GDL 7/12: RIDUZIONE DELLA PIGIONE PER MOLESTIE FONICHE DI COINQUILINI
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città in re V./S. SA del 17 gennaio 2001.

12. art. 259d CO

RIDUZIONE DELLA PIGIONE PER MOLESTIE FONICHE DI COINQUILINI

Turbativa pregiudicante l' utilizzo di un appartamento costituita dalle molestie foniche generate dalla famiglia di un coinquilino (musica a volume molto elevato , vociare ad alto tono e con linguaggio scurrile).

Riduzione del canone mensile del 5% giustificata dall' equa commisurazione delle concrete circostanze , in ispecie dal fatto che lo stabile si trova in una zona tranquilla , dalle assicurazioni date alle conduttrici in merito alla tranquillità dell' immobile , dall' ammontare del canone e dall' intensità della turbativa (seppur con carattere discontinuo , anche se talvolta estesa anche al periodo notturno).

Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città in re V./S. SA del 17 gennaio 2001.

Estratto dai considerandi:

In fatto:

In data 7 luglio 1999 , le sorelle V. , in veste di conduttrici , e la S. SA - quale locatrice - stipulavano un contratto di locazione inerente un appartamento di 51/2 locali al primo piano di uno stabile in via J. a Locarno.

La pigione era fissata in fr. 1' 700.-- mensili oltre a fr. 145.-- di acconto spese accessorie (v. doc. C).

In diritto:

1.Omissis

In virtù dell' art. 259d CO - applicabile indipendentemente dal fatto che ci si trovi di fronte ad un difetto originario (art. 258 cpv. 2 CO , IICCA 23.4.1996 in re T. e T. /S. SA) oppure ad un difetto sopravvenuto nel corso della locazione - se un difetto pregiudica o diminuisce l' idoneità della cosa all' uso cui è destinata , il conduttore può pretendere , come detto , una riduzione proporzionale della pigione a partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto e fino all' eliminazione del medesimo. Con eliminazione si intende il totale ristabilimento di una situazione contrattualmente conforme. In altre parole , il diritto alla riduzione (considerato dalla dottrina quale diritto formatore unilaterale , v Higi , Commentario zurighese , n. 6 ad art. 259d CO; Honsell/Vogt/Wiegand , Obligationenrecht I , n. 5 ad art. 259d CO) , perdura anche qualora il locatore abbia ovviato parzialmente al difetto , tramite misure provvisorie , nel caso in cui la qualità abitativa risulti comunque ancora limitata. In siffatti casi la portata della riduzione deve essere però adattata agli effetti delle citate misure provvisorie adottate (v. Zihlmann , Das Mietrecht , 2 ed. , pag. 76).

Scopo della normativa è di far sì che il conduttore abbia a versare al locatore una pigione adeguata al fatto che l' ente locato presenta un difetto che ne impedisce o comunque ne pregiudica un uso ottimale (IICCA 25.4.1997 in re D. / V. e P.).

L' onere della prova circa l' esistenza di un difetto e l' adempimento degli ulteriori presupposti per una riduzione del canone di locazione incombe al conduttore (v. Higi , op. cit. , n. 20 ad art. 259d CO; Svit , Schweizerisches Mietrecht , 2. ed. Zurigo 1998 , n. 26 ad art. 259d CO).

Secondo dottrina , il locatario può - ma non vi è obbligatoriamente tenuto - depositare (ai sensi dell' art. 259g CO) anche solo una parte di pigione , vale a dire quella che a suo giudizio corrisponde al montante della chiesta diminuzione ai sensi dell' art. 259d CO (v. Higi , op. cit. , n. 59 ad art. 259g CO).

3.Omissis

Per difetto si deve intendere qualsiasi differenza fra lo stato attuale della cosa locata e lo stato in cui quest' ultima dovrebbe trovarsi per permetterne l' uso pattuito contrattualmente (Higi , op. cit. , n. 6 ad art. 259d CO). Il difetto non deve necessariamente essere di una gravità tale da impedire qualsiasi uso della cosa; è infatti sufficiente una limitazione dell' uso per il quale la cosa è stata locata (Zihlmann , op. cit. , pag. 76; Züst , Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen , Berna-Stoccarda-Vienna 1992 , n. 33 pag. 19; IICCA 25.4.1997 in re D. / V. e P.; Lachat , Le bail à loyer , Losanna 1997 , n. 3.2 a pag. 168).

Né è richiesto che l' inconveniente sia attribuibile ad una colpa del locatore , dovendo egli rispondere parimenti per difetti che traggono origine dal vicinato o nel comportamento di terzi , ancorché esulanti dalla sua sfera d' influenza (v. SJ 1986 , 197; Svit , op. cit. , n. 12 ad art. 259d CO).

La giurisprudenza ha ammesso che costituisce un difetto , sovente di ampia portata , l' esistenza di una turbativa , fonica o di altro genere , ad opera del vicinato o di coinquilini (v. Lachat , op. cit. , n. 2.1 a pag. 165 , ; Svit , op. cit. , n. 68 alle note introduttive agli art. 258-259i CO; Züst , op. cit. n. 260 a pag. 149; mp 1988 , 112; Raccolta di giurisprudenza in materia di locazione , a cura di M. Minotti Perucchi e G. Mosca , vol. 4 1997/1998 , pag. 32 e segg. e 56 e segg.).

Nella fattispecie , a torto la convenuta nega l' esistenza di un "difetto" dell' ente locato dalle istanti , a seguito della turbativa creata dai colocatari e custodi B..

Il diritto alla riduzione della pigione non può essere negato - come in sostanza fatto dall' Ufficio di conciliazione - argomentando che la proprietaria avrebbe profuso degli "sforzi intesi a risolvere la vertenza tra i due coinquilini" V.e B.. Come già detto , la riduzione , se accertata la presenza di un difetto , può essere richiesta indipendentemente dalla colpa o dall' atteggiamento assunto dal locatore.

La presenza della turbativa , soprattutto di carattere fonico , creata dai membri della famiglia B. è invero stata anzitutto implicitamente ammessa dalla convenuta stessa sin dall' inizio e cioè:

trasmettendo lo scritto di reclamo del 25 luglio 1993 ai locatari B. "affinché potessero regolarsi di conseguenza" (v. doc. F);

riconoscendo la presenza di una "incompatibilità" fra i due coinquilini;

postulando la convocazione di tutte le parti davanti all' Ufficio di conciliazione al fine di "ristabilire un clima vivibile all' interno del palazzo" (doc. M);

offrendo alle istanti di ovviare agli inconvenienti trasferendosi in un altro appartamento dello stabile , più lontano da quello occupato dai signori B. (v. verbale contraddittorio , pag. 2 ad 5). Non vi sarebbe stato motivo per una tale proposta se veramente la locatrice avesse ritenuto del tutto prive di fondamento le doglianze delle istanti;

rilevando nel memoriale conclusivo , a propria giustificazione , semplicemente che "i presunti fatti [turbative] non possono essere riconducibili a comportamenti scorretti della convenuta , ma invece potrebbero eventualmente esserlo nei confronti della famiglia B." , non avvedendosi che - come più sopra già indicato - fra i presupposti per far valere il diritto alla riduzione non vi è la colpa del locatore. Locatore che , comunque , quale controparte contrattuale deve e può essere ricercato in giudizio , mentre non potrebbero esserlo i coinquilini (se non , eventualmente , con azione possessoria).

Del resto , il teste P. (verbali pag. 16 e 17) ha confermato in modo chiaro di aver personalmente costatato , durante tre sue visite alle sorelle V. , la provenienza di musica a volume molto elevato dall' appartamento sottostante , nonché il vociare ad alto tono e con scurrile linguaggio degli inquilini al piano terra. Anche la teste M. (verbali pag. 19) ha riferito di immissioni foniche provenienti dall' appartamento sottostante a quello delle istanti. Parimenti il teste G. (verbali pag. 33) , che ha abitato per un certo periodo nell' immobile , non ha negato di aver talvolta sentito della musica provenire , a suo dire , dall' appartamento B , pur aggiungendo però che ciò non lo infastidiva.

Da ultimo la teste C. , frequentatrice in più occasioni dell' appartamento V. , ha osservato di aver avuto modo di percepire rumori provenienti dall' abitazione sottostante (grida e musica forte , v. verbali pag. 34).

È ben vero che altri testi non hanno riferito inconvenienti di sorta: ciò non toglie però che le istanti sono riuscite a dimostrare l' esistenza di una turbativa atta a pregiudicare in parte il loro utilizzo dell' appartamento. Va evidenziato che , segnatamente i testi S. e T. , occupavano per periodi assai limitati l' appartamento da loro locato in via J. , per cui la loro percezione di immissioni poteva anche risultare ridotta.

Accertata l' esistenza di un difetto dell' ente locato (perlomeno per rapporto alla qualità di luogo tranquillo , tanto più che l' amministratrice delle convenuta aveva al momento della sottoscrizione del contratto assicurato alle sorelle V. , che cercavano una sistemazione abitativa quieta , circa la calma regnante nello stabile) , si tratta ora di stabilire in che misura debba essere concessa la riduzione della pigione.

La valutazione viene effettuata secondo i criteri sviluppati dalla dottrina e dalla giurisprudenza in margine all' azione estimatoria del contratto di compravendita (Svit , op. cit. , n. 17 ad art. 259d CO; Züst , op. cit. , p. 187 e segg.; IICCA 23 aprile 1996 in re T. e T. / S. SA; IICCA 23 agosto 1996 in re C.P.D.S. / G.).

La riduzione della pigione deve quindi essere proporzionale al minor valore della cosa locata , ossia alla sua diminuita utilità rispetto a quella inizialmente pattuita , rispettivamente essere commisurata all' entità del difetto stesso (v. SJ 1997 , 665).

Essa può essere chiesta a partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto e fino all' eliminazione del medesimo (v. Higi , op. cit. , n. 25 e 31 ad art. 259d CO; Svit , op. cit. , n. 14 ad art. 259d CO).

8.In concreto , parlando di fr. 500.-- mensili , le istanti postulano in pratica una riduzione , in relazione al canone da loro pagato nel 1993-1995 (fr. 1' 800.-- per il solo appartamento) del 28 %.

In difetto di una precisa normativa sui parametri di calcolo della percentuale da ridurre , spetta al giudice , secondo il suo libero potere di apprezzamento e previa valutazione di tutte le circostanze del caso concreto , effettuare la quantificazione (Züst , op. cit. n. 337 a pag. 193). Data la difficoltà riscontrabile nel calcolo della riduzione , segnatamente nell' evenienza di difetti di media importanza o variabili di intensità a seconda dei giorni o delle ore della giornata , è ammesso operare applicando il principio di equità (SJ 1997 , 666; Lachat , op. cit. , n. 3.4 a pag. 169).

9.Orbene , nel caso concreto , occorre partire dalle seguenti circostanze e dai seguenti criteri.

lo stabile si trova in un quartiere abbastanza tranquillo della città di Locarno. Le istanti avevano ricevuto l' assicurazione che l' immobile fosse calmo (v. Svit , op. cit. , n. 19 ad art. 259d CO);

il canone versato dalle conduttrici , pur ammessa l' ampiezza dell' appartamento , era di carattere medio-alto , stante una certa vetustà dell' immobile;

innegabile è l' esistenza di una particolare sensibilità al rumore delle sorelle V. (v. teste M. , verbali pag. 28);

l' utilizzo dell' abitazione in quanto tale è comunque sempre stato garantito , seppure con gli inconvenienti di carattere fonico e psicologico sopradescritti;

la turbativa aveva carattere di per sé discontinuo , ma riguardava a volte pure il periodo notturno;

la convenuta non è rimasta del tutto inattiva a fronte dei reclami delle istanti (v. procedura davanti all' Ufficio di conciliazione). Inspiegabile è però il fatto che non sia stata intimata neanche una diffida formale scritta alla famiglia B. affinché avesse a meglio comportarsi ed evitare rumori molesti (o perlomeno non ne è stata prodotta copia negli atti dell' incarto);

altri aspetti soggettivi delle parti non sono , di per sé , conferenti , dovendosi in primo luogo stimare la riduzione sulla scorta di elementi oggettivi (v. Svit , op. cit. , loc. cit. n. 19 in fine e 24; Higi , op. cit. , n. 14 in fine ad art. 259d CO).

In conclusione , questo Pretore ritiene equo ammettere una riduzione del 5% sull' arco dell' intero periodo a partire da luglio 1993 (come chiesto dalle istanti) sino al momento in cui i custodi B. hanno lasciato l' appartamento sottostante a quello delle sorelle V. , vale a dire dal marzo 1996 (6 mesi: 1993; 24 mesi: 1994 e 1995; 2 mesi: 1996 = 32 mesi x 90.-- fr. = fr. 2' 880.--).

Tale soluzione è , tutto sommato , preferibile a quella di statuire una percentuale di diminuzione foss' anche superiore ma limitata a determinati periodi e non a tutto il tempo di permanenza dei signori B. nello stabile. Soluzione , quest' ultima , peraltro quasi impraticabile , mancando agli atti la dimostrazione che la turbativa , in certe settimane o mesi , sia scomparsa o si sia attenuata , rispettivamente che la convenuta vi abbia altrimenti ovviato.