GDL 5/48: NESSUNA RIDUZIONE PER LA FLESSIONE DEL TASSO IPOTECARIO NEI CONTRATTI QUINQUENNALI / NESSUNA RIDUZIONE DEL CANONE PERCHE' L'ENTE LOCATO HA UNA SUPERFICIE INFERIORE A QUELLA INDICATA SUL CONTRATTO
Ufficio di conciliazione di Minusio in re S./Comunione Ereditaria S. del 7 maggio 1998

48. Artt. 270c e 259d CO

NESSUNA RIDUZIONE PER LA FLESSIONE DEL TASSO IPOTECARIO NEI CONTRATTI QUINQUENNALI / NESSUNA RIDUZIONE DEL CANONE PERCHE' L'ENTE LOCATO HA UNA SUPERFICIE INFERIORE A QUELLA INDICATA SUL CONTRATTO

A tenore dell'art. 270c CO la diminuzione o l'aumento dei tassi ipotecari non si ripercuote sui contratti conclusi per almeno cinque anni, la flessione del tasso ipotecario non legittima alcuna riduzione del canone durante la vigenza quinquennale del contratto.
Non si può riconoscere alcuna riduzione del canone allorquando la superficie del bene è inferiore a quella indicata sul contratto ma la volontà delle parti era concorde sul fatto che oggetto della pattuizione fosse quel determinato appartamento visionato dal conduttore.

Ufficio di conciliazione di Minusio in re S./Comunione Ereditaria S. del 7 maggio 1998

Estratto dai considerandi:

1. La comunione ereditaria fu E. S. ha stipulato un contratto di locazione con il signor S. per la locazione di due locali ad uso commerciale (negozio d'orologi) al PT dello stabile di sua proprietà in Via C. a Magadino.

2. Si tratta di un contratto di durata indeterminata con inizio il 1. luglio 1994 e scadenza per la prima volta con un preavviso di 6 mesi per il primo luglio 1999, rinnovabile in seguito di anno in anno in mancanza di disdetta con un preavviso di 6 mesi per il primo luglio.

3. La diminuzione o l'aumento dei tassi ipotecari non si ripercuote sui contratti conclusi per almeno 5 anni, fino alla scadenza del periodo quinquennale (art. 13 OLAL).

Durante questo periodo il canone di locazione può unicamente essere adeguato annualmente all'indice nazionale dei prezzi al consumo.

La pretesa diminuzione del canone di locazione per questo motivo viene dunque respinta.

4. Anche la riduzione del canone di locazione fondata sull'art. 270 cpv. 1 CO deve essere respinta in quanto una simile domanda deve essere inoltrata entro 30 giorni dalla consegna della cosa locata ed è dunque manifestamente tardiva. (v.Lachat, Le bail à loyer, ed 1997 pag. 306 ss / pag. 258 ss).

Il semplice fatto che una superficie identica dello stabile sia locata a terzi ad un canone di locazione più vantaggioso non è comunque sufficiente a dimostrare che il corrispettivo pagato sia abusivo.

A taluni inquilini può infatti essere richiesto un canone di locazione diverso rispetto ad altri, per motivo personali, o per altri fattori (posizione dell'oggetto locato, investimenti effettuati nello stesso, ecc.).

5. L'ente locato è difettoso quando non è conforme allo stato idoneo all'uso cui è destinato (art. 259g CO).

In questo caso il conduttore se esige la riparazione del difetto da parte del locatore, deve fissargli per iscritto un congruo termine avvertendolo che scaduto infruttuoso questo termine, depositerà all'ufficio di conciliazione le pigioni che giungeranno a scadenza.

L'istante non ha fornito la prova dell'umidità esistente nell'ente locato, né ha dimostrato di aver fissato alla locatrice un termine per porvi rimedio per cui anche questa pretesa deve essere respinta.

6. L'istanza chiede infine una diminuzione del canone di locazione per il fatto che l'ente locato non misura ca. 80 mq., come risulta dal contratto ma ca. 50 mq.

L'oggetto del contratto è un elemento essenziale del contratto per cui le parti devono essere ambedue concordi su questo punto affinché il contratto nasca.

Nella fattispecie l'istante ha locato due locali che ha occupato come negozio di orologi. La volontà delle parti di locare questi due locali e non altri era concorde. Il fatto che la loro superficie misuri effettivamente ca. 50 e non 80 mq., come indicato erroneamente nel contratto, a questo punto è ininfluente perché indipendentemente dalla loro misura la volontà delle parti era chiara.

In altre parole il canone di locazione non è stato fissato in funzione dei mq. Ma di quei due locali così come erano stati visti per cui la loro superficie non è un elemento soggettivamente essenziale del contratto ma unicamente indicativo.