GDL 7/07: TERMINE DI PRESCRIZIONE QUINQUENNALE SIA PER GLI ACCONTI SIA PER IL CONGUAGLIO DELLE SPESE ACCESSORIE
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna in re V./M. del 31 agosto 2001

7. artt. 257a e 128 cifra 1 CO

TERMINE DI PRESCRIZIONE QUINQUENNALE SIA PER GLI ACCONTI SIA PER IL CONGUAGLIO DELLE SPESE ACCESSORIE

Né per legge né per giurisprudenza sussiste l' istituto della perenzione del diritto del conduttore a contestare il conguaglio delle spese accessorie qualora non l' abbia fatto nel termine di trenta giorni.

Una eventuale disposizione contrattuale in tal senso deve essere estremamente chiara e non deve essere confusa con il termine per verificare le spese e pagare il conguaglio.

La pretesa per il pagamento delle spese accessorie (sia per gli acconti che per il conguaglio) si prescrive nel termine di cinque anni. Il termine inizia a decorrere 30 giorni dopo l' invio del conteggio , oppure , qualora il locatore non lo allestisca nel corrispondente esercizio annuale , dalla fine dello stesso anno.

Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna in re V./M. del 31 agosto 2001

Estratto dai considerandi:

In diritto:

Le spese accessorie sono la remunerazione dovuta per le prestazioni fornite dal locatore o da un terzo in relazione all' uso della cosa locata (art. 257a cpv. 1 CO).

Nel caso di locali d' abitazione o commerciali le spese accessorie sono la remunerazione per i costi effettivamente sostenuti dal locatore per prestazioni connesse con l' uso , quali i costi di riscaldamento e di acqua calda e analoghe spese d' esercizio , come pure per tributi pubblici risultanti dall' uso della cosa (art. 257b cpv. 1 CO).

Giusta l' art. 257a cpv. 2 CO le spese accessorie sono a carico del conduttore soltanto se specialmente pattuito , ciò che nel nostro caso è avvenuto (v. cifre 4.2 e 10 del contratto doc. A.).

In particolare le parti hanno pattuito che le spese accessorie a carico dei conduttori sarebbero state corrisposte secondo il sistema di computo per acconti periodici (di fr. 100.-- mensili) e con conguaglio annuale (Higi , Commentario zurighese , n. 20 ad artt. 257a-257b CO).

L' obbligo di allestimento di un conguaglio annuale , sancito in ogni caso dall' art. 4 cpv. 1 OLAL , è stato ad ogni buon conto pure pattuito dalle parti (v. cifra 10.4 del contratto di locazione doc. A).

Per quanto attiene al conguaglio , le parti hanno inoltre concordato che "il locatario , o un suo rappresentante munito di procura scritta , ha diritto di controllare presso il locatore tutte le pezze giustificative originali che sono state di base al conteggio spese accessorie , entro 30 giorni dalla sua notifica" e che "i conguagli o i rimborsi devono essere corrisposti entro 30 giorni dalla data d' emissione del conteggio" (doc. A , cifra 10.4).

L' istante pretende che i conteggi sarebbero divenuti definitivi poiché i convenuti non li avrebbero contestati entro 30 giorni dal ricevimento , ossia che , in sostanza , i diritti del conduttore sarebbero perenti nel caso in cui il conteggio annuale non venga contestato.

Essa sembra fondare questa sua tesi sul fatto che le parti avrebbero concluso una pattuizione in tal senso , di cui però nel contratto non v' è traccia.

Del resto la parte istante non ha neppure indicato in quale documento , rispettivamente in quale clausola contrattuale sia contenuta simile pattuizione.

Come detto al punto precedente , dagli atti risulta unicamente che le parti hanno pattuito un termine di 30 giorni (non 20 come indicato nelle conclusioni dell' istante) entro il quale è consentito al conduttore di prendere visione dei giustificativi presso il locatore , ma non che i diritti dell' inquilino vadano perciò perenti.

Va inoltre rilevato che , quand' anche nelle conclusioni di causa l' istante avesse inteso fondare la propria tesi su disposizioni di legge o sulla giurisprudenza in materia , non si potrebbe giungere a diversa conclusione.

Non sussiste infatti , né per legge , né per giurisprudenza , l' istituto della perenzione del diritto del conduttore di non ammettere il conteggio per le spese accessorie nel caso in cui non l' abbia contestato entro 30 giorni. Certo è vero che il Tribunale federale nella sentenza citata dall' istante e pubblicata in mp 2/99 , pag. 83 ha statuito che il conduttore gode di un termine di 30 giorni per pagare il conguaglio e che quindi la relativa pretesa è da considerare esigibile solo da quel momento , ossia 30 giorni dopo il ricevimento del conguaglio , ma ciò non giustifica evidentemente di concludere che in caso di mancata contestazione i diritti dell' inquilino siano perenti. Il credito è infatti esigibile nella misura in cui è fondato.

Inoltre la precisazione del TF in quella sede aveva chiaramente lo scopo non di riconoscere un inesistente istituto della perenzione dei diritti del conduttore , ma di chiarire che non si può considerare immediatamente esigibile la pretesa risultante dal conteggio del conguaglio delle spese accessorie , poiché il principio della buona fede impone di riconoscere al conduttore la facoltà di pagare entro un determinato lasso di tempo , benché , per sé , le pretese per le quali né la legge , né il contratto hanno previsto il tempo dell' adempimento - come potrebbe essere il caso per il conguaglio delle spese accessorie - siano immediatamente esigibili giusta l' art. 75 CO.

A titolo abbondanziale va rilevato che nel caso che ci occupa il tempo per l' adempimento era stato pattuito in 30 giorni (cifra 10.4 del contratto doc. A).

Dottrina e giurisprudenza hanno più volte chiaramente ribadito che le pretese riguardanti le spese accessorie sono soggette unicamente al termine di prescrizione , il quale , se le parti hanno previsto prestazioni periodiche , è di cinque anni conformemente all' art. 128 cifra 1 CO (Higi , op. cit. , n. 35 ad art. 257 CO e n. 24 ad artt. 257a-257b CO; Svit , Schweizerisches Mietrecht , 2. ed. , Zurigo 1998 , n. 6 ad art. 257c CO; Lachat , Le bail à loyer , Losanna 1997 , pag. 232) , riservato , semmai , un diverso giudizio soltanto in presenza di un manifesto abuso di diritto.

Vero è invece che dottrina e giurisprudenza ammettono clausole contrattuali che prevedono che , in caso di mancata contestazione del conteggio entro un determinato termine , il conteggio sia da considerare accettato. Tali clausole hanno l' effetto di una clausola a saldo (art. 117 cpv. 2 CO - Svit , op. cit. , n. 27 ad artt. 257-257b CO) , che tuttavia non impediscono al conduttore di far valere eventuali errori di calcolo , contabilizzazioni errate o l' inesigibilità di spese accessorie non a carico del conduttore.

Ad ogni buon conto , come già detto , nel nostro caso il contratto non prevede simile clausola , secondo cui un conteggio non contestato entro 30 giorni era da considerare come riconosciuto.

Occorre pertanto esaminare le singole contestazioni dei convenuti , i quali non sembrano aver agito in modo manifestamente lesivo della buona fede. A parte il fatto che anche l' aver atteso dal mese di luglio 1996 al mese di giugno 1999 quando è stata avviata la procedura esecutiva (doc. F) , non può per sé soltanto , ossia in assenza di altri elementi in tal senso , essere considerato un manifesto abuso di diritto; dagli atti traspare che perlomeno già all' inizio del mese di febbraio 1997 i convenuti avevano in qualche modo contestato i conteggi (doc. 4a).

I convenuti sostengono che il conguaglio per il periodo dal 1° luglio 1993 al 30 giugno 1994 , inviato loro con scritto 12 luglio 1996 , sarebbe prescritto.

Come detto le prestazioni periodiche , come possono esserlo le pretese per spese accessorie se le parti pattuiscono il versamento di acconti mensili , si prescrivono col decorso di cinque anni (art. 128 cifra 1 CO).

Mentre è fuori di dubbio che il termine sia quinquennale per gli acconti , ci si potrebbe anche porre la questione di sapere se per il pagamento del conguaglio , che viene richiesto dopo l' allestimento del conteggio annuale , il termine sia quinquennale o decennale.

Mentre Higi sembrerebbe non affrontare il problema (Higi , op. cit. , n. 35 ad art. 257 CO , e n. 24 ad artt. 257a-257b CO) , sia Lachat (op. cit.) , sia il Commentario Svit (op. cit. , n. 6 ad art. 257c CO , che tuttavia cita pure una differente opinione di Oberle) considerano applicabile il termine quinquennale anche alla pretesa costituita dal saldo del conteggio annuale (v. al proposito anche il commento della redazione della rivista mp , in mp 3/00 , p. 127 , che considera applicabile l' art. 128 cifra 1 CO anche alle pretese del conduttore tendenti alla restituzione del saldo a suo favore del conteggio annuale; su questo punto sono di diverso avviso sia Higi , op. cit. , n. 24 ad artt. 257a-257b CO , sia il Commentario Svit , n. 6 ad art. 257c CO).

Anche se , per i motivi di cui si dirà in seguito , la questione può restare aperta , l' applicazione dell' art. 128 cifra 1 CO e quindi del termine quinquennale , anche ai crediti risultanti dal conguaglio delle spese accessorie appare sia più equa (è infatti per così dire urtante che agli acconti si applichi un termine ed al conguaglio un altro termine) , sia giustificata dal fatto che pure la pretesa costituita dal saldo può essere ritenuta periodica , siccome risultante da conteggi che per legge devono essere annuali (art. 4 cpv. 1 OLAL).

Il termine di prescrizione inizia a decorrere dal momento in cui la pretesa è esigibile (art. 130 cpv. 1 CO) , che nel caso del saldo del conteggio annuale per le spese accessorie è dato 30 giorni dopo l' invio del conteggio (decisione del TF del 24 giugno 1998 , pubbl. in mp 2/99 , pag. 83-84).

Ci si deve tuttavia chiedere se siffatto principio sia applicabile pure al conteggio per le spese accessorie , poiché in lui è insito il pericolo che in questo modo il locatore protragga a suo piacimento il termine di prescrizione , semplicemente ritardando l' allestimento del conteggio.

In effetti alcuni autori preconizzano che in questo caso il termine inizi a decorrere dal momento in cui è passato il termine annuale entro il quale il locatore è tenuto ad allestire il conteggio (Lachat , op. cit. pag. 232 , Higi , op. cit. , n. 38 ad artt. 257a-257b CO).

Anche tale questione può essere lasciata aperta per il convenuto M.

Infatti il conteggio per le spese accessorie riguardanti il periodo compreso fra il 1° luglio 1993 ed il 30 giugno 1994 non poteva essere allestito che dopo quest' ultima data , così che , anche ammettendo che il termine di prescrizione comincia dal 1° luglio 1994 , la pretesa attualmente non è in ogni caso prescritta poiché il termine è stato interrotto validamente dal PE n. XYZ dell' UEF di Locarno.