ricavi netti ed il capitale proprio riferiti naturalmente all' appartamento locato dagli istanti , ossia fr. 4' 746.-- (pigione annua meno costi annui) diviso fr. 62' 325.-- (capitale proprio investito per appartamento istanti); ritenuto che in virtù della cennata giurisprudenza non deve superare il 4 ,25% (tasso d' interesse ipotecario praticato dalla Banca dello Stato + 1/2%) lo stesso è manifestamente abusivo.

c)Per il resto va osservato che avendo gli istanti sollevato l' eccezione di redditività insufficiente dell' immobile , la domanda di riduzione deve essere esaminata secondo il metodo assoluto , di guisa che nell' ambito dell' applicazione di tale metodo i locatori non possono prevalersi di un criterio relativo di apprezzamento della pigione. La richiesta avanzata dai convenuti di adeguamento della pigione al rincaro intervenuto dalla sottoscrizione del contratto a tutt' oggi , non può quindi entrare in linea di conto , i criteri relativi e assoluti non potendo essere compensati fra di loro (cfr. Lachat , op. cit. , pag. 363).

Nemmeno è possibile adeguare la pigione all' aumento del tasso ipotecario nel frattempo intervenuto , il locatore non potendosi in ogni caso prevalere delle modifiche che intervengono nelle more del procedimento , ma dovendo procedere come per un nuovo aumento , con la notifica della nuova pigione ai conduttori mediante apposito formulario ufficiale (cfr. Laura Jacquemoud-Rossari , op. cit.).

Da ultimo neppure è possibile considerare che l' immobile in questione sarà oggetto di lavori di ristrutturazione (cfr. doc. 2) , i locatori , all' uopo , dovendo seguire la procedura prevista per l' aumento della pigione.

d)Ne discende che l' istanza 12 ottobre 1999 deve essere integralmente accolta.

La riduzione della pigione deve quindi essere concessa nella misura di fr. 159.85 mensili a far tempo dal 1° ottobre 1999 e ciò anche se concretamente la riduzione ammissibile sarebbe superiore , l' art. 86 CPC vietando a questo giudice di pronunciare oltre i limiti della domanda.

La tassa di giustizia e le spese per un importo di fr. 1' 000.-- , già anticipate dagli istanti , seguono la totale soccombenza dei convenuti. Le stesse sono calcolate in base ad un valore di causa di fr. 38' 364.-- (fr. 159.85 riduzione postulata x 12 x 20) , determinato dalla giurisprudenza del Tribunale di Appello , secondo la quale nelle procedure di adeguamento del canone di locazione , quando il contratto è rinnovabile anno per anno in mancanza di disdetta , la lite verte su prestazioni periodiche di durata indeterminata ed incerta per cui il valore va individuato in venti annualità (IICCA 29 novembre 1990 in re G. c. C.). I convenuti , con il vincolo della solidarietà , rifonderanno di poi agli istanti complessivi fr. 400.-- a titolo di indennità , calcolati in base al dispendio di tempo per la preparazione degli allegati , l' esame della copiosa documentazione e il calcolo del reddito netto (cfr. allegato di replica) , i medesimi non essendo patrocinati da un legale.