GDL 7/04: ANCHE SE NON SI PRENDE IN CONSEGNA IL BENE LOCATO SUSSISTE L' OBBLIGO DI CORRISPONDERE IL CANONE SINO AL MOMENTO DELL' AVVENUTA RILOCAZIONE
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna in re C. AG/K. del 4 ottobre 2000

4. artt. 257 e 44 CO

ANCHE SE NON SI PRENDE IN CONSEGNA IL BENE LOCATO SUSSISTE L' OBBLIGO DI CORRISPONDERE IL CANONE SINO AL MOMENTO DELL' AVVENUTA RILOCAZIONE

Colui che sottoscrive un contratto locativo è tenuto , di principio , a corrispondere il canone dalla data d' inizio ivi prevista , malgrado non prenda possesso del bene , contestandone a torto la validità.

Qualora non presenti un subentrante , costui è tenuto a corrispondere il canone sino al momento in cui il locatore riesce a rilocare il bene.

Il locatore , che inizia le ricerche contestualmente alla presentazione dell' istanza all' Ufficio di conciliazione quattro mesi dopo la data d' inizio del contratto , ha fatto ciò che ragionevolmente si poteva da lui esigere per ridurre il proprio danno.

Oltre agli interessi di mora dalla scadenza di ogni singola mensilità , vanno pure rifuse al locatore le spese d' inserzione connesse alla ricerca di un nuovo inquilino.

Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna in re C. AG/K. del 4 ottobre 2000

Estratto dai considerandi:

1-3.Omissis

Essendo valido il contratto di locazione , per liberarsene le parti avrebbero dovuto dare valida disdetta (artt. 266l e 266o CO). Ciò significa che il contratto di locazione avrebbe esplicato ancora oggi i suoi effetti se l' istante non avesse trovato a partire dal 1° luglio 2000 un subentrante per l' appartamento-studio in questione (cfr. contratto di locazione 14 giugno 2000 , prodotto dalla parte istante con le conclusioni 14 settembre 2000).

L' istante , in concomitanza con l' inoltro dell' istanza all' Ufficio di conciliazione in data 3 febbraio 2000 , ha fatto mettere le prime inserzioni su quotidiani locali , nel tentativo di trovare un nuovo inquilino che subentrasse al convenuto nel rapporto di locazione , poi effettivamente trovato a partire dal 1° luglio 2000.

La ricerca di un nuovo inquilino e la stipulazione d' un contratto di locazione prima d' aver dato valida disdetta al convenuto ex art. 266l CO , è da ritenere comportamento legittimo viste le particolarità proprie del caso. Infatti l' art. 2 CC permette al giudice di prendere in considerazione le particolarità proprie del caso specifico qualora , in ragione delle circostanze , l' applicazione normale della legge non si concilii con la regola della buona fede (DTF 87 II 147 , 105 II 39 , 107Ia 206).

Inoltre , è contrario al principio della buona fede esercitare un diritto quando questi è contrario allo scopo per il quale è stato istituito (DTF 82 II 477) o crea un' ingiustizia manifesta (DTF 107 la 206).

Nel caso che ci occupa è da ritenere manifesta l' ingiustizia che avrebbe creato l' istante se non avesse cercato un subentrante , speculando invece sulla validità del contratto di locazione per pretendere tutte le pigioni fintanto che il convenuto non avesse messo fine alla locazione nei termini di legge.

Inoltre , l' obbligo fatto al locatore dall' art. 266l cpv. 2 di dare la disdetta mediante modulo ufficiale tende alla protezione del conduttore. Nella fattispecie , l' applicazione dell' art. 266l CO , porterebbe unicamente a penalizzare il conduttore per i motivi evocati appena sopra e sarebbe pertanto contraria allo scopo per la quale è stata istituita.

Cercando un nuovo inquilino l' istante ha quindi agito in buona fede , considerato che il conduttore contestava la validità del contratto.

Infine , non si può nemmeno rimproverare all' istante d' aver ritardato nel cominciare a cercare un nuovo inquilino. Dalla testimonianza M. risulta infatti che il curatore del convenuto le aveva detto "che avrebbe cercato di far liberare il sig. K. dall' appartamento per la fine di dicembre 1999 , per poter così occupare l' appartamento nel "Palazzo X." (dep. M. , verbali , pag. 8).

Le ricerche d' un subentrante a cominciare dall' inoltro dell' istanza davanti all' Ufficio di conciliazione avvenuto il 3 febbraio 2000 sono quindi da considerare tempestive e va ritenuto che così agendo l' istante ha fatto ciò che ragionevolmente si poteva esigere da lui per ridurre il danno che avrebbe potuto subire , conformemente all' art. 44 CO.

Concluso validamente il contratto di locazione e locato nuovamente l' appartamento in questione a far tempo dal 1° luglio 2000 (cfr. contratto di locazione 14 giugno 2000 , prodotto dalla parte istante con le conclusioni 14 settembre 2000) , il convenuto deve pagare le pigioni scadute del periodo ottobre 1999/giugno 2000 , per complessive nove mensilità di fr. 750.-- cadauna.

L' ammontare delle pigioni scadute e dovute dal convenuto all' istante va quindi calcolato in fr. 6' 750.--.

Per ciò che attiene agli interessi di mora al 5% , giusta l' art. 102 cpv. 2 CO e considerato il punto 4 del contratto di locazione che prevede il pagamento della pigione in rate mensili anticipate (doc. B) , vanno calcolati per la prima mensilità a partire dal 1° ottobre 1999 e per i rimanenti otto mesi a partire dall' inizio di ognuno di essi sull' importo della mensilità , considerato che in questi casi il debitore è costituito in mora per il solo decorso del giorno stabilito per il pagamento (dies interpellat pro homine) (per tutti cfr. Gauch/Schluep/Tercier , Partie générale du droit des obligations , ed. 1982 , pag. 90).

Per semplicità gli interessi vengono accordati da una data intermedia , ossia dal 15 febbraio 2000.

L' istante reclama inoltre fr. 781.95 per le spese d' inserzione occasionate dalla ricerca del nuovo inquilino (doc. F , I e L) , domanda che deve essere accolta in considerazione di quanto esposto al considerando precedente.