GDL 5/52: NESSUN OBBLIGO DI CONTESTARE DISDETTE INEFFICACI NEL TERMINE DI TRENTA GIORNI
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna in re F./K. del 10 agosto 1998

52. Artt. 271 e 273 CO

NESSUN OBBLIGO DI CONTESTARE DISDETTE INEFFICACI NEL TERMINE DI TRENTA GIORNI

Soltanto le disdette valide, ossia quelle che rispettano le disposizioni legali e contrattuali, possono essere impugnate, ove ne ricorrono gli estremi, in virtù delle disposizioni sulle disdette contrarie alla buona fede.
Le disdette inefficaci non devono essere contestate nel termine di trenta giorni, il relativo vizio potendo essere fatto valere anche posteriormente.

Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna in re F./K. del 10 agosto 1998

Estratto dai considerandi:

In fatto:

A. Con contratto 2 novembre 1996 il convenuto ha dato in locazione agli istanti a tempo determinato, dal 1° novembre 1996 al 30 ottobre 1997, un appartamento di due locali e mezzo in via M. ad Ascona (doc. A inc. rich. I). Il canone di locazione è stato fissato in fr. 1'304.-- mensili.

Dopo discussione fra le parti, con scritto 18 agosto 1997 il convenuto ha confermato la proroga del contratto fino al 31 marzo 1998, alle medesime condizioni (doc. C, inc. rich. I).

Il 17 febbraio 1998 egli ha poi scritto ai convenuti quanto segue: "Ich bedanke mich bei Ihnen für die Bereitschaft dass wir die von Ihnen bewohnten Räume mit zwei Kaufinteressenten besichtigen können. Ich nehme gerne zur Kenntnis, dass Sie sich gelegentlich eine etwas grössere Wohnung suchen werden. Dabei haben wir vereinbart, dass Sie unsere Wohnung so lange bewohnen können und werden bis ein Käufer das Objekt übernommen hat" (doc. D, inc. rich. I).

B. Il 5 maggio 1998 i conduttori hanno inviato all'istante un fax, comunicandogli che avrebbero lasciato l'appartamento il 1° giugno 1998 (doc. E, inc. rich. I).

In convenuto sostiene di aver preso conoscenza del fax, inviatogli ad Ascona e non al suo domicilio di Winterthur, soltanto il 21 maggio 1998.

Con scritto 21 maggio 1998 ha comunicato agli istanti di non accettare la rescissione del contratto, pur offrendo loro la possibilità di un appianamento in via bonale della vertenza (doc. F, inc. rich. I).

C. Con istanza 28 settembre 1998 presentata all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Minusio il locatore ha chiesto di constatare che la disdetta 5 maggio 1998 degli istanti ha effetto a partire dal 30 settembre 1998 e non come da loro preteso dal 1° giugno 1998. Ha inoltre richiesto il versamento di fr. 5'216.-- a titolo di pigione per i mesi da giugno a settembre.

Con decisione 15 dicembre 1998 l'Ufficio ha accolto la richiesta di dichiarare sciolto il contratto per il 30 settembre 1998 e constatata la mancata conciliazione delle parti sulle pretese pecuniarie.

Con l'istanza che ci occupa i conduttori fanno valere che la disdetta 5 maggio 1998 sarebbe valida sia perché rimasta incontestata, sia perché conforme agli accordi presi dalle parti, secondo cui, a loro dire, il contratto avrebbe preso fine non solo in caso di vendita dell'ente locato, ma pure nel momento in cui gli inquilini avessero trovato un'altra sistemazione.

Il convenuto, che ha accettato la rescissione del contratto di locazione per il 30 settembre 1998, pur non essendosi avverata per quella data la condizione della vendita dell'immobile, nega di aver concordato con gli istanti che il contratto avrebbe preso fine nel momento in cui avessero trovato una nuova sistemazione e fa inoltre valere che la disdetta sarebbe nulla, non essendo stata sottoscritta da entrambi i coniugi.

In diritto:

1. La locazione conclusa tacitamente o espressamente per un tempo determinato cessa senza disdetta con lo spirare del tempo determinato (art. 266 cpv. 1 CO).

Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale un contratto di locazione che soggiace ad una condizione risolutiva dipendente da un evento futuro e incerto, come la demolizione o la vendita dell'immobile, deve essere considerato a tempo determinato, per cui sono inapplicabili gli artt. 271 e 271e CO (DTF 121 III 260), riguardanti la contestabilità della disdetta.

Nel nostro caso risulta dagli atti che le parti hanno dapprima concluso un contratto a tempo determinato fino al 30 ottobre 1997 (doc. A, inc. rich. I).

Il 18 agosto 1997 hanno poi concluso un nuovo contratto, pure a tempo determinato fino al 31 marzo 1998 (doc. C, inc. rich. I).

Il 17 febbraio 1998 hanno infine pattuito che il contratto di locazione sarebbe continuato fino alla eventuale vendita dell'ente locato (doc. D, inc. rich. I), o, come sostengono gli istanti, fino al momento in cui essi avrebbero trovato una nuova sistemazione.

Tenuto conto della giurisprudenza summenzionata pure questo ultimo accordo va considerato come un contratto di locazione a tempo determinato, che avrebbe preso fine in caso di vendita dell'immobile, senza che fosse necessaria una disdetta.

Né si dovrebbe concludere diversamente se si dovesse ammettere, come sostengono gli istanti, che due erano le condizioni risolutive pattuite: ossia in caso di vendita e nel caso in cui gli istanti avessero trovato una nuova sistemazione.

Certo è vero che il convenuto sostiene che il contratto di locazione sarebbe stato concluso a tempo indeterminato, ma tale allegazione risulta in contrasto con il suo scritto 17 febbraio 1998, nel quale ha testualmente confermato di aver concordato che gli istanti avrebbero potuto rimanere nell'ente locato fino alla vendita dello stesso (doc. D, inc. rich. I: "Dabei haben wir vereinbart, dass Sie unsere Wohnung so lange bewohnen können und werden bis ein Käufer des Objekt übernommen hat").

2. Gli istanti sostengono che il contratto avrebbe preso fine il 1° giugno 1998, come indicato nella loro disdetta 5 maggio 1998, poiché il convenuto non l'avrebbe contestata entro il termine di 30 giorni dalla ricezione, avvenuta il 21 maggio 1998.

Giusta l'art. 271 cpv. 1 CO infatti la disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede e la parte che intende contestarla deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta (art. 273 cpv. 1 CO).

Tuttavia non tutte le disdette devono essere contestate entro il termine di 30 giorni.

Innanzitutto va rilevato che, come detto sopra, nel caso di un contratto di locazione a tempo determinato è esclusa la possibilità di contestare la disdetta (ad eccezione dei casi di disdetta straordinaria, rispettosa dei presupposti legali ma in sé contraria alle regole della buona fede, caso che qui non ricorre - Higi, Zürcher Kommentar, art. 266 CO, N. 28).

Inoltre il Tribunale federale ha chiarito, scostandosi dalla precedente giurisprudenza di cui alla DTF 119 II 147, che soltanto le disdette valide (ossia quelle che rispettano le disposizioni legali e contrattuali, ma che sono contrarie alla buona fede giusta l'art. 271a CO) sono sottoposte alle disposizioni sulla protezione dalle disdette e che di conseguenza non vi soggiacciono le disdette nulle o inefficaci, come quella che ci occupa.

Di conseguenza per queste disdette non vige l'obbligo di contestazione entro il termine di trenta giorni: essendo inefficaci per la data per la quale sono state pronunciate, semplicemente non esplicano alcun effetto per tale data e, in caso come il nostro, la locazione ha termine solo con il verificarsi dell'evento risolutivo.

L'eventuale disdetta prematura può semmai essere considerata come l'offerta di concludere un contratto di annullamento ("Aufhebungsvertrag" - v. Higi, op. cit., art. 266 CO, N. 24, il quale peraltro non condivide l'opinione del Tribunale federale circa la durata determinata dei contratti di locazione sottoposti a condizione risolutiva).

Si deve pertanto concludere, contrariamente a quanto pretendono gli istanti, che la mancata contestazione della disdetta non comporta la sua validità.

3. Gli istanti pretendono inoltre che la disdetta data per il 1° giugno 1998 sarebbe valida siccome le parti avrebbero pattuito che la locazione avrebbe preso fine non solo in caso di vendita, ma pure nel caso in cui gli inquilini avessero trovato una nuova sistemazione.

Conformemente all'art. 8 CC l'onere di provare tale circostanza risolutiva del contratto incombe agli istanti, che se ne prevalgono.

Dagli atti tale pattuizione non risulta però provata.

Anzi, gli istanti hanno pure rinunciato all'unica prova che avrebbe potuto forse confortare la loro tesi, ossi all'audizione di Alessandra K., figlia del signor R.F, la quale, a loro dire, avrebbe assistito alla conclusione dell'accordo, e questo benché questo Pretore avesse ammesso tale prova, contestata dal convenuto.

Di conseguenza, mancando qualsiasi prova in merito, non si può concludere altrimenti che a sfavore degli istanti, rilevando altresì che non è sufficiente come prova dell'avvenuta pattuizione l'accenno fatto dal convenuto nello scritto 17 febbraio 1998 a proposito delle ricerche intraprese dagli istanti per reperire un'abitazione più grande ("Ich nehme gerne zur Kenntnis dass Sie sich gelegentlich eine etwas grössere Wohnung suchen werden"), poiché comunque in quello scritto il convenuto non ha lasciato intendere né implicitamente, né esplicitamente, che la locazione sarebbe terminata anche nel caso in cui gli istanti avessero trovato una nuova sistemazione.

4. Si deve pertanto concludere che, come proposto dal convenuto stesso, il rapporto di locazione è terminato il 30 settembre 1998 benché per quella data non si fosse ancora verificato l'evento risolutivo del contratto, ossia la vendita dell'immobile.

A titolo abbondanziale va rilevato che allo stesso risultato si giungerebbe anche se si dovesse ritenere, come pretende in causa il convenuto, che il contratto di locazione è stato concluso a tempo indeterminato. Infatti anche in tale caso non era necessario contestare la disdetta, inefficace poiché non inviata né per il termine di un semestre di locazione con il preavviso di tre mesi come prescritto dall'art. 266b CO, né per il 30 settembre come prevederebbe il "Zürcher Mietvertrag" al quale il contratto sottoscritto dalle parti rimanda. Inoltre, qualunque fosse il termine di disdetta, o la fine di un semestre di locazione, o il 30 settembre, il contratto non poteva aver fine il 1° giugno come preteso dagli istanti, ma al più presto il 30 settembre, come chiesto del resto dal convenuto.