GDL 5/47: RIDUZIONE DEL CANONE PER INTERVENUTA FLESSIONE DEL TASSO IPOTECARIO / STRALCIO DI CLAUSOLA CONTRATTUALE CHE PONE A CARICO DELL'INQUILINO I PREMI DELL'ASSICURAZIONE PER IL SERBATORIO COME PURE QUELLI DELL'ASSICURAZIONE INCENDIO ED ACQUA
Pretura del Distretto di Lugano in re G./K. del 13 novembre 1998

47. Artt. 270a e 257b cpv. 1 CO

RIDUZIONE DEL CANONE PER INTERVENUTA FLESSIONE DEL TASSO IPOTECARIO / STRALCIO DI CLAUSOLA CONTRATTUALE CHE PONE A CARICO DELL'INQUILINO I PREMI DELL'ASSICURAZIONE PER IL SERBATORIO COME PURE QUELLI DELL'ASSICURAZIONE INCENDIO ED ACQUA

La riduzione del tasso ipotecario giustifica la riduzione del tasso ipotecario.
Ad una richiesta di riduzione del conduttore, il locatore può opporre di non conseguire un reddito sufficiente, eccependo di conseguenza che la pigione non è abusiva nonostante la modificazione delle basi di calcolo, anche nel caso in cui il locatore non abbia fatto valere alcuna riserva in precedenza (DTF 121 III 163 ss.).
Al locatore incombe di provare di non conseguire un reddito sufficiente.
Va stralciata siccome illecita la clausola contrattuale che pone a carico dell'inquilino i premi dell'assicurazione incendio ed acqua

Pretura del Distretto di Lugano in re G./K. del 13 novembre 1998

Estratto dai considerandi:

1. I coniugi G. conducono in locazione dal 16.02.1996 un appartamento da 3½ locali sito in Via V. n. 27a a Ronco sopra Ascona, per una pigione mensile di fr. 1'400.-- e fr. 110.-- per spese accessorie. Il contratto venne stipulato per una durata iniziale di 2 anni (16.2.1996 - 29.3.1998), rinnovabile tacitamente di anno in anno, salvo disdetta con preavviso di 3 mesi per la scadenza contrattuale (cfr. doc. A).

Con raccomandata 10 febbraio 1998, gli istanti postulavano una riduzione della pigione di fr. 218.-- mensili a ragione della diminuzione del tasso di interesse ipotecario di riferimento del 5,5% al 4% (doc. D).

2. Con istanza 30.3.1998 trasmessa all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione, che ha dichiarato la vertenza non conciliata (doc. G), poi riproposta in questa sede il 3 luglio 1998, i conduttori postulano la predetta riduzione del canone di locazione a partire dal 29.3.1999, nonché la soppressione della clausola contrattuale che prevede che il conduttore deve sopportare i premi per assicurazione riguardanti espressamente l'impianto di riscaldamento e di erogazione d'acqua calda (5,5% del premio assicurativo incendio e acqua + premio assicurativo RC per il serbatoio - clausola N. 12.1 litt.a penultimo capoverso del contratto).

In sede di discussione le parti istanti hanno precisato che il tasso ipotecario indicato nell'istanza al 5,5% era in realtà del 5,25%, di guisa che si giustifica una riduzione del canone di locazione a ragione della diminuzione del tasso di interesse ipotecario dal 5,25% al 4%. La parte convenuta, benché regolarmente citata non è comparsa all'udienza.

3. In virtù dell'art. 270a CO il conduttore può contestare la liceità della pigione e domandarne la riduzione per la prossima scadenza di disdetta, ove abbia motivo di credere che il locatore ottenga dalla cosa locata un reddito sproporzionato ai sensi degli artt. 269 e 269a CO a causa di una modificazione essenziale delle basi di calcolo.

Secondo costante dottrina e giurisprudenza una riduzione del tasso ipotecario di almeno ¼% rappresenta una notevole modifica della base di calcolo atta a giustificare una richiesta di riduzione della pigione (cfr. Lachat, Le bail à loyer, pag. 274).

L'art. 13 cpv. 1 OLAL prescrive esplicitamente che se i tassi ipotecari diminuiscono, le pigioni devono essere ridotte proporzionalmente, a meno che la differenza sia compensata con il rincaro intervenuto nel frattempo.

Il tasso ipotecario costituisce un criterio relativo di apprezzamento della pigione. I criteri relativi implicano necessariamente un apprezzamento della pigione nel tempo. Gli stessi giustificano una modifica del canone di locazione in funzione di una comparazione fra le condizioni attuali e quelle vigenti al momento in cui è stata fissata la pigione precedente. I criteri assoluti di contro prescindono completamente dall'evoluzione della pigione nel tempo e permettono di stabilirne l'importo unicamente all'interno del canone stesso; il reddito della cosa locata e le pigioni in uso nel quartiere costituiscono tipici criteri assoluti che implicano l'esame del canone di locazione senza prendere in considerazione la sua particolare evoluzione temporale.

Partendo dal presupposto che esistono criteri assoluti e relativi di apprezzamento della pigione, il Tribunale federale ha distinto due metodi di esame della stessa, segnatamente il metodo assoluto e quello relativo.

In virtù del primo, il Giudice si limita a verificare se la pigione in sé è abusiva: esamina la stessa alla luce del reddito della cosa locata (artt. 269 e 269 a litt.c CO) o delle pigioni in uso nella località o nel quartiere in disamina (art. 269 a litt.a CO).

Secondo il metodo relativo di contro il Giudice verifica se il canone di locazione, da che è stato fissato, è nel frattempo divenuto abusivo a ragione di una modifica dei parametri adottati dalle parti per la determinazione dello stesso.

Nel primo caso quindi è la pigione di per sé stessa che è oggetto di verifica, nel secondo invece si determina se un'eventuale modifica della medesima è compatibile con la volontà precedentemente manifestata dalle parti nel contratto di locazione (cfr. Lachat, op. cit. pag. 306 e segg., DTF 120 II 240 e segg.).

4. La determinazione della pigione in base al metodo relativo

In forza dell'art. 270a CO, la domanda di riduzione della pigione di regola va esaminata secondo il metodo relativo.

Nel specie gli istanti hanno postulato la riduzione del canone di locazione a ragione della diminuzione del tasso ipotecario di riferimento; gli stessi si prevalgono di un criterio relativo di apprezzamento della pigione e chiedono la conseguente applicazione del rispettivo metodo.

Il tasso ipotecario, fattore relativo d'apprezzamento della pigione, è un fatto notorio, conosciuto dalle autorità di conciliazione e dal Giudice. La parte che se ne prevale deve semplicemente invocarlo (Lachat, op. cit., p. 307).

Dal momento che il Consiglio federale ha preso in considerazione una struttura finanziaria teorica dell'immobile per determinare l'incidenza del tasso ipotecario sulle pigioni, poco importa che l'immobile sia ipotecato o meno. Il tasso di interesse determinante è quello di mercato, ossia quello praticato dalla Banca Cantonale del luogo di situazione dell'immobile, nella misura in cui essa detiene una parte significativa del mercato. In Ticino si considerava il tasso di interesse ipotecario praticato dalla Banca dello Stato (Lachat, op. cit., pag. 309).

Partendo dal citato modello teorico, il Consiglio Federale, all'art. 13 cpv. 1 OLAL, ha decretato che una variazione al rialzo del tasso di interesse ipotecario di ¼% dà diritto in principio a un aumento massimo del canone di locazione di:

- 2% quando i tassi ipotecari sono superiori al 6%

- 2,5% quando i tassi ipotecari si situano entro il 5 e il 6%

- 3% quando i tassi ipotecari sono inferiori al 5%.

Una diminuzione di ¼% del tasso ipotecario dà diritto ad una riduzione proporzionale della pigione (art. 13 cpv. 1 in fine OLAL), ossia ad una riduzione di:

- 1,96% quando il tasso ipotecario è superiore al 6%

- 2,44% quando è compreso fra il 6 e il 5%

- 2,91 quando è inferiore al 5%.

Qualora il conduttore si prevalesse di una riduzione del tasso ipotecario superiore a ¼%, non bisogna assolutamente procedere ad una moltiplicazione dei quarti per le percentuali corrispondenti, bensì si imposta un calcolo proporzionale, riferendosi all'aumento che avrebbe potuto ottenere il locatore se si fosse trovato nella situazione inversa (Lachat, op. cit., p. 309).

Nella fattispecie il tasso ipotecario è diminuito dal 5,25% nel 1996 al 4% dal 1998.

Nell'ipotesi inversa, il locatore avrebbe avuto diritto a 2,5% più 3% x 4, ossia a 14,5% di aumento. Per la riduzione della pigione, si ottiene, la seguente percentuale:

100 x 14,5%= 1450%= 12,66%

114,5% 114.5%

La pigione mensile ridotta ammonta pertanto a:

fr. 1'400.-- x 12,66% = 177.-- (arrotondato per difetto)

La postulata riduzione della pigione deve pertanto essere concessa nella misura di fr. 177.--.

5. Ed ora sull'eccezione di redditività insufficiente della cosa locata

Con raccomandata 18.9.1998 sembrerebbe che la parte convenuta si sia voluta opporre alla richiesta formulata dalla controparte sollevando l'eccezione di redditività insufficiente dalla cosa locata; essa contrappone un criterio assoluto di valutazione del canone di locazione rispettivamente sembra voler invocare l'applicazione del metodo assoluto.

Secondo costante giurisprudenza del Tribunale federale il locatore può opporsi ad una domanda di riduzione della pigione fondata sul metodo relativo adducendo che, nonostante la modifica delle basi di calcolo, l'ultima pigione non è abusiva perché non gli procura un reddito sproporzionato. Ciò vale anche senza esplicita riserva da parte del locatore, considerato che la riserva deve proteggere il conduttore in caso di modifica del contratto (per es. aumento di pigione) ma non nel caso in cui il contratto rimane invariato. Concretamente il criterio assoluto dell'insufficienza del reddito esplica una funzione difensiva rispettivamente il metodo assoluto funge da correttivo del metodo relativo (cfr. DTF 121 III 163 e segg.; Lachat, op. cit. pag. 360 e segg.).

Per quanto attiene alla postulata riduzione del canone di locazione, va detto che l'onere probatorio relativo all'asserita insufficienza del reddito netto incombe al locatore. Nel caso di specie va sottolineato che l'agire della parte convenuta sia stata ampiamente negligente: innanzitutto, essa non ha prodotto i documenti necessari alla determinazione del reddito netto del capitale proprio investito né davanti all'Ufficio di conciliazione né in questa sede; secondariamente essa nemmeno è comparsa all'udienza di discussione e si è limitata così a far riferimento alla lettera 21.8.1998 con allegato il citato calcolo dove è riportato quanto riferito all'intero immobile e non all'ente locato in questione, senza fornire le pezze giustificative relative alle singole voci esposte.

Va inoltre rilevato che nell'ambito delle procedure relative alla locazione il Giudice è tenuto ad accertare d'ufficio i fatti e ad apprezzare liberamente le prove. Tuttavia ciò non esime le parti dall'obbligo di sottoporgli tutti i documenti utili per la valutazione del caso. La massima inquisitoria sancita dall'art. 274d cpv. 3 CO non obbliga il Giudice ad istruire d'ufficio la causa, si tratta infatti della cosiddetta "massima inquisitoria a carattere sociale" o "massima inquisitoria attenuata", istituita allo scopo di tutelare gli interessi della parte economicamente più debole, ovvero del conduttore, e di garantire l'uguaglianza delle parti nel procedimento. In virtù della citata norma, il Giudice ha comunque il compito di rendere attente le parti sull'obbligo di collaborare all'istruzione della causa e invitarle a completare le rispettive allegazioni (cfr. DTF 21 gennaio 1997 in re R.B SA c. T. SA).

Nel caso di cui in rassegna, assente la parte convenuta all'udienza (art. 408 CPC), sulla scorta della scarna documentazione prodotta dal locatore non è possibile calcolare il reddito netto dell'appartamento locato dagli istanti, di guisa che la pretesa prova del reddito netto insufficiente va disattesa e pertanto va concessa una riduzione del canone di locazione a fronte della diminuzione del tasso ipotecario di riferimento.

6. Quo alla contestazione delle spese accessorie

Secondo l'art. 257b cpv. 1 CO le spese accessorie corrispondono ai costi effettivi occasionati al locatore dall'aver fornito al conduttore, personalmente o per mezzo di terze persone, prestazioni connesse con l'uso della cosa (Svit Kommentar, N. 11 e 21 ad art. 257b CO). Le spese accessorie sono quindi i costi d'esercizio che il conduttore deve sostenere perché la cosa possa essere regolarmente utilizzata (Portner, Wegleitung zum neuen Mietrecht, 1990, p. 31). Non sono spese accessorie quelle sopportate dal locatore per la manutenzione della cosa, quali le riparazioni o le sostituzioni delle parti deteriorate della cosa locata (Zihlmann, Das Mietrecht, 1995, p. 56; Messaggio concernente l'iniziativa popolare "per la protezione degli inquilini", la revisione del diritto del contratto di locazione nel CO e la legge federale concernente provvedimenti contro gli abusi in materia di locazione del 27 marzo 1985, in FF 1985 I 1237).

Le spese accessorie sono a carico del conduttore solo se specialmente pattuite (art. 257a cpv. 2 CO).

Poiché il diritto sostanziale non contiene un elenco esaustivo di quelle che sono le possibili spese accessorie che il locatore può inserire nel contratto di locazione in aggiunta della pigione, l'art. 5 OLAL ne indica alcune a titolo indicativo. Spetta al Giudice valutare in ogni singolo caso se ai costi sostenuti dal locatore per un determinato intervento possa o meno essere attribuita la qualifica di spesa accessoria.

In particolare l'art. 5 cpv. 2 litt. h OLAL qualifica quale spesa accessoria i premi di assicurazione che si riferiscono esclusivamente all'impianto di riscaldamento.

La dottrina ha precisato in relazione alla pigione, rispettivamente alle spese accessorie, che la prima rappresenta la remunerazione di tutte le prestazioni del locatore in relazione con la cessione dell'ente locato, il suo mantenimento in uno stato idoneo all'uso cui è destinato e l'accompimento dei doveri di sorveglianza e dei doveri di protezione della cosa locata (Obhuts - und Schutzpflichten), mentre le seconde costituiscono il corrispettivo dovuto per le prestazioni che il locatore o un terzo fornisce in relazione all'uso dell'ente locato (Zihlmann Peter, Das neue Mietrecht, p. 49; Werner Portner; Wegleitung zum neuen Mietrecht, p. 31). Si tratta di una condizione necessaria per poter addebitare determinati costi, sostenuti dal locatore in relazione all'ente locato, al conduttore a titolo di spese accessorie, in assenza della quale, l'eventuale clausola contrattuale pattuita dalle parti, si rivela nulla (Barbey Richard, L'arrêté fdéral instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif, °30 no. 2). In materia di locazione, la libertà contrattuale - intesa come la facoltà concessa alle parti di stabilire liberamente, nei limiti previsti dalla legge, segnatamente dall'art. 20 CO, l'oggetto di un contratto, rispettivamente di una clausola contrattuale - è in effetti limitata da un insieme di norme imperative intese a proteggere la parte considerata più debole, ossia l'inquilino.

Nella fattispecie, sulla questione di sapere se la clausola in oggetto (punto 12.1 litt. a del contratto) violi le norme imperative del CO sulla locazione e debba quindi essere considerata nulla, deve valere che, in quanto indicati fra le spese accessorie, tali oneri sono inammissibili. Non è infatti sostenibile che la stipulazione dell'assicurazione responsabilità civile per il serbatoio e dell'assicurazione incendio e acqua rappresentino delle prestazioni che il locatore fornisce al proprio inquilino in relazione all'uso dell'ente locato. Invero è pacifico che la protezione assicurativa è intesa a salvaguardare principalmente l'immobile e quindi il suo proprietario, indipendentemente dall'inquilino, il quale direttamente non ne trae alcun vantaggio. Addebitare ai conduttori quali spese accessorie i premi delle assicurazioni appare inoltre abusivo, tenuto conto del fatto che gli stessi vengono già, e a giusto titolo, considerati per la quantificazione della pigione (Gmür Roland, Rechtsprechung des Bundesgerichtes zur Mietznserhöhung, pag. 21). In effetti, la dottrina ha avuto modo di precisare, in relazione al calcolo della redditività dell'immobile nell'ambito della verifica del carattere abusivo delle pigioni, che i premi per le assicurazioni dell'immobile costituiscono parte dei costi del proprietario che vengono considerati per determinare l'ammontare del canone (Svit - Kommentar, ad art. 269 CO).

Ne discende che, l'opposizione degli istanti riguardo la posta "premio assicurazione incendio e acqua e premio assicurazione RC per il serbatoio" risulta giustificata. Infatti, non trattandosi di una spesa accessoria ai sensi degli artt. 257b CO e 5 OLAL, quest'ultimo qualificando quale spesa accessoria solo i premi di assicurazioni riguardanti esclusivamente l'impianto di riscaldamento, essa non può essere messa a carico dei conduttori sotto questa voce, e pertanto la contestata clausola contrattuale che impone al conduttore di sopportare a sue spese come partecipazione il 5,5% dei premi va abrogata.