GDL 5/53: ESCLUSIONE DELLA PROTRAZIONE
Ufficio di conciliazione di Massagno in re Di S./S. del 10 giugno 1999

53. Art. 272 CO

ESCLUSIONE DELLA PROTRAZIONE

Non è stata accordata alcuna protrazione del contratto per locali d'abitazione, visto che la disdetta è stata notificata con sei mesi di preavviso, che l'appartamento, appena acquistato dai locatori, serve loro per bisogno personale e che gli stessi dovrebbero altrimenti accollarsi un canone superiore rispetto all'onere ipotecario che grava sull'appartamento in questione.

Ufficio di conciliazione di Massagno in re Di S./S. del 10 giugno 1999

Estratto dai considerandi:

In fatto:

A. I coniugi S., qui convenuti, hanno acquistato nel 1998 dal signor N. un appartamento sito a Cadempino in via S., nello stabile denominato casa W., al 1. piano, composto di 4½ locali, con l'intenzione di utilizzarlo quale residenza famigliare per loro stessi e i due figli, l'uno in età scolastica, l'altro iscritto alla scuola materna. Detto appartamento era già locato dal mese di febbraio 1991 ai coniugi S., qui istanti, che lo occupano tuttora con i due figli di età scolastica. Il contratto, stipulato di durata indeterminata, prevede scadenze di disdetta al 30 aprile e 31 ottobre di ogni anno.

B. In data 12 febbraio 1999 i locatori hanno notificato ai conduttori regolare disdetta, rispettando le formalità di legge, per il 31 ottobre 1999, indicando quale motivo il fabbisogno proprio.

C. Con istanza 11 marzo 1999, tempestiva ai sensi dell'art. 273 CO, i conduttori hanno contestato la disdetta presso lo scrivente Ufficio, chiedendo in via principale l'annullamento, poiché abusiva, siccome data per ritorsione in seguito ad una richiesta presentata dai medesimi conduttori il 25 gennaio 1999 tendente alla riduzione del canone di locazione a seguito della riduzione del tasso ipotecario di riferimento, e in via subordinata una protrazione del contratto per un periodo di quattro anni.

D. In sede di udienza i conduttori hanno modificato le loro richieste, ritirando la domanda di annullamento della disdetta, mantenendo la richiesta di protrazione, ma limitata al 30 giugno 2000, ossia per otto mesi. Ciò onde consentire ai due figli di terminare l'anno scolastico. Gli stessi hanno inoltre contestato il fabbisogno urgente dei locatori. Questi ultimi dal canto loro hanno precisato di aver acquistato l'appartamento in questione per uso proprio e di avere da tempo segnalato le loro intenzioni ai conduttori. Inoltre, per l'appartamento che ora occupano, oltretutto più distante dalla scuola e dunque più scomodo, corrispondono un canone ben superiore a quanto pagherebbero in tassi ipotecari per l'appartamento di loro proprietà (fr. 1'450.-- a fronte di fr. 1'150.--). I locatori hanno inoltre contestato il fabbisogno dei conduttori, poiché per loro stessa ammissione avrebbero potuto occupare un altro appartamento già a far capo dal 1. maggio 1999.

E. Nel corso della medesima udienza le parti hanno raggiunto un accordo, quo alla richiesta di riduzione del canone di locazione, fissato in fr. 1'070.-- anziché fr. 1'150.-- a partire dal 1. maggio 1999.

In diritto:

1. In base all'art. 272 cpv. 2 CO l'Ufficio di conciliazione deve ponderare gli interessi delle parti, tenendo conto delle circostanze, del contenuto del contratto, della sua durata, della situazione famigliare ed economica delle parti, del loro comportamento, del fabbisogno del locatore e della situazione del mercato dell'alloggio.

Nel caso concreto non è contestato che i locatori hanno acquistato l'appartamento per uso personale e che i conduttori erano informati delle loro intenzioni. Prova ne è che si sono attivati per la ricerca di un appartamento alternativo, che per loro stessa ammissione hanno reperito e che avrebbero potuto occupare già a far capo dal 1. maggio 1999. Va inoltre evidenziato che sia la famiglia dei conduttori che quella dei locatori si compone dei genitori e di due figli in età scolastica, entrambe appartamenti al ceto medio. Quanto alla disdetta, la stessa è stata notificata con quasi otto mesi di preavviso. E ancora. La protrazione richiesta avrebbe per i locatori conseguenza di un certo rilievo dal profilo economico, dovendosi assumere un canone più alto (fr. 380.--) per rapporto a quanto costerebbe loro l'appartamento acquistato. Non si deve poi dimenticare che la situazione del mercato immobiliare nella zona di Cadempino e dintorni consente di reperire appartamenti già liberi, tant'è che i conduttori, in pochissimo tempo, ne hanno individuato uno, che per loro libera scelta non hanno poi occupato. Inoltre, va detto che quasi otto mesi di tempo (12 febbraio / 30 ottobre) sono un periodo piuttosto lungo per reperire un appartamento.

2. Stante le considerazioni di cui sopra, questo Ufficio, dopo aver ponderato gli interessi delle parti, ritiene che quello dei conduttori ad occupare il loro appartamento sia maggiormente degno di tutela che non quello dei conduttori a rimanere oltre il 30 ottobre 1999. La richiesta di protrazione fino al 30 giugno 2000 va dunque respinta.