GDL 5/49: NON E' ABUSIVA LA DISDETTA NOTIFICATA PER CONSEGUIRE UN REDDITO MAGGIORE PURCHE' NON ABUSIVO
Ufficio di conciliazione di Lugano in re C./B. del 23 marzo 1998

49. Artt. 271 e 272 CO

NON E' ABUSIVA LA DISDETTA NOTIFICATA PER CONSEGUIRE UN REDDITO MAGGIORE PURCHE' NON ABUSIVO

Non è abusiva la disdetta notificata per un esercizio pubblico dopo 14 anni di locazione per conseguire un reddito maggiore, mediante cessione a terzi, purché detto reddito non sia abusivo.
Il contratto è stato prorogato per un anno in considerazione degli investimenti apportati al conduttore al bene locato.

Ufficio di conciliazione di Lugano in re C./B. del 23 marzo 1998

Estratto dai considerandi:

- con contratto di locazione 13 dicembre 1983 (cfr. Doc. B) i signori B. signori C. hanno locato ai signori C. i locali adibiti a Ristorante - Bar e un appartamento ubicato al primo piano nello stabile di via T. a Lugano di cui part. XY;

- il predetto contratto di locazione era stato stipulato inizialmente per la durata di 5 anni, a partire dal primo febbraio 1984 e sino al 29 marzo 1989: senza disdetta da parte di un contraente con un preavviso di un anno, il contratto di locazione si sarebbe poi rinnovato tacitamente per ulteriori periodi triennali, coincidendo quindi una scadenza alla fine del mese di marzo 1998;

- nel corso degli anni la pigione iniziale per il Ristorante - Bar e per l'appartamento è aumentata da fr. 27'000.-- a fr. 30'800.--, ai quali occorre aggiungere fr. 3'000.-- annui e fr. 2'880.-- annui per rispettivamente la locazione separata di un ulteriore monolocale e di due mansarde;

- sempre in corso di locazione, i conduttori hanno poi aggiunto "manufatti" al bene locato (cfr. il verbale dell'udienza 19 novembre 1997 rimasto incontestato) che hanno permesso, senza ulteriore corrispettivo, un miglior e maggior godimento del bene locato;

- dopo presumibili trattative fra le parti, in data 10 gennaio 1997 (cfr. Doc. A2) la parte locatrice ha dunque disdetto il contratto di locazione per la prima scadenza utile del 30 marzo 1998, giustificando all'udienza del 19 novembre 1997 la stessa disdetta (cfr. Doc. 1) con la necessità di adeguare il contratto di locazione alle nuove disposizioni vigenti per gli Esercizi pubblici e sottolineando che un nuovo contratto, cedibile ad un differente interessato a continuare la gestione del Ristorante, può essere concluso alla condizione che l'Ufficio Cantonale dei Permessi e dei Passaporti conceda la relativa patente;

- i conduttori (cfr. Doc. C4) ammettono da parte loro di essere intenzionati a vendere l'inventario dell'Esercizio pubblico "per il quale abbiamo investito molti soldi in tutti questi anni", non contestando quanto espresso dalla parte locatrice all'udienza del 19 novembre 1997 secondo cui il corrispettivo attuale per tutte le superfici godute ascende a ca. fr. 100.-- / mq;

- con istanza 7 febbraio 1997, i conduttori chiedono quindi in via principale l'annullamento della disdetta essendo destinata a imporre condizioni "molto più sfavorevoli" per l'inquilino, mentre subordinatamente viene richiesta una proroga del contratto di locazione per due anni e dunque sino al 30 marzo 2000;

- opponendosi a tali richieste, la parte locatrice aggiunge ancora che un'ulteriore deficienza dell'attuale contratto di locazione risiede nella mancata considerazione delle parti comuni dello stabile locato, che sono prevalentemente a favore dei conduttori senza peraltro essere appunto regolate contrattualmente, ritenuto poi che l'inclusione in un solo contratto di parti ad uso commerciale e di parti ad uso abitativo genera un'indubbia confusione;

- in base ai documenti di causa, l'Ufficio non ritiene dunque di ravvisare nel comportamento della parte locatrice l'intenzione di disdire il contratto di locazione per imporre condizioni più sfavorevoli ai conduttori, che d'altra parte non lamentano alcuna ritorsione nei loro confronti;

- in considerazione delle circostanze invero singolari del caso, appare dunque fondato il desiderio dei locatori di riordinare la locazione del loro stabile, essendo per di più trascorsi 14 anni di locazione: inoltre, nel frattempo è stata modificata la Legge cantonale sugli Esercizi pubblici e appare incontrovertibile che le parti abbiano attualmente differenti intenzioni rispetto al momento in cui hanno concluso il contratto di locazione (in particolare per la parte conduttrice che intende cedere l'esercizio pubblico a terzi);

- l'Ufficio, considerando anche la DTF 120 II 105 che ammette una disdetta per ottenere un reddito lecito dal bene locato, deve quindi respingere l'istanza di annullamento della disdetta per il 30 marzo 1998, non ravvisandone i requisiti e restando gli stessi comunque improvati;

- sotto il profilo della richiesta di proroga formulata dalla parte conduttrice, occorre sottolineare che le parti hanno concordemente sospeso la vertenza almeno dall'udienza del 26 marzo 1997 sino alla fine dello stesso anno, con dunque la decorrenza pendente causa di un rilevante lasso di tempo, peraltro già previsto con il preavviso minimo di un anno dal contratto di locazione del 13 dicembre 1983;

- essendo comunque incontestato che i conduttori hanno apportato determinati investimenti nel loro Esercizio pubblico, si giustifica dunque una proroga unica sino al 30 marzo 1999, data alla quale il contratto di locazione sarà definitivamente risolto e il bene locato dovrà essere definitivamente riconsegnato, mantenendosi sino allora le condizioni economiche dell'attuale contratto di locazione.