GDL 7/09: NON È POSSIBILE COMPENSARE LE PIGIONI IN MORA CON L' INDENNITÀ PER MIGLIORIE IN CORSO DI CONTRATTO
II Camera Civile del Tribunale di appello in re G./C. SA del 13 settembre 2001.

9. artt. 257d e 260a cpv 3 CO

NON È POSSIBILE COMPENSARE LE PIGIONI IN MORA CON L' INDENNITÀ PER MIGLIORIE IN CORSO DI CONTRATTO

Il conduttore in mora con il pagamento del corrispettivo scaduto non può compensare le pigioni in mora con l' indennità per migliorie o modificazioni alla cosa locata ai sensi dell' art. 260a cpv. 3 CO , giacché essa diventa esigibile soltanto alla fine della locazione ove ne ricorrano gli estremi.

II Camera Civile del Tribunale di appello in re G./C. SA del 13 settembre 2001.

Estratto dai considerandi:

In diritto:

Il conduttore che non vuole vedersi rescisso il contratto sulla base dell' art. 257d CO è confrontato con due alternative: da una lato versare il corrispettivo insoluto , dall' altro provare che il mancato pagamento non costituisce una violazione contrattuale , in particolare perché la pigione è stata validamente compensata , poiché il conduttore giusta l' art. 259d CO era autorizzato a ridurre il corrispettivo , oppure poiché quest' ultimo è stato depositato presso l' Ufficio di conciliazione in applicazione dell' art. 259g CO (Higi , Commentario zurighese , n. 13-16 ad art. 257d CO; Svit , Schweizerisches Mietrecht , 2. ed. Zurigo 1998 , n. 17-23 ad art. 257d CO). Il termine assegnato dal locatore per il pagamento degli arretrati ha carattere perentorio e deve in ogni caso essere ossequiato: entro lo stesso il conduttore deve pertanto operare il relativo versamento (Higi , op. cit. , n. 12 ad art. 257 CO; Svit , op. cit. , n. 15 ad art. 257d CO) , fare l' avviso di compensazione (DTF 119 II 248 con numerosi rif.) , comunicare la riduzione della pigione (Higi , op. cit. , n. 15 ad art. 257d CO; Züst , Die Mängelrechte des Mieters von Wohn-und Geschäftsräumen , pag. 177) , oppure effettuare il deposito in applicazione dell' art. 259g CO (IICCA 7 settembre 1994 in re I. SA/T. SA; 5 dicembre 1994 in re C. SA/T. 28 novembre 1996 in re P./M. SA , 17 febbraio 1997 in re F./R. SA).

Nel caso di specie la convenuta pretende di aver dichiarato verbalmente la compensazione ben prima della scadenza del termine di diffida di 30 giorni e in questa sede preliminarmente chiede pertanto l' assunzione di tutta una serie di prove , in particolare testimoniali , che attesterebbero per l' appunto i tempi e le modalità di tale dichiarazione rispettivamente il consenso della controparte all' esecuzione delle opere oggetto della compensazione e il valore di queste ultime.

La richiesta assunzione di prove non può tuttavia trovare accoglimento , l' esito della lite non essendo in ogni caso diverso nemmeno nel caso in cui la convenuta avesse eventualmente provato tutte quelle circostanze fattuali (cfr. Cocchi/Trezzini , CPC-TI , Lugano 2000 , m. 1 segg. ad art. 184).

La pretesa che essa pone in compensazione si riferisce pacificamente ad opere di miglioria da lei eseguite - non è dato sapere se con o senza il consenso dell' istante - nell' ente locato (doc. 4) , ma la parte non si avvede che tale pretesa non può essere in concreto posta in compensazione ed anzi nemmeno esiste.

Contrariamente a quanto ritenuto dalla parte convenuta , non è l' esecuzione di opere di miglioria in quanto tale bensì l' esistenza di un aumento di valore dell' ente locato al termine della locazione che , a determinate condizioni , fa sorgere a favore del conduttore il diritto ad un' indennità nei confronti del locatore (art. 260a cpv. 3 CO): se dovuta , l' indennità in questione può pertanto esserlo , e dunque sarà esigibile , al più presto alla fine della locazione (Higi , op. cit. , n. 73 ad art. 260a CO; Svit , op. cit. , n. 84 ad art. 260-260a CO). È proprio sulla base di queste considerazioni che la dottrina ha escluso che il conduttore potesse compensare con una tale indennità eventuali pigioni scadute prima della fine della locazione (Higi , op. cit. , ibidem; Svit , op. cit. , n. 85 ad art. 260-260a CO) , non essendo per principio possibile una compensazione nel caso in cui la pretesa compensatoria non sia ancora esigibile (per tanti: Gauch/Schluep/Schmid/Rey , Schweizerisches Obligationrecht , Allgemeiner Teil , 7. Ed. , Zurigo 1998 , Vol. II , n. 3350). Ma vi è di più. Nel contratto di locazione le parti , in deroga all' art. 260a cpv. 3 CO - che è di natura dispositiva (DTF 124 III 149 consid. 5) - hanno espressamente pattuito che al termine della locazione al conduttore non era dovuta alcuna indennità per eventuali modifiche da questi effettuate nell' ente locato (clausola 6) , così che in concreto nemmeno vi era una valida pretesa compensatoria.