LE COMPETENZE DEGLI UFFICI DI CONCILIAZIONE NELL'AMBITO DEI DEPOSITI DI GARANZIA (avv. dr. Gianmaria Mosca)

LE COMPETENZE DEGLI UFFICI DI CONCILIAZIONE NELL'AMBITO DEI DEPOSITI DI GARANZIA
(avv. dr. Gianmaria Mosca)

1. La portata dell'art. 257e CO

L'art. 257e CO stabilisce che la garanzia in denaro o in cartevalori presentata dal conduttore nell'ambito di un rapporto locativo di natura abitativa o commerciale dev'essere depositata presso una Banca abilitata aprendo un'apposita relazione bancaria.

La stessa garanzia, che per le locazioni abitative non può superare l'equivalente di tre pigioni mensili, può essere liberata soltanto o con il consenso delle parti (locatore e conduttore), o sulla base di un precetto esecutivo rimasto senza opposizione (prevalentemente quale atto di proseguimento della stessa esecuzione), oppure a seguito di una sentenza cresciuta in giudicato.

Tuttavia, trascorso un anno dalla fine della locazione senza l'avvio di azioni risarcitorie da parte del locatore, il conduttore può chiedere unilateralmente la liberazione della stessa garanzia.

L'art. 257e CO consente infine ai Cantoni di emanare disposizioni attuative.

2. La disciplina in vigore nel Cantone Ticino

Gli artt. 35 e ss della Legge cantonale di applicazione delle norme federali statuenti in materia di locazione di locali di abitazione e commerciali (in seguito definita semplicemente Legge cantonale di applicazione / Norme applicative o cantonali) disciplinano dunque nei particolari i depositi di garanzia, stabilendo fra l'altro il trasferimento delle stesse garanzie agli acquirenti dello stabile locato.

In tale contesto, l'art. 37 delle predette Norme cantonali prevede la competenza decisionale degli Uffici di conciliazione in materia di locazione nell'ambito delle contestazioni fra locatori e conduttori attinenti ai depositi di garanzia.

Concretamente, gli Uffici di conciliazione decidono quindi sulla destinazione dei depositi di garanzia in base agli art. 6 lett. "d" e 26 e ss della predetta Legge cantonale di applicazione.

Occorre pertanto inquadrare la sfera d'intervento degli Uffici di conciliazione.

3. Campo d'applicazione della competenza decisionale degli Uffici di conciliazione

Infatti, l'art. 257e II CO stabilisce, come detto, che per i rapporti locativi di carattere commerciale non sussistono limiti nei depositi di garanzia e che in generale possono essere prestate garanzie in contanti ma pure in cartevalori.

A questo proposito, gli artt. 35 e ss delle Norme cantonali prevedono appunto anche i casi (per altro più rari) ove il conduttore presti in garanzia libretti bancari, azioni, obbligazioni od altri valori.

Pertanto, gli Uffici di conciliazione devono decidere l'assegnazione / liberazione di tali garanzie alle parti interessate.

Sono dunque escluse decisioni riguardanti fideiussioni e garanzie bancarie, che non costituiscono cartevalori e che nel caso di locali d'abitazione non possono comunque superare l'equivalente di tre pigioni mensili.

Appare pertanto evidente che la competenza decisionale degli Uffici di conciliazione può essere estremamente estesa nell'ambito delle locazioni commerciali e può considerare importi rilevanti nelle locazioni abitative.

4. L'intervento decisionale degli Uffici di conciliazione

Secondo quindi il tenore delle disposizioni indicate in precedenza, gli Uffici di conciliazione devono dunque decidere, su istanza di parte, la destinazione del deposito di garanzia a fronte di una richiesta di assegnazione del locatore oppure a fronte di una richiesta di liberazione del conduttore.

Infatti, il deposito di garanzia è destinato, secondo costante giurisprudenza, a garantire non solo il pagamento della pigione e delle spese accessorie, ma altresì la copertura degli ulteriori obblighi scaturenti dal rapporto locativo, con particolare riferimento agli eventuali danni perpetrati nel bene locato dal conduttore.

A questo proposito, gli Uffici di conciliazione conoscono le difficoltà, la litigiosità e l'incertezza relative proprio alla valutazione dello stato in cui vengono riconsegnati i beni locati al termine della locazione.

Frequentemente, la decisione sulla destinazione di un deposito di garanzia scaturisce dunque dalla ponderazione dei diritti / obblighi delle parti in tema di manutenzione e conservazione del bene locato.

L'istanza agli Uffici di conciliazione può comunque giungere da entrambe le parti e occorre dunque esaminarne le singole motivazioni.

Inoltre, a fronte di una richiesta di liberazione /assegnazione, la controparte può a sua volta formulare specifiche richieste in merito ai depositi di garanzia, anche in sede di udienza.

5. La richiesta di liberazione formulata dal conduttore

Se le mie osservazioni risultano corrette, la domanda di liberazione formulata dal conduttore rappresenta il caso statisticamente minore di istanza concernente il deposito di garanzia: infatti, l'art. 257e III CO stabilisce chiaramente il termine di un anno per avvalersi del deposito di garanzia ed il conduttore può semplicemente attendere la decorrenza di tale periodo temporale.

D'altra parte, se il conduttore postula anticipatamente la liberazione della garanzia, la parte locatrice potrebbe giustificare un'eccezione di inesigibilità della stessa garanzia prima della decorrenza della predetta annualità (che, a mio giudizio, rappresenta un termine assoluto ed improrogabile).

Evidentemente, nella pratica emergono sicuramente casi ove il conduttore può avanzare una richiesta di liberazione prima della decorrenza dell'anno, nel caso per esempio di inesistenza di danni a suo carico alla riconsegna del bene locato, nel caso che gli eventuali danni siano già stati altrimenti riparati o liquidati e nel caso che non sussistano ulteriori pendenze fra le parti.

Appare comunque evidente che la richiesta anticipata formulata dal Conduttore potrebbe determinare l'opposizione del locatore, che in tale evenienza potrebbe altresì domandare l'assegnazione del deposito di garanzia per altri sospesi.

Trascorsa invece l'annualità prevista all'art. 257e III CO, il conduttore non deve più richiedere formalmente la liberazione del deposito di garanzia agli Uffici di conciliazione, anche se la Banca depositaria diligente dovrà comunque richiedere un'attenzione che confermi l'insussistenza di procedure locative presso l'Ufficio di conciliazione competente.

6. La richiesta di assegnazione formulata dal locatore

Sono invece i locatori a richiedere più frequentemente lo sblocco e l'assegnazione a loro favore del deposito di garanzia per crediti scaturenti dal rapporto locativo: statisticamente il deposito di garanzia viene poi richiesto più per la copertura di danni arrecati dal conduttore al bene locato piuttosto che per la copertura di pigioni o spese accessorie rimaste in mora.

Questi ultimi casi contemplano sovente rapporti locativi caratterizzati da un conduttore insolvente o addirittura scomparso senza possibilità di reperirne il nuovo domicilio.

Evidentemente, la domanda di assegnazione del locatore dev'essere comunque formulata entro l'anno dal termine del rapporto locativo e il rispetto di tale scadenza dev'essere esaminato d'ufficio.

Pertanto, anche in caso di mancata contestazione del rispetto di tale termine, un'eventuale domanda tardiva del locatore dev'essere respinta in quanto carente di un presupposto chiaramente stabilito dalle disposizioni legali.

Nulla vieta comunque al locatore di agire contro il deposito di garanzia, ancora esistente dopo la scadenza del termine annuale, con altri provvedimenti di carattere esecutorio, quali il sequestro ed il pignoramento: il tale caso la procedura seguirà tuttavia il suo corso e verrà sottoposta agli Uffici di conciliazione soltanto nell'ipotesi che sia necessario un tentativo obbligatorio di conciliazione.

7. Il deposito di garanzia insufficiente

Gli Uffici di conciliazione devono quindi assumere una decisione riguardante la destinazione del deposito di garanzia, ritenuto che lo stesso dovrebbe superare o almeno coincidere con la richiesta risarcitoria del locatore (mentre il conduttore richiede normalmente la liberazione completa a suo favore del deposito di garanzia).

Purtroppo la pratica degli ultimi anni ha chiaramente indicato che gli Uffici di conciliazione sono frequentemente confrontati con domande risarcitorie del locatore superiori al deposito di garanzia, con la conseguenza che lo stesso deposito risulta insufficiente onde liquidare le pretese della parte locatrice.

A mio giudizio, la competenza decisionale degli Uffici di conciliazione si limita tuttavia all'ammontare effettivo dei depositi di garanzia, escludendo dunque decisioni eccedenti tale deposito. Conseguentemente, gli Uffici di conciliazione possono decidere soltanto nei limiti del deposito di garanzia e devono accertare la mancata intesa per qualunque richiesta eccedente tale deposito.

Tuttavia, questa conclusione pone evidenti problemi procedurali agli Uffici di conciliazione e alle parti, ritenuto proprio che gli Uffici devono esaminare vertenze magari di ampio respiro soltanto per deciderne un aspetto parziale e che le parti devono eventualmente adire il Giudice competente per una decisione resa dall'Ufficio e per una mancata conciliazione.

Appare dunque consigliabile, nei casi di manifesta sproporzione fra il deposito di garanzia e le pretese del locatore, ridurre l'intervento degli Uffici ad un mero tentativo di conciliazione, con la conseguenza che, in caso di mancata intesa, tutta la vertenza dovrà essere devoluta al Giudice competente, che esaminerà dunque la fattispecie integrale rendendo una decisione complessiva.

Altrimenti gli Uffici di conciliazione, dopo aver effettuato l'udienza in contraddittorio, devono rendere una decisione sulla destinazione del deposito di garanzia ed accertare contestualmente in tale sede la mancata conciliazione delle parti per quanto concerne le richieste eccedenti tale deposito.

Conseguentemente, le parti dispongono di un unico termine di 30 giorni per adire il Giudice competente e mantenere le loro pretese dopo la mancata conciliazione.

Spetta infatti agli Uffici di conciliazione determinare le modalità secondo le quali rendere i provvedimenti conciliativi e decisionali di loro competenza.

8. Requisiti formali della decisione resa dagli Uffici di conciliazione

L'art. 33 delle Norme applicative stabilisce i requisiti formali delle decisioni che vengono assunte dagli Uffici di conciliazione: nell'ambito dell'assegnazione / liberazione dei depositi di garanzia, occorre semplicemente aggiungere che gli Uffici di conciliazione devono altresì formulare un espresso ordine alla Banca depositaria affinché esegua la decisione dell'ufficio con eventuale ripartizione fra le parti dello stesso deposito nel caso che le circostanze inducano a procedere in tal senso.

Considerato che gli interessi del deposito di garanzia sono sempre a favore del conduttore, eventuali oneri connessi alla gestione della relativa relazione bancaria sono a carico della stessa parte, anche se l'assegnazione al locatore dell'integrale deposito di garanzia comporta normalmente a suo carico la copertura delle predette spese.

Il provvedimento degli Uffici di conciliazione diviene naturalmente definitivo non appena spirato il termine dei 30 giorni per adire il Giudice competente e nulla vieta che lo svincolo del deposito di garanzia rientri in una conciliazione, anche vertente su altri temi, fra le parti interessate.

Infatti, il verbale che accerta l'intervenuta conciliazione fra le parti può contenere le necessarie istruzioni alla Banca interessata per il deposito di garanzia, secondo l'accordo concluso dalle parti.

9. Depositi di garanzia irregolari

Come esaminato nei precedenti paragrafi 1/2, le disposizioni federali e cantonali stabiliscono un preciso ammontare massimo per i depositi di garanzia nell'ambito dei rapporti di locazione abitativi e determinate modalità di deposito presso Banche abilitate delle somme di denaro o delle carte valori consegnate appunto in garanzia.

Potrebbe dunque sorgere spontanea la domanda riguardante la competenza decisionale degli Uffici nelle ipotesi ove un deposito di garanzia nei rapporti di locazione abitativi superi l'equivalente di tre pigioni mensili e nel caso che le stesse garanzie non siano state depositate regolarmente presso una Banca abilitata su un conto intestato al conduttore.

A mio giudizio, gli Uffici di conciliazione devono quindi assumere una decisione anche se le predette modalità non sono state rispettate dalle parti, riservate evidentemente le eventuali conseguenze stabilite principalmente all'art. 40 delle Norme applicative.

Infatti, l'intento di comporre le vertenze insito nell'istituzione degli Uffici di conciliazione induce ad estendere le loro competenze decisionali ai depositi di garanzia comunque stabiliti fra le parti interessate, ritenuto che una "procedura semplice e rapida" non si addice ad un frazionamento delle competenze soltanto per il fatto che le parti, magari in buona fede, hanno convenuto un deposito superiore ai limiti previsti legalmente oppure non abbiano effettuato il deposito presso le Banche abilitate.

In quest'ultimo caso, appare comunque consigliabile per gli Uffici di conciliazione richiedere preliminarmente alle parti interessate il deposito degli importi di garanzia presso la relazione bancaria o postale degli stessi Uffici (come per il deposito delle pigioni in caso di difetti del bene locato).

Non compete infine agli Uffici di conciliazione approfondire d'ufficio gli eventuali mancati interessi di un deposito irregolare di garanzia, che devono dunque essere richiesti e provati dalla parte conduttrice (normalmente al netto dell'imposta preventiva).

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Il compito degli Uffici di conciliazione a seguito della competenza decisionale sui depositi di garanzia locativi non appare dunque sempre di facile attuazione, con la conseguenza che proprio in questo ambito gli Uffici devono dimostrare la loro consueta elasticità e devono attestare la loro capacità di comporre le liti, evitando che le controversie giungano all'Autorità giudiziaria ed applicando dunque oltre alle norme legali un ampio buon senso, che permetta di colmare le lacune dell'ordinamento vigente rispondendo altresì alle necessità concrete sollevate dalle parti.