GDL 7/10: DISDETTA PER MORA INEFFICACE
II Camera Civile del Tribunale di appello in re Immobiliare B. SA/B. del 29 agosto 2001

10. artt. 257d e 257c CO

DISDETTA PER MORA INEFFICACE

Laddove le parti abbiano omesso di indicare sul testo prestampato del contratto CATEF le modalità di pagamento del canone annuo (rate mensili/trimestrali/semestrali anticipate) , vale il principio dispositivo dell' art. 257c CO secondo cui il pagamento della pigione va eseguito alla scadenza di ogni mese.

Non costituisce accettazione tacita ai sensi dell' art. 6 CO la mancata reazione del conduttore allo scritto della nuova proprietaria (per aggiudicazione) che gli comunicava che i canoni andavano corrisposti in rate mensili anticipate , come pure alla diffida ex art. 257d CO , stante come la proposta costituiva un peggioramento della posizione del medesimo e che il rapporto contrattuale tra le parti non era ancora consolidato.

Disdetta per mora dichiarata quindi inefficace poiché la diffida è intervenuta prima della scadenza del termine di pagamento.

II Camera Civile del Tribunale di appello in re Immobiliare B. SA/B. del 29 agosto 2001

Estratto dai considerandi:

In diritto:

1.Premessa fondamentale affinché il locatore possa disdire il contratto di locazione ai sensi dell' art. 257d cpv. 2 CO è che il conduttore , in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scadute , non abbia dato seguito alla diffida di pagamento di cui al cpv. 1 della medesima norma.

2.Nel caso di specie il convenuto contesta di esser stato in mora con il pagamento della pigione di dicembre 2000 , allorché l' istante , il 19 dicembre 2000 , lo aveva diffidato a pagare il dovuto entro 30 giorni con la comminatoria che il mancato pagamento nel termine avrebbe comportato lo scioglimento del rapporto contrattuale (doc. E): a suo giudizio , a quel momento la pigione di dicembre non era in realtà ancora esigibile.

3.Giusta l' art. 257c CO il conduttore è tenuto a pagare il corrispettivo e , se del caso , le spese accessorie alla fine di ogni mese , ma al più tardi alla fine della locazione , salvo patti o usi locali contrari.

Ebbene , contrariamente a quanto ritenuto dal primo giudice e dalla parte istante , non è assolutamente vero che il contratto di locazione , cui quest' ultima è subentrata , sanciva l' obbligo del pagamento anticipato delle pigioni. Dal particolare tenore dell' art. 4 del contratto di cui al doc. A ("Pigione annua: fr. 80' 000.- (ottantamila franchi svizzeri) pagabile in rate mensili/trimestrali/semestrali anticipate di fr. … cadauna") - la precedente proprietaria ed il convenuto nell' occasione avevano provveduto a compilare solo parzialmente il testo prestampato edito dalla CATEF , indicando unicamente la somma della pigione - si può in effetti unicamente desumere l' ammontare della pigione , mentre , non avendo esse completato lo spazio puntinato che si riferiva all' ammontare delle rate , né optato per una delle tre rateizzazioni possibili "mensili/trimestrali/semestrali" , ben si può ritenere che quest' ultima parte dell' accordo , anche se formalmente non interlineata , non interessasse rispettivamente non fosse da loro voluta; l' uso dell' aggettivo "anticipate" , coniugato al plurale e ovviamente riferito alle "rate" , esclude inoltre che lo stesso potesse eventualmente essere posto in relazione diretta con la pigione annua. Ne discende che tale pattuizione , in assenza di un uso locale - non preteso né provato dall' istante - non comportava ancora una modifica del principio dispositivo stabilito dalla legge , secondo cui il pagamento della pigione andava eseguito alla fine di ogni mese o alla fine della locazione (cfr. Higi , Commentario zurighese , n. 12 ad art. 257c CO).

Nemmeno il fatto che il convenuto abbia omesso di reagire alla lettera 22 novembre 2000 con cui la nuova proprietaria gli aveva specificato che i canoni di locazione dovevano essere pagati in rate mensili anticipate (doc. E) , rispettivamente alla diffida in cui pure si menzionava , più in generale , l' obbligo di pagamento anticipato della pigione (doc. B) può giovare alla parte istante: ritenuto che la proposta formulata a quel momento configurava un chiaro peggioramento della posizione del convenuto e che il rapporto contrattuale tra quelle parti era venuto in essere da poco tempo e dunque non era ancora consolidato , ben si può ritenere che in base alla natura particolare del negozio e alle particolari circostanze la mancata reazione a quegli scritti da parte del convenuto non poteva oggettivamente essere intesa quale tacita accettazione ai sensi dell' art. 6 CO (IICCA 13 febbraio 1995 in re H. SA/S. SA , pure riferito a un contratto di locazione; per tanti: Kramer/Schmidlin ,

Commentario bernese , n. 30 e segg. e n. 49 e segg. ad art. 6 CO; Bucher , Schweizerisches Obligationenrecht - Allgemeiner Teil , 2. ed. , Zurigo 1988 , pag. 135; Merz , Vertrag und Vertragsschluss , 2. ed. , Friborgo 1992 , pag. 121 e segg.) , così che , per le modalità di pagamento della pigione , continuava a far stato quanto stabilito all' art. 257c CO.

Non avendo per il resto l' istante - cui incombeva l' onere della prova (art. 8 CC) - versato agli atti altre prove documentali o testimoniali a sostegno della tesi dell' obbligo di pagamento anticipato della pigione , se ne deve concludere che , il 19 dicembre 2000 , allorché è stato diffidato ai sensi dell' art. 257d CO , il convenuto non era in realtà ancora in mora , per cui la disdetta del contratto significatagli il 22 gennaio 2001 deve essere dichiarata inefficace siccome prematura.

4.Ne discende l' accoglimento del gravame , senza che sia necessario esaminare le rimanenti censure d' appello. La tassa di giustizia , le spese e le ripetibili di entrambe le sedi seguono la soccombenza (art. 148 CPC) , ritenuto che , non avendo l' appellante censurato l' ammontare delle ripetibili assegnate dal Segretario assessore , le stesse gli possono essere attribuite unicamente in quella , limitata , misura.