GDL 5/54: VALIDITÀ DI UNA RINUNCIA AD UNA SECONDA PROTRAZIONE
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna in re N./G. del 14 luglio 1999

54. Artt. 272b cpv. 2 e 273c CO

VALIDITÀ DI UNA RINUNCIA AD UNA SECONDA PROTRAZIONE

Il conduttore può validamente rinunciare ad una seconda protrazione dopo aver ricevuto la disdetta.
Se le parti si sono accordate per la continuazione del contratto fissando una scadenza determinata, si è di fronte ad un accordo sulla protrazione; viceversa, se le parti non hanno specificato la scadenza, le stesse hanno convenuto la continuazione del contratto.

Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna in re N./G. del 14 luglio 1999

Estratto dai considerandi:

che le parti il 23.2.1990 hanno concluso un contratto in base al quale la convenuta dava in locazione all'istante con una pigione di fr. 6'000.-- mensili il ristorante "X." ad Ascona, a partire dal 1. maggio 1999, con scadenza al 30 aprile 1995, con possibilità di rinnovo per ulteriori 3 anni in caso di mancata disdetta con preavviso di 12 mesi (v. doc. 4a): successivamente, il 17.8.1990, le parti concordarono l'inizio della locazione al 1.9.1990 e la scadenza al 31.8.1995 (v. doc. 4b);

che il 3.12.1996 la convenuta promuoveva un'esecuzione per pigioni e affitti concernenti la pigione scaduta dei mesi di ottobre, novembre e dicembre 1996, e il 4.2.1997 un'esecuzione in via di realizzazione d'un pegno immobiliare, alle quali l'istante interponeva opposizione (v. doc. D e E dell'inc. rich. dell'Ufficio di conciliazione);

che con scritto 16.1.97 il patrocinatore della convenuta diffidava l'istante a pagare la locazione arretrata del mese di gennaio entro 30 giorni con l'avvertimento giusta l'art. 257d CO della disdetta del rapporto di locazione;

che, trascorso infruttuosamente quel termine, la convenuta con atto 18.2.97 su formulario ufficiale, ha notificato all'istante la disdetta con effetto a decorrere dal 31 marzo 1997 (v. doc. C inc. rich.).

che all'udienza del 3 marzo 1997 davanti a questo Pretore, fissata nell'ambito delle istanze di rigetto dell'opposizione ai precetti esecutivi sopra menzionati, le parti sono addivenute alla seguente:

"transazione giudiziale"

1. Il contratto locazione stipulato tra le parti il 23.2.1990 concernente il Ristorante A.P., di Ascona, scadrà definitivamente il 31 dicembre 1998.

2. Dal 1. gennaio 1997 la pigione mensile è ridotta a fr. 4'500.--, da pagare anticipatamente ogni mese.
(3-8 "Omissis")

che il 17 agosto 1998 la convenuta chiedeva all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Minusio di accertare che il contratto tra le parti scadeva definitivamente il 31.12.1998 senza alcuna possibilità di richiedere una proroga;

che il successivo 31 agosto anche l'istante si rivolgeva a quell'Ufficio chiedendo una proroga di 6 anni del contratto di locazione;

che con decisione 15 dicembre u.s. l'Ufficio confermava la scadenza del contratto con effetto al 31.12.98, respingendo l'istanza di protrazione;

che con questa istanza la conduttrice sostiene che la pattuizione 3 marzo 1997 non escludeva la possibilità di chiedere una protrazione del contratto di locazione, poiché non prevedeva espressamente siffatta rinuncia e chiede pertanto la protrazione del contratto di locazione per un periodo di 6 anni;

che questo Pretore già aveva confermato la sentenza dell'Ufficio di conciliazione e quindi respinto l'istanza di protrazione con sentenza 25 gennaio 1999, ma che il Tribunale di appello ha annullato, rinviando gli atti al Pretore per un nuovo giudizio e ventilando altresì la necessità di assumere i testi indicati dalle parti in vista di un'eventuale giudizio sulla domanda di protrazione;

che giusta l'art. 272 cpv. 1 il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore;

che la locazione di locali commerciali può essere protratta per sei anni e che entro questi limiti possono essere concesse una o due protrazioni (art. 272b cpv. 1 CO);

che se la protrazione è pattuita dalle parti, questi limiti non valgono e il conduttore può rinunciare a una seconda protrazione (art. 272b cpv. 2 CO);

che il conduttore può rinunciare ai diritti conferitigli dalle norme sulla protrazione soltanto se previsto espressamente dal Codice (art. 273c cpv. 1 CO) e che le convenzioni contrarie sono nulle (art. 273c cpv. 2 CO);

che, stante il carattere imperativo delle disposizioni sulla protrazione, alcuni autori considerano nulli gli accordi relativi alla protrazione conclusi prima che sia stata pronunciata la disdetta o comunque non li considerano accordi sulla protrazione ma alla stregua di nuovi contratti di locazione (così Higi, Commentario zurighese, art. 272b CO, N. 61; Zihlmann, Commentario basilese, 1. ed., art. 272b CO, N. 5), mentre altri autori considerano tali accordi come un lecito annullamento del contratto mediante convenzione (Commentario Svit, 2. ed., art. 272b CO, N. 17);

che nel nostro caso le parti hanno concluso un accordo quando già era stata pronunciata una disdetta, seppur per mora;

che quindi, anche secondo l'opinione di Higi e Zihlmann, l'accordo non può essere considerato nullo o alla stregua di un nuovo contratto di locazione per il fatto di essere stato concluso prima della disdetta del contratto; il fatto che la disdetta fosse stata pronunciata per mora, ancorché non conferisca al conduttore il diritto di chiedere la protrazione, non vieta alle parti di concordarla;

che resta comunque da analizzare la questione di sapere se ciononostante le parti non abbiano qui pattuito la continuazione del contratto di locazione piuttosto che concluso un accordo sulla protrazione;

che secondo l'opinione di Higi (Commentario zurighese, art. 272b CO, N. 58-60), si deve ammettere che è stata pattuita la continuazione del contratto di locazione e non che è stato concluso un accordo sulla protrazione, se le parti non hanno fissato un termine al contratto oppure se, pur avendo fissato un termine al contratto, non hanno però concordato nel contempo la rinuncia al chiedere la protrazione;

che nel nostro caso tale rinuncia alla protrazione è invece indubbia, essendo stata quella la volontà delle parti, tant'è che la formulazione usata ("scade definitivamente") è quella adottata da questo Giudice in tutti quei casi in cui le parti intendono porre fine al contratto per una determinata data senza possibilità di ulteriore protrazione;

che comunque anche il testo letterale dell'accordo, che contiene l'avverbio "definitivamente", non poteva essere interpretato altrimenti né dalle parti né oggettivamente da terzi che come rinuncia ad ulteriori protrazioni oltre a quella di quattro mesi concessa in quella sede: normalmente infatti se un contratto scade per una tal data non è necessario aggiungere che scade definitivamente e quindi l'aggiunta dell'avverbio altro non voleva e doveva essere che l'indicazione della volontà delle parti di non più ammettere ulteriori protrazioni.