GDL 7/19: INTEMPESTIVITÀ DELL' AUMENTO/INAMISSIBILITÀ DEL CUMULO DI FATTORI DI AUMENTO RELATIVI E ASSOLUTI
Pretura del Distretto di Lugano in re Z./M. del 6 novembre 2001

19. artt. 269d e 269a lett a) CO

INTEMPESTIVITÀ' DELL' AUMENTO/INAMISSIBILITÀ DEL CUMULO DI FATTORI DI AUMENTO RELATIVI E ASSOLUTI

Intempestività della notifica di un aumento che non perviene al conduttore entro dieci giorni prima dell' inizio del termine di preavviso , i cui effetti vengono riportati alla prossima scadenza contrattuale utile.

Per giurisprudenza è inammissibile il cumulo di fattori di aumento relativi e assoluti.

Per dimostrare che la pigione rientra nei limiti in uso nella località o nel quartiere , il locatore deve riferirsi ad immobili diversi di proprietari differenti , non potendosi prevalere di pigioni corrisposte da altri inquilini nello stesso immobile.

Pretura del Distretto di Lugano in re Z./M. del 6 novembre 2001

Estratto dai considerandi:

In fatto ed in diritto:

1.M. conduce in locazione a far tempo dal 1° luglio 1994 (doc. C) un appartamento duplex al terzo piano dello stabile sito in Via G. a Breganzona in virtù di un contratto di locazione di durata annuale , più volte rinnovato , sottoscritto con la proprietaria dell' immobile qui istante. La pigione è stata fissata in fr. 610.-- mensili più spese.

Per quanto qui di rilievo , a seguito della disdetta 14 marzo 2000 data dalla locatrice e la relativa istanza di contestazione inoltrata dal convenuto presso l' Ufficio di conciliazione di Breganzona , le parti hanno convenuto , durante l' udienza di conciliazione 3 maggio 2000 , una transazione giudiziale che prevede la liquidazione dei rapporti di dare e avere in essere tra le parti per il 31 maggio 2000 e un nuovo contratto di locazione di durata indeterminata per la medesima pigione a partire dal 1° giugno 2000 , con facoltà di disdire il medesimo in ogni tempo per la fine di un mese , con preavviso scritto di tre mesi (doc. D).

3.Con modulo ufficiale 18 luglio 2000 (doc. E) la locatrice ha notificato al conduttore un aumento della pigione da fr. 610.-- a fr. 650.-- mensili a far tempo dal 1° novembre 2000 , invariate le spese accessorie , a ragione della disparità di trattamento relativamente alla pigione corrisposta dagli altri inquilini e a ragione dell' aumento del tasso ipotecario. Con istanza 27 luglio 2000 (doc. F) il conduttore ha contestato detto aumento dinanzi all' Ufficio di conciliazione di Breganzona. In sede di udienza 17 ottobre 2000 (doc. B) , constatata la mancanza di intesa tra le parti e dovendosi ritenere la vertenza non conciliata , esse hanno comunque concordato per il solo inquilino un preavviso di disdetta di un mese in luogo dei tre mesi di cui a verbale 3 maggio 2000.

4.Con istanza 16 novembre 2000 la proprietaria ha quindi postulato la conferma dell' aumento della pigione notificato con modulo ufficiale del 18 luglio 2001.

A causa della precaria situazione finanziaria in cui versa , in data 18 gennaio 2001 la parte convenuta ha presentato domanda di assistenza giudiziaria ex art. 155 CPC per quanto attiene a tasse e spese giudiziarie , nell' eventualità che la medesima dovesse risultare soccombente in causa , domanda a cui la controparte si è opposta in quanto a suo dire non suffragata da motivi seri e giustificati , avendo il convenuto medesimo per primo contestato l' aumento di pigione.

In sede di discussione 22 gennaio 2001 la locatrice si è riconfermata nell' istanza 16 novembre 2000. Con la risposta il convenuto si è opposto all' aumento asseverando in primo luogo che il contratto di locazione 30 giugno 1994 , in realtà di durata indeterminata in applicazione della clausola in dubbio contro stipulatore , sarebbe ancora operante non essendo mai stato validamente disdetto; dovendo dunque valere come riferimento il tasso ipotecario del 5.5% al momento della conclusione del contratto nel 1994. A suo dire inoltre la notifica di aumento sarebbe intempestiva con riferimento al termine di tre mesi e 10 giorni dell' art. 269d CO , di guisa che l' entrata in vigore dell' aumento sarebbe semmai da riportare al 1° dicembre 2000. Sempre a mente del conduttore la notifica di aumento sarebbe inficiata di nullità sostanziale per carenza di motivazione. Infine il conduttore ha ricordato l' interdizione del cumulo di fattori assoluti e relativi di aumento asserendo che comunque le pigioni paragonabili in uso si riferiscono esclusivamente all' immobile del proprietario , mentre in realtà occorrerebbe considerare l' intera zona. Da ultimo ha pure sollevato l' eccezione di redditività sproporzionata dell' immobile.

In replica la parte istante ha contestato integralmente gli asserti del conduttore facendo osservare che a far tempo dal 1° giugno 2000 è in vigore un nuovo contratto di locazione a tempo indeterminato , non essendo dunque rilevante quanto accaduto precedentemente a tale data. Ella ha pure contestato la tardività della ricezione della notifica di aumento da parte del conduttore rilevando come parte avversa faccia riferimento a motivazioni inerenti solamente al tasso ipotecario , mentre in realtà determinante sarebbe la questione della disparità di trattamento (cfr. verbale udienza discussione pag. 3 in fondo). A suo dire l' eccezione sollevata dalla controparte difetterebbe del presupposto di una chiara domanda processuale , sarebbe carente di motivazione e in ultima analisi l' immobile procurerebbe un reddito insufficiente. In particolare , la concessione per diversi anni di una pigione di favore è da ricercare nelle difficoltà di ordine finanziario avute dal convenuto negli anni precedenti.

La parte convenuta in duplica ha contestato le allegazioni della

parte istante riconfermandosi in quelle di risposta. Nei rispettivi allegati conclusionali le parti si sono di poi riconfermate nelle reciproche ed antitetiche allegazioni e domande.

5.In virtù dell' art. 270b CO il conduttore può contestare innanzi l' Ufficio di conciliazione , entro 30 giorni dalla comunicazione , la liceità dell' aumento della pigione e altre modificazioni unilaterali del contratto ai sensi degli art. 269 e 269a CO.

Il locatore al fine di ottenere un aumento di pigione può ricorrere a criteri relativi o assoluti. Il reddito della cosa locata e le pigioni in uso nel quartiere costituiscono tipici criteri assoluti di apprezzamento della pigione che implicano l' esame del canone di locazione senza prendere in considerazione la sua particolare evoluzione temporale. Il tasso ipotecario costituisce invece un criterio relativo di apprezzamento della pigione , che giustifica una modifica del canone di locazione in funzione di una comparazione fra le condizioni attuali e quelle vigenti al momento in cui è stata fissata la pigione precedente. Partendo da questa distinzione il Tribunale federale ha distinto due metodi di esame per l' apprezzamento della pigione , segnatamente il metodo assoluto e il metodo relativo. In virtù del primo il giudice si limita a verificare se la pigione è in sé abusiva; esamina la stessa alla luce del reddito della cosa locata (art. 269 e 269a lett. c CO) o delle pigioni in uso nelle località o nel quartiere in disamina (art. 269a lett. a CO). Secondo il metodo relativo il Giudice esamina se il canone di locazione , da che è stato fissato , è nel frattempo divenuto abusivo a ragione della modifica di parametri adottati dalle parti per la determinazione dello stesso. Nel primo caso è quindi la pigione in quanto tale che è oggetto di verifica , nel secondo invece si determina se un' eventuale modifica della medesima è compatibile con la volontà manifestata dalle parti nel contratto di locazione (DTF 120 II 240).

Il locatario che conclude un contratto deve , di principio , poter partire dal presupposto che la pigione convenuta procuri al locatore un rendimento sufficiente e corrisponda ai prezzi di quartiere.

Se il locatore intende prevalersi di fattori assoluti per aumentare il corrispettivo , deve essere al beneficio di una riserva di aumento , oppure dimostrare che dopo l' ultima fissazione della pigione tali fattori sono evoluti. In particolare occorre che il locatore dimostri che le pigioni usuali sono aumentate durante un periodo sufficientemente lungo per essere significativo o che il reddito netto o lordo dell' immobile sia diminuito (Lachat , Le bail à loyer , Losanna 1997 , pag. 351).

6.In punto alla situazione contrattuale delle parti il Tribunale federale assimila le modifiche consensuali di un contratto alla conclusione di un nuovo contratto (DTF 119 II 351). In questo senso , considerato come durante l' udienza davanti al competente Ufficio di conciliazione le parti si siano consensualmente accordate per la conclusione di un nuovo contratto a partire dal 1° giugno 2000 nei termini e alle condizioni suesposte e ciò con contestuale liquidazione dei rapporti di dare e avere scaturenti dalla precedente pattuizione (doc. D) , appare irrilevante la determinazione delle condizioni contrattuali sancite dal contratto di locazione del 1994 , detta transazione giudiziale essendo cresciuta in giudicato , la parte conduttrice non avendone mai contestato il contenuto.

In buona sostanza gli argomenti sollevati dalle parti a sostegno dei propri asserti devono riferirsi al nuovo contratto di locazione in vigore tra le parti a far tempo dal 1° giugno 2000. Solo in quest' ottica temporale è possibile effettuare una valutazione circa l' abusività o meno dell' aumento di pigione. Di conseguenza l' istante non può far valere di aver già concesso delle facilitazioni finanziarie alla controparte , come pure la parte convenuta non può chiedere di considerare i mancati adeguamenti della pigione a seguito delle precedenti modifiche di tasso ipotecario.

7.In punto alla tempestività della notifica dell' aumento deve valere che per l' art. 269d CO la comunicazione deve pervenire al conduttore al più tardi 10 (dieci) giorni prima dell' inizio del termine di preavviso , onde lasciare a quest' ultimo un tempo sufficientemente lungo per riflettere se eventualmente disdire il contratto (Lachat , op. cit. p. 268); in caso contrario l' aumento è riportato alla prossima scadenza utile. Nella fattispecie la notifica (doc. E) porta la data del 18 luglio 2000 , è stata spedita venerdì 20 luglio 2000 per raccomandata e deve essere stata ricevuta non prima di lunedì 23 luglio 2000 , la posta di norma non distribuendo le raccomandate il sabato e non avendo prodotto la parte istante la ricevuta di ritorno. Ne discende che essa può avere effetto al più presto per il 30 novembre 2000 in virtù del termine di disdetta trimestrale pattuito all' udienza di conciliazione 3 maggio 2000.

8.Quo alla validità sostanziale della notifica di aumento deve valere il fatto che in ossequio all' art. 19 cpv. 1 lett. a n. 4 OLAL se il locatore invoca più motivi di aumento , il medesimo è tenuto a dimostrare separatamente gli importi relativi a ciascuno di essi.

Nel caso di specie l' istante fa riferimento alla disparità di trattamento e all' aumento del tasso ipotecario. Orbene , la notifica di aumento della locazione , oltre a nemmeno indicare a quanto ammonti il tasso modificato , non permette di stabilire in quale misura incida un motivo piuttosto che l' altro , non emergendo inoltre dal modulo di aumento , ma nemmeno dalle tavole processuali , la modalità di calcolo dello stesso.

Ne consegue , che già solo per questo motivo , la notifica deve essere annullata per carenza di motivazione , ciò che comporta la reiezione dell' istanza.

9-10.Omissis

Quand' anche si volesse considerare valida la notifica , l' istanza non avrebbe comunque miglior sorte. Nell' ambito delle procedure relative alla locazione il Giudice è tenuto ad accertare d' ufficio i fatti e ad apprezzare liberamente le prove. Tuttavia ciò non esime le parti dall' obbligo di sottoporgli tutti i documenti utili per la valutazione del caso. La massima inquisitoria sancita dall' art. 274d cpv. 3 CO non obbliga il Giudice ad istruire d' ufficio la causa; si tratta della cosiddetta massima inquisitoria a carattere sociale o massima inquisitoria attenuata , istituita allo scopo di tutelare gli interessi della parte economicamente più debole , ovvero il conduttore , e di garantire l' uguaglianza delle parti nel procedimento. In virtù della citata norma , il Giudice ha comunque il compito di rendere attente le parti all' obbligo di collaborare all' istruzione della causa e invitarle a completare le rispettive allegazioni (STF 21 gennaio 1997 in re R. B. SA / T. SA).

In punto alla disparità di trattamento tra inquilini quale motivo principale di aumento della pigione , secondo quanto asserito dalla locatrice , la medesima per prevalersi del motivo assoluto delle pigioni comparabili , ovvero in uso nella località o nel quartiere , deve riferirsi ad immobili differenti di proprietari differenti e non a pigioni pagate da altri suoi inquilini nello stesso immobile (Lachat , op. cit. , pag. 305; DTF 121 III 6). Per il resto devesi constatare come il locatore non abbia qui fornito esempi di pigioni comparabili e non abusive.

Inoltre secondo la giurisprudenza del Tribunale federale , non si sarebbe comunque potuto ignorare la circostanza che con la conclusione del nuovo contratto di locazione , in merito alla valutazione sull' abusività dell' aumento , la locatrice avrebbe dovuto dimostrare un' evoluzione dei fattori di aumento intervenuti dopo l' ultima fissazione della pigione , nel caso di specie posteriormente alla transazione giudiziale. A tale proposito e in riferimento alla citata giurisprudenza (cfr. punto 5) le pigioni usuali di confronto avrebbero dovuto riguardare un periodo sufficientemente lungo per essere significativo , oppure il locatore avrebbe dovuto dimostrare che il reddito netto o lordo dell' immobile sia diminuito a far tempo dall' ultimo aumento , nel caso di specie dalla conclusione della transazione giudiziale.

In buona sostanza , oltre alla mancanza nelle tavole processuali dei necessari dati di riferimento per effettuare le necessarie comparazioni , il periodo intercorrente tra la conclusione del contratto (3 maggio 2000) e la notifica di aumento (18 luglio 2000) non può essere assolutamente considerato un periodo sufficientemente lungo atto a giustificare l' utilizzo del metodo assoluto a giustificazione dell' aumento di pigione , dovendosi ritenere che il locatario poteva e doveva presumere come l' ente locato procurasse un reddito sufficiente al locatore al momento della conclusione del contratto.

Quo alla riduzione del tasso ipotecario è importante premettere che dalle tavole processuali emerge , a non averne dubbio , come la locatrice abbia esercitato un' opzione a favore del metodo assoluto , indicando nella parità di trattamento tra inquilini il criterio determinante , in contrapposizione all' aumento del tasso ipotecario quale ragione secondaria (verbale udienza discussione pag. 3 in fondo , doc. E).

Orbene , il Tribunale federale ha sancito l' inammissibilità del cumulo di fattori di aumento relativi e assoluti (DTF 121 III 10; Lachat , op. cit. , pag. 267). Di conseguenza il criterio delle pigioni in uso è incompatibile con gli altri criteri di fissazione delle pigioni , con i quali non può essere né cumulato né tantomeno compensato (Lachat , op. cit. , pag. 303 , 349). Ne discende che si deve in primo luogo escludere di considerare la disparità di trattamento quale criterio cumulabile al fattore tasso ipotecario , secondariamente la modifica del tasso ipotecario può unicamente essere considerata nell' ambito della determinazione del reddito ammissibile dell' ente locato , dovendosi considerare il tasso un onere immobiliare di tipo finanziario , unitamente a quelli relativi a manutenzione e spese.

In punto alla redditività dell' immobile , occorre rilevare che se il locatore invoca dei fattori relativi per suffragare un aumento di pigione , vedi tasso ipotecario , l' inquilino può opporre altri motivi relativi , ma anche l' eccezione di redditività abusiva dell' ente locato , eccependo di conseguenza il fatto che la pigione sarebbe abusiva nonostante le modifiche delle basi di calcolo (Lachat , op. cit. , pag. 269) e ciò senza che debba dimostrare la sussistenza di indizi di abuso (Lachat , op. cit. , pag. 359).

Per costante giurisprudenza del Tribunale federale al fine di verificare se il reddito conseguito nella specie è sproporzionato , determinante è il reddito netto del capitale proprio investito dal proprietario. Per capitale proprio si intende la differenza tra i costi di investimento e i debiti contratti a tale fine. A questo capitale devono essere poi aggiunti gli ammortamenti e le migliorie autofinanziate. Il capitale proprio così determinato è da adeguare al rincaro fino ad un massimo del 40% dell' investimento totale. Il reddito netto ammissibile non deve superare il tasso di interesse di riferimento , ovvero quello per le ipoteche di primo rango praticato dalla Banca Stato aumentato di un mezzo punto percentuale. La pigione ammissibile si ricava poi aggiungendo al reddito del capitale i costi connessi con l' immobile (costo del capitale di terzi , costi di manutenzione e di esercizio). Determinante inoltre è il reddito della cosa locata nel caso di specie i dati dell' intero immobile devono quindi essere riferiti all' appartamento in questione (DTF 120 II 100 , 122 III 258).

Orbene , la locatrice ha chiaramente omesso di debitamente comprovare il prezzo di acquisto , l' onere ipotecario , l' ammontare del debito , gli interessi pagati e l' ammortamento: elementi questi essenziali per un corretto calcolo della redditività dell' immobile. In difetto di questi elementi e di altri , mancanti o incompleti , come per esempio le spese notarili e di archivio notarile sostenute al momento dell' acquisto , le spese di miglioria , i costi di manutenzione su più periodi in modo da poter stabilire delle medie , non è possibile accertare la redditività dell' immobile sulla scorta degli elementi versati agli atti (doc. G-T).

In buona sostanza i dati di natura commerciale e fiscale forniti non permettono il calcolo della redditività dell' immobile secondo i canoni stabiliti dalla giurisprudenza , non essendo in alcun modo ammissibile imputare al conduttore carenze della locatrice nella tenuta , rispettivamente nella produzione dei necessari giustificativi che solo ella medesima poteva e doveva fornire , avendo il conduttore correttamente richiesto in sede di udienza la produzione della necessaria documentazione contabile ed essendo la locatrice in ultima analisi patrocinata da un avvocato. In altri termini , pur considerando che l' onere di provare la pigione che conferisce al locatore un reddito sproporzionato , incombe di principio al conduttore , colui che detiene le prove deve collaborare alla loro assunzione , in particolare quando si tratta di valutare il reddito della cosa locata che può essere calcolato solo in funzione dei conti dell' immobile: la negligenza della parte istante nel fornire al giudice gli elementi per poter giudicare , deve essere messa a carico della parte cui incombe tale obbligo di collaborazione come sancito nella citata sentenza del Tribunale federale del 21 gennaio 1997.