DEPOSITO DELLA PIGIONE E COMPETENZE DEGLI UFFICI DI CONCILIAZIONE (avv. Manuela Minotti Perucchi)

DEPOSITO DELLA PIGIONE E COMPETENZE DEGLI UFFICI DI CONCILIAZIONE
(avv. Manuela Minotti Perucchi)

1. Introduzione

Il deposito della pigione è una delle innovazioni più importanti introdotte dalla riforma legislativa entrata in vigore il 1. luglio 1990.

La revisione ha avuto il merito di fornire al conduttore uno strumento di pressione sul locatore per indurlo ad eliminare in tempi rapidi i difetti gravanti il bene locato, sia per i difetti esistenti all'inizio della locazione sia per quelli intervenuti in corso di contratto. Lo strumento si è rivelato efficace, soprattutto a fronte di piccoli locatori che fanno affidamento sull'entrata regolare dei canoni mensili. Nel caso in cui il locatore è una società o una compagnia assicurativa o un istituto di credito che dispone di mezzi finanziari importanti, la pressione esercitata da un singolo conduttore è ovviamente limitata. Nella pratica l'istituto del deposito svolge un'innegabile funzione preventiva giacché molti piccoli locatori temono il deposito. La disciplina, forse un po' macchinosa, pone problemi di non sempre facile soluzione, soprattutto per gli Uffici di conciliazione che, investiti sulla materia di potere decisionale, si trovano spesso nella delicata situazione di emettere un giudizio di mera verosimiglianza, con mezzi di prova limitati. La questione comporta sovente degli aspetti tecnici che richiedono nozioni specialistiche a cui il referto del perito comunale non sempre offre risposte esaurienti.

2. Natura imperativa degli artt. da 259g a 259i CO

A norma dell'art. 256 cpv. 2 CO il contratto afferente locali d'abitazioni o locali commerciali non può derogare a svantaggio del conduttore, imponendo ad esempio dei requisiti più severi rispetto a quelli previsti dalla legge. Clausole che estendono i diritti dell'inquilino sono per contro ammissibili.

Gli artt. 259g cpv. 2, 259h e 259i CO sono di natura assolutamente cogente e non possono essere modificati in alcun modo laddove regolano le conseguenze del deposito nonché la procedura dinnanzi agli Uffici (Lachat, MP 1/93, p. 5).

3. Nozione di difetto

Per l'art. 256 cpv. 1 CO il locatore deve consegnare l'ente locato nel momento pattuito, in stato idoneo all'uso cui è destinato e mantenerlo tale per la durata della locazione.

La nozione di difetto è nota anche se nella pratica non è di sempre agevole soluzione.

In merito mi limiterò a ricordare che, per determinare se vi è un difetto, occorre confrontare lo stato reale dei locali con quello che era stato pattuito o promesso o che il conduttore, date le circostanze del caso concreto, poteva e doveva oggettivamente attendersi in buona fede (Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997, p. 141; opera citata in seguito come Lachat), ritenuto che viene assimilato alla nozione di difetto anche il pregiudizio, fattuale o giuridico, all'idoneità all'uso contrattualmente definito (Martin Züst, Die Mängelrechte des Mieters von Wohn - und Geschäftsräumen, Berna 1992, n. da 17 a 24; opera citata in seguito come Züst).

Come tutti sanno la nozione di difetto è ovviamente relativa e presuppone un apprezzamento delle singole peculiarità, in particolare dipende dal tenore del contratto, dalla destinazione dei locali, dal tipo e dall'anno di costruzione, dall'ammontare del canone corrisposto, dalle esigenze particolari del conduttore, dalle promesse fatte dal locatore, ma anche dall'evoluzione dello stato della tecnica e dei costumi, in particolare dalla generale accresciuta sensibilità verso i problemi ambientali (Lachat, op. cit., p. 143).

Vale altresì la pena di ricordare che l'usura normale (ad esempio: l'ingiallimento delle pareti e dei soffitti) costituisce un difetto soltanto quando ha raggiunto una certa intensità di degrado e dove può essere assimilata ad una mancanza di manutenzione (Lachat, op. cit., p. 145).

Per regola generale si può dire che l'inquilino ha diritto alla sostituzione delle singole installazioni decorso il periodo di longevità medio ammesso generalmente dalle specifiche tabelle, a meno che nel singolo caso concreto l'installazione si presenti ancora in buono stato, anche in rapporto al canone mensile corrisposto ed al tipo di costruzione.

a) Classificazione dei tipi di difetti

I singoli difetti possono essere classificati in vari modi.

aa) difetti materiali e immateriali

In caso di difetti materiali l'ente locato non presenta le qualità promesse rispetto al suo aspetto esteriore, la sua composizione e il suo funzionamento (Renate Wey, La consignatíon du loyer, Losanna 1995, n. 164). Quali esempi si possono citare l'illuminazione insufficiente delle scale, il mancato funzionamento dell'ascensore per gli appartamenti dei piani superiori, il mancato funzionamento della lavastoviglie.

Nella nozione di difetti immateriali rientrano i difetti giuridici (assenza di singoli permessi amministrativi per lo svolgimento di determinate attività garantite dal contratto), nonché i difetti economici (ad esempio impossibilità di conseguire la cifra d'affari promessa dal locatore, Wey, op. cit., n. 167).

bb) difetti gravi

La legge qualifica i difetti gravi come quelli che escludono o diminuiscono notevolmente l'uso del bene locato (art. 258 cpv. 1 ed art. 259b lett. a) CO). Rientrano in tale nozione i difetti che mettono in pericolo interessi vitali del conduttore (ad esempio la sua salute), allorquando l'inquilino non può usare uno dei locali principali per un certo periodo. In generale si può dire che il difetto è grave quando, sotto il profilo oggettivo, non si può ragionevolmente esigere dal conduttore che continui ad occupare i vani locati (Lachat, p. 146). Anche qui occorrerà apprezzare le circostanze, considerando ad esempio la durata dell'impedimento all'uso, i costi necessari per l'investimento, e se si è in presenza di un cumulo di difetti di secondaria importanza (Lachat, p. 146 - 147).

Qualche esempio: tetto che deve essere completamente rifatto, ascensore da sostituire, rifacimento degli intonaci esterni quando singoli pezzi rischiano di cadere, aggressioni regolari da parte di coinquilini (Lachat, p. 147), umidità ed infiltrazioni d'acqua (DTF 41 II 704), mancanza di acqua calda e riscaldamento insufficiente (DTF 97 II 58).

cc) difetti di media importanza

Vengono definiti quali difetti che pregiudicano l'idoneità della cosa all'uso cui è destinata, pur non pregiudicandola notevolmente (art. 259b lett. b) CO).

Tutti i difetti che non possono essere definiti né come difetti gravi né come difetti di lieve entità vengono definiti come difetti di media importanza (Higi, Commento Zurighese, n. 40 ad art. 258 CO).

Qualche esempio tratto dalla giurisprudenza: per i locali abitativi, difetti agli apparecchi quali forno, frigorifero, lavastoviglie, antenna TV fuori servizio (Higi, op. cit., n. 41 ad art. 258 CO), presenza di parassiti, scrostamento delle pareti (Lachat, op. cit., p. 147).

dd) difetti di lieve entità che sono a carico del conduttore ai sensi dell'art. 259 CO

Per l'art. 259 CO il conduttore è tenuto ad eliminare a proprie spese, secondo gli usi locali, i difetti rimediabili mediante piccoli lavori di pulitura o di riparazione necessari all'ordinaria manutenzione della cosa.

In altre parole, durante il contratto, il conduttore è tenuto a mantenere l'ente locato in buono stato di igiene, eseguendo una pulizia periodica che non deve ovviamente essere assoluta.

Sono a carico dell'inquilino anche piccoli lavori di riparazione. La dottrina tende ad ammettere che con ciò si intendono riparazioni con un costo massimo di Fr. 150.-- per intervento oppure fino all'1-2% del canone di locazione annuo (Lachat, p. 159), anche se occorre valutare di caso in caso ed ovviamente occorre considerare anche la frequenza di questi interventi.

In difetto di specifica indicazione nel singolo contratto, per determinare se si è di fronte ad un difetto che deve essere assunto dal conduttore, ci si riferirà all'uso locale.

ee) difetti di lieve entità che sono a carico del locatore

Difetti di lieve entità che non devono essere assunti dal conduttore ai sensi dell'art. 259 CO, sono ovviamente a carico del locatore.

E' ad esempio il caso quando la pulizia richiede conoscenze specialistiche, di cui un conduttore medio non è ovviamente cognito: ad esempio la pulizia del caminetto incombe al conduttore, mentre quella della canna fumaria deve essere eseguita da una ditta specializzata ed è a carico del locatore (Higi, n. 20 ad art. 259 CO). Vista la natura relativa della nozione, il tutto dipenderà dalla valutazione del singolo caso.

4. Requisiti per il deposito

Secondo l'art. 259g cpv. 1 CO, il conduttore di un immobile, se esige la riparazione del difetto da parte del locatore, deve fissargli per iscritto un congruo termine e può avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, depositerà presso un Ufficio designato dal Cantone le pigioni che giungeranno a scadenza. Ad avvenuto deposito il conduttore avviserà per iscritto il locatore dell'avvenuto deposito.

4.1. Requisiti materiali

a. La locazione deve avere per oggetto un immobile

L'istituto del deposito della pigione è limitato alle locazioni che hanno per oggetto un immobile ai sensi dell'art. 655 cpv. 2 n. 1 CC, ossia, oltre che le abitazioni ed i locali commerciali, anche il semplice nudo terreno, con le annesse parti costitutive.

b. Sussistenza di un difetto che deve essere eliminato dal locatore

Il conduttore deve avere accettato il bene locato e il bene deve presentare un difetto di cui è chiesta l'eliminazione.

Si deve trattare di un difetto che deve essere riparato dal locatore (il difetto non deve dunque essere imputabile al conduttore o ad una persona per il quale egli deve rispondere legalmente, come capita nel caso di un membro minorenne o interdetto della comunione domestica, del subconduttore o di una persona ausiliaria) indipendentemente dalla gravità del medesimo (DTF 124 III 203): si può trattare di difetti gravi, di media o di scarsa gravità, quest'ultimo purché non siano a carico del conduttore a norma dell'art. 259 CO, ma anche di difetti di lieve entità che di per sé sarebbero a carico del conduttore ex art. 259 CO ma di cui questi ne ha chiesto l'eliminazione all'inizio del contratto (Lachat, p. 179 e p. 158).

Non ha nessuna rilevanza se il locatore porti o meno una colpa nell'insorgenza del difetto.

c. Sussistenza di una pretesa alla riparazione dei difetti

Il conduttore deve esigere dal locatore l'eliminazione dei difetti.

Ciò comporta che il deposito del canone è escluso nelle seguenti fattispecie:

- il difetto è già stato riparato dal conduttore; in tal caso gli restano salvi gli altri diritti garantitigli dalla legge;

- nel frattempo il locatore ha già eseguito le riparazioni necessarie ed il conduttore fa valere soltanto pretese pecuniarie (riduzione del canone, risarcimento danni);

- il locatore ha proposto dei locali equivalenti a norma dell'art. 259c CO;

- il difetto è oggettivamente irreparabile (Lachat, p. 179 con nota critica), in tal caso si pone il problema della riduzione permanente del canone;

- secondo le regole della buona fede, l'eliminazione del difetto non è esigibile in quanto comporta costi sproporzionati valutando il tipo, lo scopo e la durata del contratto in relazione al valore dell'immobile; è ad esempio il caso per la locazione di immobili vetusti prossimi alla demolizione o necessitanti di una ristrutturazione generale: in tal caso, il locatore non può essere tenuto ad effettuare investimenti che, a fronte del canone praticato, non stanno in alcuna relazione ragionevole con il valore dell'immobile (Higi, n. 11 ad art. 259b CO); tuttavia allorquando il canone corrisposto è sproporzionato rispetto al reale valore dell'immobile resta riservata al conduttore la possibilità di esigere la riduzione permanente del canone;

- il locatore sta facendo eseguire degli interventi riparatori e nello svolgimento dei lavori il conduttore subisce dei pregiudizi (art. 257h cpv. 3 CO);

- il locatore sta facendo eseguire una rinnovazione che comporta dei lavori che arrecano danni al conduttore (art. 260 cpv. 2 CO);

- allorquando il conduttore ha disdetto il contratto in presenza di difetti gravi a norma dell'art. 259b lett. a) CO, rispettivamente quando le parti hanno posto consensualmente termine al contratto a tenore dell'art. 115 CO (Higi, n. 23 ad art. 259g e n. 11 ad art. 259b CO); viceversa se il contratto è stato disdetto, indipendentemente da chi abbia intimato la disdetta, la pretesa al deposito permane inalterata se la rimanente durata del contratto è sufficiente per procedere ai lavori.

d. Richiesta di eliminazione del difetto

Il conduttore deve comunicare al locatore di esigere l'eliminazione del difetto. La comunicazione deve essere effettuata personalmente dal conduttore al locatore, non essendo sufficiente che il locatore lo venga a sapere tramite terzi (ad esempio la portinaia).

Si tratta di una dichiarazione di volontà, interpretabile secondo il principio della buona fede, dalla quale deve risultare chiaramente che viene richiesta l'eliminazione (Higi, n. 24 ad art. 259g CO).

La richiesta di eliminazione può essere fatta valere in qualsiasi momento nei limiti dell'art. 2 CC (Higi, n. 25 ad art. 259g CO).

e. Assegnazione di un congruo termine per eseguire la riparazione

Il conduttore deve assegnare per iscritto un termine al locatore per eliminare il difetto.

Il termine deve essere congruo, quindi commisurato a tutte le particolarità della fattispecie, in considerazione del tipo e della gravità del difetto, dell'urgenza dell'intervento, del tempo mediamente necessario ai singoli artigiani per eseguire i singoli interventi, (ma non il tempo necessario affinché la Compagnia assicurativa del locatore dia la propria garanzia di copertura dei lavori). Determinanti sono condizioni oggettive; anche le condizioni soggettive del conduttore possono entrare in linea di conto (ad esempio sua breve assenza). In generale vale la regola: più grande è l'interesse oggettivo del conduttore all'eliminazione del difetto e più facilmente il difetto può essere eliminato, più il termine sarà commisurato brevemente (Higi, n. 24 ad art. 259b CO). E' stato ad esempio considerato congruo il termine di un mese e mezzo per eseguire interventi di un certo rilievo (sostituzione di finestre fatiscenti, sostituzione dell'arredamento cucina obsoleto, sostituzione degli accessori del bagno, tinteggiatura dell'appartamento), visto che il locatore era peraltro informato da tempo sullo stato dell'immobile (sentenza 28 novembre 1996 in re G.M/AG dell'Ufficio di conciliazione di Viganello in raccolta di Giurisprudenza di locazione n. 4, sentenza n. 8).

Se il termine assegnato è palesemente troppo corto, il locatore è tenuto, secondo le regole della buona fede, a reagire ed a indicare un termine più lungo; viceversa il termine verrà considerato come accettato (Higi, n. 28 ad art. 259g CO). Per analogia all'art. 108 n. 1 CO, l'assegnazione di un ultimo termine non è necessaria allorquando, dal contegno del locatore, emerge chiaramente che sarebbe inutile, avendo egli già manifestato chiaramente il proprio diniego a qualsiasi intervento (Higi, n. 29 ad art. 259g CO).

f. Mancata eliminazione del difetto nel termine impartito

Per poter procedere al deposito occorre che il difetto non sia stato eliminato nel termine indicato.

Il termine si considera ossequiato anche se i lavori non sono terminati, ad esempio per motivi tecnici oppure perché il termine assegnato era oggettivamente troppo corto (Lachat, MP 1/93, p. 10). Occorre tuttavia che siano stati eliminati gli effetti diretti del difetto sull'uso dell'ente locato e che i lavori possano essere terminati in un futuro prossimo (Higi, n. 26 ad art. 259g CO). Higi indica l'esempio dell'allestimento provvisorio di un tetto d'emergenza: ciò è sufficiente se il locatore ha già predisposto un piano dei lavori a breve termine.

La risposta non può ovviamente essere univoca, dipendendo dalle concrete circostanze del caso.

Ad esempio se il termine assegnato dal conduttore era oggettivamente troppo breve il deposito è comunque legittimo se in questo tempo il locatore non ha intrapreso nulla, non avendo neppure fatto allestire un preventivo.

4.2. Requisiti formali

a) Assegnazione scritta di un termine per l'eliminazione dei difetti

Il termine deve essere notificato per iscritto. Poiché l'onere probatorio incombe al conduttore converrà spedire la diffida per invio raccomandato, ritenuto che in tal caso la notifica si avrà per effettuata l'ultimo giorno di scadenza indicato sull'avviso di ritiro postale. Ove manchi tale requisito il deposito sarà illegittimo.

Non è necessario che la diffida sia contenuta nel medesimo scritto in cui viene richiesta l'eliminazione dei difetti lamentati, e la diffida può essere ripetuta.

b) Minaccia del deposito

Il conduttore deve avvisare per iscritto il locatore che, in caso di mancato ossequio del termine, effettuerà il deposito delle pigioni presso il competente Ufficio di conciliazione.

Nel caso di pigioni che scadono periodicamente, la minaccia si estende a tutte le pigioni future fino ad avvenuta eliminazione dei difetti.

La minaccia del deposito è un presupposto di validità (Higi, n. 36 ad art. 259g CO).

Si può prescindere da questo tipo di minaccia quando, secondo i principi generali, la stessa sembra essere votata all'insuccesso. In tale ipotesi tuttavia l'avviso del deposito al locatore è ritenuto essere un presupposto di validità (Higi, n. 37 ad art. 259g CO).

La minaccia del deposito può essere anche notificata in uno scritto separato.

c) Avviso scritto al locatore dell'avvenuto deposito delle pigioni

La legge prescrive che il conduttore debba dare avviso scritto del deposito al conduttore. Si tratta di una prescrizione d'ordine che vuole garantire al locatore la facoltà di richiedere all'Ufficio di conciliazione la liberazione delle pigioni depositate a torto (art. 259h cpv. 2 CO). Come anzidetto, l'avviso dell'avvenuto deposito diviene per contro presupposto di validità quando il conduttore ha omesso la minaccia del deposito, apparendo già prima facie completamente inutile.

Trattandosi di semplice prescrizione d'ordine, la sua mancanza non invalida il deposito. Il conduttore sarà tuttavia tenuto a rifondere al locatore le spese che gli fossero derivate, quali ad esempio costi di un eventuale precetto esecutivo (Lachat, MP 1/93, p. 11).

L'avviso vale anche per i mesi futuri, senza che debba essere ripetuto ad ogni versamento presso l'Ufficio di conciliazione (Higi, n. 42 ad art. 259g CO).

La nostra procedura cantonale non prevede che l'Ufficio dia alcuna comunicazione al locatore in merito. A mio avviso è tuttavia consigliabile che, nell'interesse della trasparenza, l'Ufficio dia tempestiva comunicazione, entro un paio di giorni, al locatore dell'avvenuto deposito, indicando l'importo versato, la data del pagamento e quella di ricezione presso l'Ufficio medesimo.

5. Oggetto del deposito ed esecuzione del deposito

Possono essere depositate soltanto le pigioni che non sono ancora scadute a tenore del contratto. Le pigioni che devono essere pagate mensilmente in via anticipata devono essere quindi depositate entro la fine del mese precedente.

Il deposito deve essere effettuato entro l'ultimo giorno di scadenza, sia mediante deposito in contante, dietro rilascio di una quietanza, o più sovente mediante pagamento presso un ufficio postale, sia direttamente o da parte della banca a cui si è affidato il mandato di pagamento (Svit Kommentar, Zurigo 1998, n. 17 ad art. 259g CO; opera citata in seguito come Svit Kommentar). E' auspicabile che il conduttore indichi all'Ufficio i propri dati personali, nominativo e indirizzo del locatore, nonché l'esatta estensione del deposito.

Il deposito può estendersi all'intero canone; in altre parole il conduttore non deve limitare il deposito alle sue pretese (costi per la riparazione, riduzione del canone, risarcimento danni).

Ovviamente il conduttore può depositare anche soltanto una parte del canone, versando la differenza direttamente nelle mani del conduttore.

Il Tribunale federale ha chiarito che il deposito può estendersi anche all'acconto per le spese accessorie (DTF 124 III 201).

Il conduttore può continuare a depositare le pigioni sino ad avvenuta crescita in giudicato di una decisione dell'Ufficio o del Giudice in merito alla legittimità del deposito.

Se il locatore ha eliminato il difetto in corso di procedura, prima che sia stata emanata una decisione, in linea di principio il conduttore non dovrebbe più depositare il canone.

Pigioni che il conduttore avesse in precedenza trattenuto non possono più essere depositate.

6. Obbligo del conduttore di presentare un'istanza entro trenta giorni

Giusta l'art. 259h CO le pigioni depositate sono devolute al locatore se il conduttore non presenta istanza di convalida del deposito, in cui fa valere le proprie pretese, presso l'Autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla scadenza della prima pigione depositata. Il termine inizia a decorrere dal giorno in cui è dovuto il canone per legge o per contratto (art. 257c CO) e non dal giorno in cui è stato effettuato il primo deposito (Lachat, MP 1/93, p. 16). Se il conduttore omette di presentare l'istanza, le pigioni sono devolute al locatore.

7. Diritto del locatore allo svincolo delle pigioni depositate a torto

Giusta l'art. 259h cpv. 2 CO, non appena ricevuto dal conduttore l'avviso del deposito, il locatore può domandare all'Ufficio di conciliazione la liberazione delle pigioni depositate a torto.

Si tratta di un'azione che tende all'accertamento della mancata ricorrenza dei requisiti formali o materiali del deposito al momento del deposito medesimo.

Il conduttore è legittimato al deposito soltanto se tutti i requisiti formali e materiali sono adempiuti al momento del deposito medesimo.

Il locatore può presentare l'istanza anche dopo trenta giorni dall'avvenuto ricezione dell'avviso di deposito (Svit Kommentar, n. 12 ad art. 259h CO).

L'azione è possibile anche se il conduttore ha presentato tempestiva istanza (Svit Kommentar, n. 13 ad art. 259h CO).

8. Richiesta provvisionale di svincolo durante la procedura conciliativa o durante la procedura davanti al Pretore

Durante una procedura pendente presso l'Ufficio di conciliazione, o davanti al Pretore se una delle parti ha impugnato la sentenza, il locatore può presentare domanda di restituzione parziale dei canoni depositati presentando domanda provvisionale urgente ove l'ammontare delle pigioni depositate appaia sproporzionato rispetto alle pretese avanzate dal conduttore in relazione ai difetti lamentati (Svit Kommentar, n. 14 ad art. 259h CO).

La competenza spetta tuttavia al Pretore (art. 413 CPC), e per il cpv. 2 del medesimo articolo i provvedimenti cautelari non possono essere impugnati.

9. Competenze dell'Ufficio di conciliazione

9.1. Quale depositario delle pigioni

A tenore dell'art. 6 lett c) della Legge cantonale, l'Ufficio di conciliazione è l'autorità preposta in qualità di depositario, diversamente da altre legislazioni cantonali che hanno incaricato altri organismi (ad esempio la Banca cantonale).

In tale sua veste l'Ufficio è tenuto a ricevere ogni importo che viene dichiarato essere depositato a tenore dell'art. 259g CO, senza essere autorizzato ad effettuare un esame preliminare in ordine alla legittimazione del conduttore al deposito ed in ordine alla liceità del deposito medesimo (Higi, n. 78 ad art. 259g CO). L'Ufficio è tenuto a conservare gli importi assegnatigli sino a quando non subentra un motivo di revoca.

Secondo le Direttive emanate dal Dipartimento delle istituzioni il 14 dicembre 1993, che possono, se del caso, essere richieste alla Divisione della giustizia, gli Uffici hanno l'obbligo di collocare gli importi che vengono loro assegnati presso una banca ai sensi della Legge federale sulle banche su di un conto che frutta interessi remuneratori.

Se le pigioni sono di un certo rilievo (ad esempio a partire da Fr.10'000.-), si pone il problema a sapere se non sia opportuno aprire una rubrica separata per ogni deposito, ciò che facilita l'operato dell'Ufficio al momento del calcolo degli interessi a fine della procedura.

L'Ufficio non può prelevare spese di amministrazione, essendo la procedura gratuita. Per la questione dell'assegnazione degli interessi alle parti e dell'opportunità di trovare un accordo con le parti da mettere a verbale si rimanda alle Direttive medesime.

9.2. Obbligo di citare le parti per la discussione

L'Ufficio è sempre tenuto a citare le parti per un'udienza di discussione da tenersi entro trenta giorni dal ricevimento dell'istanza, visto che la procedura cantonale prevede l'obbligo del contraddittorio (art. 28 cpv. 1 Legge cantonale). E ciò sia nel caso in cui l'Ufficio sia investito da un'istanza del conduttore di convalida del deposito (con annesso pretese relative ai difetti), sia che sia investito da un'istanza del locatore di svincolo del deposito siccome illegittimo.

In questo contesto vale la pena di ricordare che a tenore del cpv. 2 del medesimo articolo, l'Ufficio può, anche prima dell'udienza, invitare la parte istante a precisare taluni fatti. Sarà ad esempio utile che, se non è stata annesso il contratto di locazione all'istanza, l'Ufficio chieda al conduttore di precisare la data di scadenza del canone onde determinare la tempestività del deposito.

9.3. Obbligo di tentare una conciliazione

A tenore dell'art. 259i cpv. 1 CO l'autorità di conciliazione deve tentare di indurre le parti all'intesa in merito alle loro pretese e alla destinazione delle pigioni depositate.

La norma non impone agli Uffici più di quanto previsto dall'art. 30 cpv. 1 Legge cantonale, ossia l'obbligo di proporre alle parti una proposta conciliativa.

Il fallimento di un'intesa è presupposto processuale per la decisione da parte dell'Ufficio.

9.4. Giudizio nel caso in cui manchino i requisiti formali del deposito

L'Ufficio di conciliazione è tenuto ad esaminare d'ufficio i presupposti formali del deposito (assegnazione in forma scritta di un termine per l'eliminazione dei difetti, minaccia del deposito delle pigioni). In caso di difetto di uno di questi o di entrambi i requisiti, l'Ufficio deve emettere un giudizio di reiezione dell'istanza per mancanza di un requisito formale del deposito, con contestuale svincolo delle pigioni al locatore ad avvenuta crescita in giudicato della decisione.

Come riferito sub. 4.2b), l'obbligo di avvisare il locatore dell'avvenuto deposito è un presupposto di validità soltanto nel caso in cui il conduttore abbia omesso di assegnare per iscritto al locatore un termine per eliminare i difetti siccome appariva prima facie inutile. Negli altri casi si tratta di una prescrizione d'ordine che non invalida il deposito.

Nel caso di reiezione dell'istanza per mancanza di requisiti formali, l'Ufficio non ha la competenza di decidere in merito alle altre pretese del conduttore (pretese di riduzione del canone, richieste di risarcimento, ecc.). In tal caso, l'Ufficio si limiterà ad accertare la mancata intesa tra le parti, avvisando il conduttore della sua facoltà di adire il Pretore se intende persistere nelle proprie pretese (cfr. raccolta di Giurisprudenza in materia di locazione, Vol. 1, sentenza n. 11). Infatti il giudizio che accerta la mancata legittimazione del conduttore al deposito non determina la perenzione delle pretese di merito del conduttore (Higi n. 17 ad art. 259h CO), che possono dunque essere fatte valere davanti al Pretore nel termine di trenta giorni dall'accertamento della mancata intesa, oppure riproposte con un'altra procedura davanti all'Ufficio di conciliazione.

A mio giudizio, ove sia manifesta la mancanza dei requisiti formali del deposito, è sempre importante esperire il tentativo di conciliazione anche sulle pretese fatte valere dal conduttore. Mi sembra infatti che non si possa condividere l'opinione di Higi (n. 19 ad art. 259i CO) secondo cui in assenza dei requisiti formali l'Ufficio non debba tentare di conciliare le parti, visto che comunque le altre pretese fatte dal conduttore sono da considerare come istanza di conciliazione.

9.5. Giudizio nel caso in cui manchino i requisiti materiali del deposito

I requisiti materiali del deposito non hanno portata autonoma (Higi, n. 18 ad art. 259h CO). Infatti gli stessi possono coincidere in tutto o in parte con i requisiti materiali delle singole pretese fatte valere dal conduttore, onde per cui l'Ufficio li esaminerà con il merito dell'istanza: a dipendenza delle singole risultanze ammetterà la legittimità del deposito e si determinerà sulle singole pretese del conduttore, oppure, nell'ipotesi in cui giunga alla conclusione che il deposito sia avvenuto illecitamente, dovrà accertare la circostanza nel dispositivo, svincolare le pigioni a favore del locatore ed accertare la mancata intesa tra le parti in merito alle altre pretese avanzate dal conduttore.

La mancanza dei requisiti materiali può coincidere con la mancanza di requisiti formali (ad esempio mancata assegnazione di un congruo termine per l'eliminazione dei difetti). In tal caso, l'Ufficio procederà come sopra.

Anche in questo caso le pretese del conduttore relative agli artt. 259a ss CO non si perimono, perdendo egli solo i diritti in relazione alle pigioni depositate. Come anzidetto, le pretese possono essere fatte valere sia presentando istanza davanti al Pretore entro trenta giorni dall'accertamento della mancata intesa, sia mediante un'altra procedura davanti all'Ufficio di conciliazione (con o senza deposito in relazione a pigioni posteriori).

In questo contesto si osserva che il Tribunale federale in DTF 125 III 121 ha stabilito che, anche quando il deposito è avvenuto illegittimamente per mancanza dei requisiti materiali del deposito (ad esempio perché non sussisteva un difetto che doveva essere riparato dal locatore), il locatore non può disdire il contratto per mora ex art. 257 cpv. 2 CO se l'inquilino ha effettuato il deposito in assoluta buona fede nella convinzione che il difetto lamentato non gli era imputabile e che non doveva eliminarlo a sue spese. In tale ipotesi l'Alta Corte ha reputato le pigioni depositate siccome pagate.

9.6. Il caso particolare della mancata presentazione dell'istanza nel termine di trenta giorni da parte del conduttore

Allorquando il conduttore non presenta istanza entro il termine di trenta giorni dalla scadenza della prima pigione depositata, l'Ufficio di conciliazione deve d'ufficio svincolare le pigioni a favore del locatore, senza che debba citare le parti per un'udienza di discussione. Tutti gli autori sono concordi nell'affermare che lo svincolo avviene senza particolari formalità (Higi, n. 39 ad art. 259h CO; Züst, p. 321; Lachat, p. 183). Si può dunque concludere che lo svincolo avviene mediante semplice comunicazione alle parti e versamento degli importi consegnati sul conto corrente postale o bancario, che il locatore avrà indicato per il versamento. Non è richiesta l'emanazione di una decisione formale, suscettibile di impugnazione.

Se l'Ufficio di conciliazione non è in grado di stabilire il giorno di scadenza della prima pigione depositata, esso può procedere allo svincolo se non riceve l'istanza entro trenta giorni dalla ricezione della prima pigione depositata, visto che il deposito avviene a rischio e pericolo del conduttore (Higi, n. 37 ad art. 259h CO). E' comunque auspicabile che l'Ufficio di conciliazione effettui degli accertamenti chiedendo al conduttore, o se del caso al locatore, di indicare la data di scadenza delle singole pigioni, richiedendo copia del contratto.

9.7. Giudizio in merito alle pretese delle parti e alla destinazione delle pigioni

Giusta l'art. 259i cpv. 1 CO l'Ufficio è tenuto a decidere in merito alla pretese delle parti oltre che in merito alla destinazione delle pigioni depositate.

Una prima considerazione generale si impone: l'Ufficio di conciliazione non può pronunciarsi oltre i limiti delle domande che gli sono sottoposte (Svit Kommentar, n. 8 ad art. 259i CO) e di fronte ad ogni specifica richiesta dovrà accertare accuratamente se il diritto federale gli conferisce competenza decisionale (ad esempio il diritto federale non permette all'Ufficio di autorizzare il conduttore di disdire il contratto in caso di difetti gravi).

La prima questione su cui l'Ufficio dovrà chinarsi è ovviamente quella della legittimità del deposito. Come si è già detto sopra, ove giungesse alla conclusione che ne manchino i requisiti formali o materiali, l'Ufficio dovrà limitarsi ad accertare l'illiceità del deposito, con contestuale svincolo al locatore delle pigioni depositate; in tale ipotesi l'Ufficio accerterà la mancata intesa tra le parti in ordine alle altre pretese, avvertendole della loro facoltà di presentare l'istanza al Pretore entro trenta giorni qualora intendessero persistere nelle loro pretese.

Le pretese che il conduttore può far valere nella procedura di deposito, e su cui l'Ufficio può essere tenuto ad emettere una decisione a tenore dell'art. 259i cpv. 1 CO, sono quelle riconosciute dagli art. 259b - 259g CO.

Si tratta segnatamente:

- dell'azione del conduttore tendente a richiedere l'eliminazione dei singoli difetti lamentati;

- dell'azione che tende all'autorizzazione ad eseguire le singole riparazioni a spese del locatore per i difetti di media gravità;

- dell'azione di riduzione del corrispettivo;

- dell'azione di risarcimento danni;

- della richiesta di assunzione della lite da parte del locatore allorquando un terzo fa valere sulla cosa un diritto incompatibile con quello del conduttore: norma che ha trovato scarsa applicazione nella pratica e che non riveste quindi grande interesse pratico per gli Uffici.

Il locatore può far valere pretese in primo luogo in relazione all'illegittimità del deposito, eccependo la mancanza di uno o più requisiti, con contestuale richiesta di svincolo a proprio favore delle pigioni. Altre pretese del locatore sono ammissibili se strettamente correlate con i difetti lamentati e con il deposito, e se fatte valere in via di eccezione liberatoria (ad esempio eventuali pretese del locatore di risarcimento danni in relazione ai danni patiti perché il difetto non gli è stato notificato), dato che il locatore non è legittimato a far valere pretese in via riconvenzionale (Higi, n. 26 ad art. 259i CO).

9.7.1 Qualche considerazione procedurale preliminare

Le pretese in ordine ai difetti coinvolgono questioni che possono essere molto complesse dal profilo tecnico e di non sempre agevole soluzione.

Facendo capo alle proprie facoltà indagatorie ai sensi dell'art. 274d cpv. 3 CO, l'Ufficio potrà far effettuare constatazioni dal perito comunale degli immobili (art. 41 cpv. 1 Legge cantonale), se lo stesso non è già stato incaricato dal conduttore o dalle parti.

Sarebbe opportuno che l'Ufficio sottoponesse al perito specifici quesiti peritali tendenti all'accertamento segnatamente:

- dello stato di fatto dell'ente locato;

- dell'esistenza dei singoli difetti lamentati;

- delle probabili cause;

- degli interventi tecnici richiesti per l'eliminazione degli stessi.

Sarebbe altresì utile, in vista della decisione che l'Ufficio sarà chiamato ad emettere in caso di mancata intesa tra le parti, che al perito venisse richiesta una valutazione a grandi linee sull'ordine di grandezza degli interventi prospettati. Il costo degli interventi può infatti avere rilevanza allorquando si deve decidere se ordinare, ed in che misura, l'esecuzione di lavori importanti in relazione ai difetti gravi. La valutazione potrà anche essere molto difficile in molti casi, visto che raramente agli atti vengono prodotti i preventivi per i lavori necessari.

A mio modo di vedere né l'Ufficio di conciliazione né il perito comunale degli immobili sono legittimati a far allestire dei preventivi.

Sarà tuttavia il perito medesimo che indicherà se dispone di elementi sufficienti per effettuare una valutazione in merito, rispettivamente che , a fronte delle proprie specifiche competenze, indicherà i limiti del proprio intervento.

Pur essendo apprezzabile che, su una tematica così complessa come quella dei difetti, si tenda a migliorare i mezzi di indagine per poter elevare la qualità delle decisioni, occorre tenere sempre presente che la procedura davanti agli Uffici di conciliazione deve rispettare il carattere di semplicità e celerità imposto dal diritto federale (art. 274d cpv. 1 CO). Se la decisione emessa dall'Ufficio non trovasse il consenso di una o di entrambe le parti, le stesse potranno sempre sottoporre la fattispecie al Pretore avvalendosi di una gamma di mezzi probatori più completa.

In questo contesto si ricorda che una perizia privata ha valore probatorio se supportata da altri elementi probatori, onde per cui l'Ufficio può fondare il proprio giudizio anche su di una perizia privata, sia del perito comunale degli immobili, anche se non esperita in contraddittorio, o di terza persona, purché vi siano altri elementi probatori a sostegno (ad esempio sopralluogo, produzione agli atti di fotografie, audizione testimoniale del tecnico che ha redatto la perizia).

Anche il sopralluogo è senz'altro utile per i membri dell'Ufficio chiamati ad emettere una decisione, soprattutto nei casi più complessi in cui il conduttore lamenta difetti di un certo rilievo. Nei casi più semplici potrà anche bastare la conoscenza mediante fotografie, che, se del caso, l'Ufficio potrà richiedere.

9.7.2 L'azione di condanna del locatore ad eseguire determinate riparazioni

Ove ne ricorrano i requisiti, l'Ufficio è senz'altro competente a condannare il locatore ad eseguire, a proprie spese, interventi di riparazione, assegnandogli un determinato termine per l'esecuzione dei lavori (Svit Kommentar, n. 4 ad art. 259h CO; Züst, op. cit, n. 552).

La competenza si estende a tutti i tipi di difetti, e dunque anche a quelli più gravi.

Onde evitare possibili contestazioni future, il dispositivo di condanna deve essere il più preciso possibile in ordine ai singoli interventi da eseguire, ritenuto che il locatore resta ovviamente libero di appaltare i lavori ad artigiani e ditte di sua preferenza, purché i lavori vengano eseguiti secondo le regole dell'arte.

Il dispositivo reciterà ad esempio:

"E' fatto ordine al locatore XY di riparare, entro trenta giorni dalla crescita in giudicato dalla presente decisione, i seguenti difetti: riparazione della ventilazione del forno, eliminazione della tappezzeria e ritinteggio delle pareti, sostituzione della tapparella della camera matrimoniale.

E' appena il caso di ricordare che l'emanazione di un decreto esecutivo, che contenga la comminatoria dell'azione penale dell'art. 292 CP, è di esclusiva competenza del Pretore (art. 497 CPC).

9.7.3 Richiesta di autorizzazione del conduttore ad eseguire determinati interventi a spese del locatore?

La questione non è risolta in modo univoco dalla dottrina, e la giurisprudenza pubblicata è alquanto scarsa sul tema della competenza dell'Ufficio di conciliazione in merito, ragione per la quale le considerazioni che seguono devono essere considerate come riflessioni personali da prendere con prudenza.

Occorre ricordare che per l'art. 259b lett. b) CO il conduttore è legittimato, senza autorizzazione giudiziaria e senza consenso del locatore a far eliminare a spese di questi, difetti che pregiudicano, ma non in misura notevole, l'idoneità della cosa all'uso cui è destinata; tale diritto è riconosciuto in caso di difetti di media gravità e difetti di lieve entità che sono a carico del locatore (Züst, n. 273).

A mio giudizio, nell'ambito della procedura del deposito, il conduttore può chiedere di essere autorizzato a far riparare a spese del locatore difetti di media e lieve entità (quest'ultimi purché siano a carico del locatore). Il giudizio dell'Ufficio di conciliazione in questo contesto è meramente dichiarativo, nel senso che si limita a riconoscere un diritto che la legge garantisce già senza obbligo di richiedere un'autorizzazione preventiva.

Se tuttavia, durante la procedura del deposito, il conduttore ha già fatto eseguire i lavori, l'Ufficio può essere tenuto ad emettere un giudizio sulla pretesa del conduttore ad ottenere il risarcimento delle spese che ha dovuto sostenere nei confronti dell'impresa o dell'artigiano, il che presuppone un esame di tutti i requisiti della normativa assegnando al conduttore anche la parte delle pigioni necessarie a soddisfare la sua pretesa (Züst, n. 552 e n. 275).

Più problematica è la questione per quanto attiene ai difetti gravi. In quest'ipotesi la legge non può riconoscere alcun diritto al conduttore di ordinare da sé i lavori necessari. Tuttavia egli può richiedere l'autorizzazione a fare eseguire i lavori a spese del locatore norma dell'art. 98 cvp. 1 CO (Züst, n. 280). Leggendo lo Svit Kommentar alla nota 4 dell'art. 259h CO e Züst, alla nota 552 che l'ha ripresa, sembrerebbe che il diritto del conduttore a farsi autorizzare ad eseguire riparazioni non sia limitato ai soli difetti di media gravità. In realtà, leggendo i commentari sull'autorizzazione ex art. 98 CO, tutti indicano quale autorità decisionale il Giudice (Züst, n. 280; Svit Kommentar, n. 37 ad art. 259b CO; Higi, n. 46 ad art. 259b CO).

Sembrerebbe dunque che l'autorizzazione ex art. 98 CO per difetti gravi esuli dalla competenza decisionale dell'Ufficio.

Ciò comporta che se è investito da una tale domanda di autorizzazione da parte dell'inquilino, l'Ufficio deve considerarla come domanda di conciliazione.

La soluzione di attribuire al solo Giudice la facoltà di autorizzare le riparazioni di difetti gravi, che comportano di regola investimenti importanti sotto il profilo finanziario, appare giustificata dal fatto che il tipo di procedura celere e semplice prevista davanti agli Uffici di conciliazione non permette di far capo alla vasta gamma di mezzi probatori di cui dispone il Giudice civile, senza i quali appare molto difficile emettere un giudizio su tale tematica.

9.7.4 Riduzione del corrispettivo

Per l'art. 259d CO, se il difetto pregiudica o diminuisce l'idoneità della cosa all'uso cui è destinata, il conduttore può pretendere una riduzione proporzionale della pigione a partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto fino all'eliminazione del medesimo.

La norma conferisce al conduttore un diritto a ridursi il corrispettivo in presenza di difetti mediante semplice dichiarazione nei confronti del locatore (Higi, n. 21 ad art. 259d CO). Si tratta di una dichiarazione di volontà ricettizia, che non soggiace ad alcun requisito di forma, ma che deve essere chiara sulla misura della riduzione sia in termini quantitativi che temporali (Higi, n. 23 e n. 24 ad art. 259d CO).

La dichiarazione può essere fatta valere anche retroattivamente in relazione a pigioni già solute.

Il diritto alla riduzione del corrispettivo può essere fatto valere anche nell'ambito di una procedura di deposito della pigione.

Se il conduttore ha già esercitato il diritto alla riduzione prima della procedura di deposito, la decisione dell'Ufficio accerterà il diritto alla riduzione e, se richiesto, si determinerà sulla richiesta di rimborso delle pigioni pagate in eccedenza (Higi, n. 31 ad art. 259d CO).

Per contro, se la richiesta di riduzione viene presentata per la prima volta con l'istanza di convalida del deposito, si tratta di un'azione formatrice: l'Ufficio dovrà dunque ridurre il canone specificando il periodo (a partire dal momento in cui ha il locatore è venuto a conoscenza del difetto), e, se richiesto, si determinerà sulla richiesta di rimborso delle pigioni pagate in eccedenza.

La misura della riduzione si determina secondo il metodo relativo, o proporzionale in applicazione analogica ai principi che reggono l'azione estimatoria del diritto sulla compravendita, secondo cui la relazione tra il canone ridotto e il canone previsto dal contratto corrisponde alla relazione tra il valore oggettivo dell'ente locato con i difetti e quello dell'ente locato senza i difetti (Higi n. 12 ad art. 259d CO; Svit Kommentar, n. 17 ad art. 259d CO). La riduzione viene quindi espressa in percentuale.

Punto di partenza per la determinazione della riduzione è il tenore del contratto, considerando eventuali caratteristiche che fossero state garantite, il tipo di costruzione (vecchia costruzione con poco comfort, stabile lussuoso, ecc.), l'ammontare del canone, la gravità del difetto.

Dal profilo temporale, la riduzione va accordata dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto sino ad avvenuta completa eliminazione di tutti i difetti.

Se l'eliminazione dei difetti avviene per gradi, anche la riduzione del canone deve essere graduata di conseguenza (Svit Kommentar n. 21 ad art. 259d CO).

In linea di principio la riduzione va accordata soltanto sul canone e non sull'acconto spese accessorie. Tuttavia se il pregiudizio nell'uso riguarda soltanto una parte dell'ente locato per cui vengono corrisposte spese accessorie (ad es. mancato funzionamento dell'antenna TV), la riduzione può riguardare anche (o soltanto) l'acconto spese accessorie (Higi, n. 13 ad art. 259d CO). Ad esempio con la sentenza 18 luglio 1994 della Pretura del Distretto di Lugano edita in raccolta di Giurisprudenza in materia di locazione, Volume 2, sentenza n. 14, è stata protetta la pretesa del conduttore che ha contestato la voce portineria del conteggio spese accessorie siccome la portinaia non svolgeva accuratamente le proprie mansioni.

La materia è certamente difficile, soprattutto a livello di procedura davanti agli Uffici di conciliazione che non dispongono di una perizia che dia indicazioni di ordine tecnico.

Per i membri degli Uffici può quindi essere utile far capo alla casistica che si è formata con il tempo, che, com'è ovvio, non è sempre univoca, avendo tuttavia cura di adattare le varie massime alle particolarità delle varie fattispecie.

9.7.5 Breve casistica

. Nel caso in cui il contratto indichi una superficie locata erronea, e durante le trattative la superficie era stata indicata come un elemento determinante, la riduzione si misura secondo il rapporto esistente tra la superficie reale e quella indicata dal contratto, ritenuto che, in caso di superficie indicata con la dicitura "circa" si intende un margine di tolleranza del 3%, ampiamente superato nella fattispecie; in concreto è stata accordata una riduzione del 15% (Corte di Giustizia di Ginevra del 6 dicembre 1996 edita in MP 1/98, p. 24).

. Nel caso di ventilazione difettosa in un ostello riduzione del 25% (Ufficio di conciliazione Regione Neuenburg, 22 marzo 1995, edita in MP 1/98, p. 26).

. Nel caso di rumori molesti provenienti dall'impianto di riscaldamento che si sentono in uno studio di fisioterapia è stata accordata una riduzione del 5% (Bezirksgericht Oberlandquart dell'8 dicembre 1994 in MP 1/98, p. 28).

. Riduzione del 6% per la mancanza di un servizio di portineria per appartamento lussuoso di 6 1/2 locali con un canone mensile di Fr. 2' 900.-- (Ufficio di conciliazione Regione Neuenburg del 5 maggio 1995 in MP 1/98, p. 29).

Sentenze cantonali che verranno pubblicate con la raccolta di Giurisprudenza, volume n. 5:

. Riduzione del 20% perché i coinquilini tendono a limitare il diritto d'uso dell'appartamento del conduttore avendo reazioni ingiustificate e sproporzionate di fronte a qualsiasi tipo di rumori connesso ad un uso nella norma dell'appartamento, reazioni che travalicando i limiti dell'ammissibile, assurgono ad immissioni moleste, qualificabili come difetti (Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 4, del 18 ottobre 1999).

. Riduzione del 10% per la presenza di muffa su varie pareti e per la presenza di importanti rigurgiti maleodoranti degli apparecchi sanitari (Ufficio di conciliazione di Lugano del 6 aprile 1998).

. Riduzione del 10% per difetti di minor entità quali la fuoriuscita dai rubinetti di acqua ferruginea e il mancato tinteggio di una parete interna (Ufficio di conciliazione di Massagno del 4 dicembre 1998).

. Riduzione del 7% per le immissioni foniche causate dal vicino che utilizza ad alto volume la televisione e gli altri apparecchi per l'ascolto della musica (Ufficio di conciliazione di Massagno del 23 marzo 1999).

. Riduzione del 22% per un locale concesso in uso quale lavanderia che non dispone di un impianto elettrico sufficiente a permettere l'uso contemporaneo di una lavatrice, di un'asciugatrice e di un ferro a vapore (Ufficio di conciliazione di Minusio del 18 novembre 1998).

. Riduzione di Fr. 150.-- mensili per l'impossibilità di esporre all'esterno tavolini sul sedime privato, siccome la precedente proprietaria aveva concesso, prima della stipula del contratto, in uso il sedime ad un terzo; l'indennizzo è stato concesso secondo le tariffe vigenti in quel Comune per l'area pubblica (Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 4 del 3 novembre 1998).

Martin Züst, nella sua opera "Die Mängelrechte des Mieters von Wohn - und Geschäftsräumen, Berna 1992, presenta alle pagine 194-205 una casistica piuttosto ampia, da cui ho scelto le seguenti sentenze:

. Cantina allagata: riduzione del 5% sull'intero canone

. Infiltrazioni d'acqua che hanno fatto saltare il parquet nella camera da letto di un appartamento di 4 locali: riduzione del 20%

. Pareti e soffitto delle camere e del soggiorno danneggiate in modo grave a causa di infiltrazioni d'acqua: riduzione del 25%

. Appartamento inutilizzabile a causa di un incendio: riduzione del 100%

. Mancato utilizzo del camino in un appartamento di lusso di 7 locali con 3 bagni: riduzione del 2,5%

. Lavastoviglie inutilizzabile: riduzione del 3%

. Mancato funzionamento dell'ascensore per appartamento che si trova al 4. piano: riduzione del 10%

. Nessuna aerazione e nessuna isolazione di un locale per il tempo libero: riduzione del 10%

. Rumori molesti causati dal funzionamento difettoso dell'impianto di ventilazione: riduzione del 15%

. Lavori di ristrutturazione importanti al pianterreno (demolizione di pareti divisorie, installazione dell'impianto di riscaldamento a serpentina di apparecchiature per un salone da parrucchiere): riduzione del 30%

. Tutto lo stabile è oggetto di ristrutturazione: riduzione del 35%

. Ristrutturazione di un appartamento: riduzione per gli altri appartamenti tra il 15 e il 50%

. Immissioni da parte di un'orchestra che più volte alla settimana suona forte durante la notte: riduzione del 12,5%

. Ascensore particolarmente rumoroso (27-38 decibel all'interno dell'appartamento in luogo dei 22 decibel normali): riduzione del 15%

. Gravi immissioni da parte di un cantiere che si trova sul fondo vicino: riduzione del 35%

9.7.6 Richiesta di risarcimento danni

L'Ufficio di conciliazione è tenuto a decidere sulle richieste di risarcimento del conduttore correlate ai difetti per i quali egli ha proceduto al deposito della pigione. L'art. 259e CO recita infatti che il locatore è tenuto a risarcire i danni cagionati al conduttore da un difetto della cosa, ove non provi che nessuna colpa gli incombe.

Il concetto di danno è quello usuale dell'art. 97 CO e può quindi essere definito come ogni diminuzione patrimoniale subita involontariamente; esso viene definito come la differenza tra lo stato patrimoniale attuale e quello che il conduttore avrebbe se il difetto, per il quale il locatore è tenuto a rispondere, non fosse intervenuto (Higi, n. 11 ad art. 259e CO). Per il rinvio dell'art. 99 cpv. 3 CO, nella nozione di danno può rientrare anche il torto morale di cui agli art. 47 e 49 CO (Higi, n. 11 ad art. 259e CO).

Il danno deve trovarsi in nesso causale adeguato con il difetto lamentato (Higi, n. 16 ad art. 259e CO). Il risarcimento è dovuto a meno che il locatore non dimostri che nessuna colpa gli incomba. La responsabilità del locatore per persone ausiliarie (ad es. amministratore, artigiano, portinaio) è regolata dall'art. 101 CO, cosicché il locatore può liberarsi soltanto dimostrando che la persona ausiliaria ha usato della diligenza che anche lui come locatore avrebbe dovuto usare (DTF 113 II 426).

Per la determinazione del danno la fissazione del risarcimento e l'obbligo della vittima di ridurre il proprio danno l'Ufficio di conciliazione può, per il rinvio dell'art. 99 cpv. 3 CO, rifarsi ai principi generali degli artt. 43 e 44 CO (Higi, n. 24 ad art. 259e CO).

Qualche esempio di risarcimento correlato a difetti:

. costi del soggiorno in albergo, per il conduttore e gli altri membri della sua famiglia quando sono stati costretti a lasciare l'ente locato, oppure dell'appartamento sostitutivo se l'impossibilità dell'uso si protrae per parecchio tempo;

. mancato guadagno per un locale commerciale (Züst, n. 357);

. danni a beni materiali del conduttore non indennizzati da alcuna assicurazione;

. spese d'avvocato antecedenti alla procedura se l'intervento dell'avvocato è stato indispensabile (Züst, n. 355).

9.7.7 Decisione in merito alle pigioni depositate

Statuito in merito alle pretese del conduttore, ed in merito alle eventuali pretese del locatore, per l'Ufficio sarà agevole decidere in merito alla destinazione da dare alle pigioni depositate.

E' appena il caso di ricordare che l'esecuzione di un siffatto giudizio potrà avvenire soltanto ad avvenuta crescita in giudicato della decisione.