GDL 7/17: CHI DEVE ACCOLLARSI LE CONSEGUENZE DELL' INVIO TARDIVO DEL RAPPORTO DI CONSTATAZIONE DEL PERITO COMUNALE?
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città in re F./E. del 30 gennaio 2001

17. art. 267a CO

CHI DEVE ACCOLLARSI LE CONSEGUENZE DELL' INVIO TARDIVO DEL RAPPORTO DI CONSTATAZIONE DEL PERITO COMUNALE?

I rischi di una carente notifica , in ispecie dovuta al ritardo con cui il perito comunale ha inviato il rapporto di constatazione a causa di suoi problemi di salute , sono a carico del locatore.

A lui sarebbe spettato il compito di sollecitare l' invio del referto e di notificarlo al conduttore con l' esplicita dichiarazione di responsabilità sulle singole posizioni.

Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città in re F./E. del 30 gennaio 2001

Estratto dai considerandi:

In fatto:

Il 30 gennaio 1989 , la A. SA , quale locatrice , e il signor E. - in veste di conduttore - sottoscrivevano un contratto di locazione inerente un appartamento di 4 locali ubicato in uno stabile di via B. a Locarno. La locazione prendeva inizio il 1° febbraio 1989 con scadenza al 31 gennaio 1991 e riconduzione tacita annuale in caso di mancata disdetta con preavviso di tre mesi. La pigione era fissata in fr. 1' 700.-- mensili oltre ad un acconto spese di fr. 250.-- mensili (v. doc. 1).

In data non meglio precisata , l' avv. F. diveniva proprietario dell' appartamento in narrativa , subentrando nel contratto , ex art. 261 CO , alla A. SA.

A seguito di una procedura conciliativa dopo la disdetta del contratto notificata dal qui istante al convenuto , l' 11 maggio 1999 le parti concordavano la cessazione della locazione per il 16 ottobre 1999 (cfr. verbale udienza Ufficio di conciliazione di Locarno , doc. A).

Il 15 ottobre 1999 , su richiesta dell' avv. F. , le parti , alla presenza del perito comunale arch. M. , procedevano ad un sopralluogo di constatazione dell' ente locato.

Il relativo rapporto , redatto con data 30 dicembre 1999 dall' arch. M. , veniva da questi trasmesso al locatore il 1° marzo 2000 (v. doc. M e N).

In precedenza , con lettera del 18 ottobre 1999 , l' istante segnalava al patrocinatore del convenuto che l' appartamento era stato riconsegnato "sporco" , per cui i costi della pulizia - che sarebbe stata eseguita quel giorno stesso da una ditta incaricata dal locatore - avrebbero dovuto essere assunti dal conduttore (cfr. doc. C).

Tramite scritto del 22 ottobre 1999 , l' avv. F. sollecitava dal convenuto il versamento dei 2/3 del canone mensile di fr. 1' 950.-- , vale a dire fr. 1' 300.-- per l' occupazione dell' ente locato sino al 16 ottobre 1999 e per l' indisponibilità dello stesso fino al 20 ottobre successivo , causa l' esecuzione dei lavori di pulizia (doc. H). Per tale importo (fr. 1' 300.--) , l' istante escuteva il convenuto in data 9 dicembre 1999 (doc. I , precetto n. XYZ).

Il 21 febbraio 2000 , l' avv. F. si rivolgeva all' Ufficio di conciliazione in materia di locazione , postulando la rifusione da parte di E. dell' importo totale di fr. 5' 886.85 , quale indennizzo per lavori di pulizia , per danni causati all' ente locato e quale pagamento pro-rata della pigione di ottobre 1999 (v. inc. l° rich. , inc. 29/2000 Ufficio di conciliazione). Sentite le parti , il 9 marzo 2000 veniva dichiarato fallito il tentativo di conciliazione (v. doc. O).

Con la presente azione giudiziaria , promossa entro il termine di cui all' art. 274f cpv. 1 CO , l' avv. F. chiede la condanna del convenuto al pagamento del montante complessivo (v. , da ultimo , il memoriale conclusivo) di fr. 5' 911.85 oltre interessi al 5% dal 20 dicembre 1999 , così composto:

fr. 1' 300.--canone di locazione pro-rata (2/3) per ottobre 1999;

fr. 76.50spese esecutive precetto n. XYUZ UEF Locarno;

fr. 215.--fattura ditta D. (doc. F) per asportazione canaletti per cavi elettrici , otturazione fori e viti;

fr. 1' 514.25fattura ditta R. SA (doc. G) per riparazione tapparelle;

fr. 2' 696.10fattura ditta L. (doc. D) per pulizia pavimento in cotto , vetri , telai;

fr. 110.--intervento elettricista F. per riparazione spia luminosa e sostituzione manopola cucina elettrica (v. teste F. , verbali pag. 11).

Inoltre l' istante postula il rigetto definitivo dell' opposizione interposta al precetto esecutivo n. XYZ dell' UEF di Locarno.

E. si oppone alle domande avversarie , riconoscendo unicamente un debito di fr. 1' 060.-- , pari a fr. 975.-- di pigione per ottobre 1999 e fr. 85.-- concernenti i costi di pulizia del caminetto.

Per la rimanenza , il convenuto eccepisce l' intempestività della notifica dei difetti da parte del locatore e , in subordine , assevera che comunque tali asseriti difetti sono dovuti ad usura normale.

In merito alle ulteriori allegazioni delle parti si dirà , per quanto rilevante ai fini del giudizio , nei considerandi successivi.

In diritto:

Giusta l' art. 257f cpv. 1 CO , il conduttore è tenuto alla diligenza nell' uso della cosa locata. Egli deve in particolare evitare di danneggiarla inutilmente (Svit , Schweizerisches Mietrecht , 2 ed. , Zurigo 1998 , n. 19 ad art. 257f C). La violazione di tale dovere conduce all' obbligo di risarcimento degli eventuali danni (Svit , op. cit. , n. 30 ad art. 257f CO). Da ciò scaturisce il principio secondo il quale alla fine del rapporto contrattuale il conduttore risponde dell' usura e dei cambiamenti che risultino da un uso non conforme al contratto o poco diligente (Zihlmann , Das Mietrecht , Zurigo 1995 , pag. 117). Ne risulta che egli non è tenuto ad indennizzare il locatore per i difetti riportabili all' usura normale della cosa , difetti , questi , già compensati dalla pigione (Lachat , Le bail à loyer , Losanna 1997 , pag. 525).

L' onere della prova sull' esistenza di un difetto eccedente l' usura normale e del danno da esso derivante incombe al locatore (Higi , Commentario zurighese , n. 119 ad art. 267 CO). Il conduttore può peraltro liberarsi dalla responsabilità , sulla base dell' art. 97 CO , provando che nessuna colpa gli è imputabile (Higi , op. cit. , n. 97 ad art. 267 CO; Svit , op. cit. , n. 34 ad art. 267-267a).

Al momento della restituzione , il locatore deve verificare lo stato della cosa e , se vi scopre dei difetti di cui il conduttore deve rispondere , dargliene subito notizia (art. 267a cpv. 1 CO; Guhl/Merz/Koller , Das Schweiz. Obligationenerecht , pag. 417 e segg.). Diversamente , questi è liberato dalla sua responsabilità salvo che si tratti di difetti irriconoscibili mediante l' ordinaria verifica (art. 267a cpv. 2 CO). La segnalazione circa i difetti deve essere trasmessa al conduttore entro alcuni giorni (2/3 giorni , v. Lachat , op. cit. , pag. 524 , n. 4.1 , e riferimenti alla n. 14 a piè di pagina; Higi , op. cit. , n. 33 ad art. 267a CO).

La notifica dei difetti (cosiddetta "Mängelrüge") deve essere sostanziata. In altre parole , il locatore ha il compito di elencare in essa , singolarmente e in modo distinto , di quali difetti egli ritenga che l' inquilino debba rispondere nei suoi confronti. La semplice elencazione di difetti , dalla quale non si possa - per una ragionevole controparte - desumere la reale volontà del proprietario di ritenere responsabile il conduttore , non costituisce una sufficiente notifica (Higi , op. cit. , n. 26 , ad art. 267a CO).

D' altro canto un verbale di constatazione dei difetti , pur se sottoscritto dall' inquilino (come però non è stato il caso in concreto) , in cui vengono indicate le condizioni dell' oggetto senza precisazione circa quali difetti siano , a mente del locatore , da ascrivere al conduttore , non adempie i requisiti per una notifica conforme ai sensi dell' art. 267a CO (v. Higi , n. 29 , op. cit. , loc. cit.; Raccolta di giurisprudenza in materia di locazione , vol. 3 1995-1997 , pag. 106; Lachat , op. cit. , pag. 523 , n. 3.6).

La mancata notifica dei difetti , nella forma testé citata , ha effetto perentivo sui diritti del locatore.

L' onere della prova in merito alla tempestività e alla completezza della notifica grava sul locatore , mentre al conduttore spetta perlomeno , affinché il giudice esamini la questione sotto tale prospettiva , l' onere di allegazione in punto alla eventuale tardiva segnalazione (v. Higi , n. 37 ad art. 267a CO).

Orbene , nel caso che ci occupa , il convenuto ha eccepito , in sede di risposta durante il contraddittorio (v. p. 4) , l' intempestività della notifica dei difetti.

In effetti , l' istante non è riuscito a dimostrare di aver segnalato all' inquilino la presenza dei danni per i quali egli intendeva renderlo responsabile , primo dell' avvio , il 21 febbraio 2000 , della procedura di conciliazione davanti al competente Ufficio. Invero , l' avv. F. non ha negato di aver comunicato ad E. la presenza di asseriti difetti solo in quest' ultima sede , ma ha affermato che "di regola , la notifica si fonda sul verbale del perito" (v. conclusioni , pag. 3 in fine). Verbale che , a suo dire , farebbe stato , anche se allestito solo il 30 dicembre 1999 e spedito al locatore dall' arch. M. il 1° marzo 2000.

Tale tesi non può essere seguita.

Anzitutto poiché , come indicato al considerando precedente , un semplice verbale di constatazione che non contenga la precisazione circa quali difetti siano , a mente del proprietario , da ascrivere al conduttore , non adempie comunque i requisiti di una notifica

conforme. Secondariamente perché , di fatto , quel verbale non risulta essere mai stato intimato al convenuto , se non durante la procedura di conciliazione. I rischi di una carente notifica (in questo caso dovuta , a mente dell' istante , al ritardo , per motivi di salute del perito , nell' invio del rapporto) , sono da sopportare da colui che è tenuto ad effettuare la notifica stessa e che , come in concreto , ha incaricato l' esperto di procedere alla verifica dell' ente locato. Sarebbe stato compito del locatore di sollecitare la trasmissione del referto allo scopo di poi rigirarlo , con l' esplicita dichiarazione di responsabilità , al convenuto.

D' altro canto , che l' allestimento su supporto cartaceo del rapporto da parte dell' arch. M. non fosse indispensabile al fine di consentire all' istante una corretta e tempestiva notifica al conduttore , è dimostrato dal fatto che il 21 febbraio 2000 , allorquando l' avv. F. ha dato avvio alla procedura di conciliazione (elencando nell' istanza , partitamente , seppure in modo tardivo , i diversi difetti) , egli non era ancora entrato in possesso del rapporto del perito , per cui si deduce che una segnalazione dei danni al convenuto avrebbe potuto e dovuto avvenire già in precedenza.

Ne consegue che , per determinati difetti , non è ravvisabile una valida e tempestiva notifica , per cui le relative pretese risarcitorie non possono trovare accoglimento.