GDL 5/45: ESIGENZA DI MOTIVAZIONE DELL'AUMENTO
Pretura del Distretto di Lugano in re C. V./X. Assicurazioni del 15 dicembre 1998

45. Artt. 269d CO e 19 cpv. 1 lett. a cifra 4 OLAL

ESIGENZA DI MOTIVAZIONE DELL'AUMENTO

Le motivazioni dell'aumento devono essere indicate nel formulario ufficiale, mentre le lettere accompagnatorie possono soltanto precisare i motivi addotti sull'avviso medesimo ma non possono colmare eventuali lacune nella motivazione.
Il motivo dell'aumento deve essere indicato espressamente, non essendo sufficiente il semplice rinvio alle vigenti disposizioni legali.

Pretura del Distretto di Lugano in re C. V./X. Assicurazioni del 15 dicembre 1998

Estratto dai considerandi:

1. Tra le parti è in vigore un contratto di locazione avente per oggetto un appartamento di 5 locali e mezzo sito nello stabile denominato "A. 3" in via della P. a Bioggio. La pigione è stata fissata in fr. 1'370.-- al mese oltre un acconto spese di fr. 200.-- mensili. Il contratto, che ha avuto inizio il 1. giugno 1995, è di durata indeterminata, potendo essere disdetto per il 31 maggio di ogni anno, con preavviso di tre mesi.

Già con scritto 22 febbraio 1998 gli istanti chiedevano alla locatrice di ridurre la pigione di fr. 256.50 al mese per effetto dell'intervenuta diminuzione dei tassi ipotecari di riferimento. Non avendo attenuto risposta, gli inquilini si rivolgevano di poi al competente Ufficio di conciliazione con istanza 21 aprile 1998. Con comunicazione 11 giugno 1998, la locatrice ha in sostanza dichiarato ammissibile una riduzione mensile di fr. 199.05, compensandola tuttavia con un aumento di complessivi fr. 184.95, pari a fr. 8.50 per l'aumento del costo della vita e fr. 176.45 quali "prestazioni suppletive dal 31.12.1989 al 21.12.1997".

Con nuova istanza 13 luglio 1998 i conduttori si sono rivolti al competente Ufficio di conciliazione dichiarando in sostanza di ammettere sia il calcolo della riduzione del canone mensile in base alla diminuzione dei tassi ipotecari nella misura di fr. 199.05 sia la compensazione di fr. 8.50 relativa all'aumento del carovita, ma contestando la pretesa compensativa di fr. 176.45 relativa a presunte e contestate prestazioni suppletive.

2. Con l'istanza in esame regolarmente portata davanti all'Ufficio di conciliazione che ne ha costatato la mancata conciliazione, i conduttori postulano la riduzione del canone di locazione a fr. 1'179.05 mensili, ribadendo la loro contestazione in punto alla pretesa compensatoria della X. Assicurazione in relazione con le succitate prestazioni suppletive. Essi osservano inoltre che, trattandosi di nuovi motivi d'aumento, gli stessi non potevano essere fatti valere durante la procedura di contestazione avanzata dai conduttori. La convenuta si è opposta all'istanza sulla base di argomentazioni che, se del caso, verranno riprese nei considerandi che seguono.

3. Preliminarmente va osservato che tema del contendere è unicamente l'eccezione posta dalla convenuta circa l'aumento delle prestazioni offerte nell'ambito del contratto di locazione, non essendo più contestati da un lato sia il principio della riduzione della pigione di fr. 199.05 in virtù del metodo relativo (abbassamento dei tassi ipotecari) sia il relativo quantum relativo all'aumento dei fr. 8.50 al mese in relazione al carovita.

a) Nella misura in cui il locatore si oppone ad una domanda di riduzione fondata sul metodo relativo, gli spetta l'onere di provare il suo assunto. E' ben vero che nell'ambito delle procedure in materia di locazione di locali d'abitazione e commerciali, il Giudice è tenuto ad accertare d'ufficio i fatti ed apprezzare liberamente le prove, tuttavia ciò non esime le parti dall'obbligo di sottoporgli tutti i documenti utili per la valutazione del caso (DTF 27 gennaio 1997, in re R.B). Orbene, così espressamente richiesta, la convenuta ha dichiarato che "quella agli atti è tutta la documentazione disponibile per la determinazione del reddito dell'ente locato" (cfr. verbale 2 novembre 1998).

b) All'udienza del 5 ottobre 1998 la parte convenuta si è dal canto suo limitata a precisare che per prestazioni suppletive intendeva il rincaro delle spese padronali e di gestione. A sostegno della sua tesi essa ha prodotto (doc. 1) un conteggio da lei stessa allestito che, in assenza di qualsivoglia pezza giustificativa, non può certo assurgere, da solo, a prova della bontà del suo assunto. Ne discende che, manifestamente, si deve concludere che la convenuta non ha minimamente provato quanto sostenuto e, già per tale motivo, l'istanza va accolta con la correzione del leggero errore di calcolo in essa contenuta e meglio: fr. 1'370.-- (doc. A) - fr. 199.05 + fr. 8.50 (doc. E + all. 8 UC) = fr. 1'179.45.

4. Abbondanzialmente e onde evitare possibili future contestazioni, stante anche l'importanza dei rappresentanti delle parti deve pure valere quanto segue.

a) Ai sensi dell'articolo 19 cpv. 1 lit. a cifra 4 OLAL l'indicazione dei motivi dell'aumento della pigione deve essere precisa. L'esigenza della formula ufficiale necessaria per l'avviso d'aumento si estende anche alle motivazioni che giustificano tale rincaro (Svit, Schweizerisches Mietrecht, Zürich 1991, n. 23 segg. ad art. 269d CO). In tal senso una lettera in annesso alla formula ufficiale non può essere presa in considerazione a meno che non faccia esplicito riferimento ai motivi di rincaro evocati nell'avviso (Tercier, Les contrats spéciaux, 2ème éd. Zürich 1995, n. 2039; Zihlmann, Das Mietrecht, II ed. Zürich 1995, p. 173 nota 102, DTF 118 II 130; DTF 120 II 206), risultando la funzione dell'annesso essere quella di precisare e non di colmare eventuali lacune. Nello stesso tempo non è ammissibile giustificare il rincaro con il semplice rinvio a disposizioni legali (Tercier op. cit. n. 2039; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 266).

La legge prescrive l'obbligo di motivare l'aumento in modo chiaro, poiché queste informazioni sono essenziali per apprezzare il carattere abusivo e per permettere al conduttore di decidersi per un'eventuale contestazione (DTF 117 II 158; Svit, op. cit., n. 25 ad art. 269d CO). Ne consegue che gli eventuali annessi esplicativi debbono essere presentati contestualmente al formulario ufficiale con cui si postula l'aumento della pigione.

b) Nella notifica dell'aumento del canone di locazione del 1.6.1998 (doc. E) la convenuta ha motivato il rincaro contestato dagli istanti con la semplice voce "prestazioni suppletive da 31.12.1989 a 31.12.1997". In annesso non è stato presentato alcun documento giustificativo che motivasse ulteriormente o che precisasse il testo della formula ufficiale. Già in sede di conciliazione è peraltro emerso come tali motivazioni fossero lacunose e insufficienti (doc. 1 Ufficio di conciliazione).

c) Non essendovi annessi esplicativi, rimane da determinare se la voce in questione fosse tale da suscitare nei conduttori la comprensione dei motivi di rincaro, di conseguenza determinare se tale voce fosse esplicitamente conosciuta o riconoscibile, in un senso tale da poter pretendere la comprensione immediata del riferimento ad un evento o intervento precedente conosciuto.

Unica possibilità, d'altronde già riconosciuta dall'Ufficio di conciliazione (doc. 1), è il riferimento all'aumento generale delle spese in applicazione dell'art. 24 cpv. 2 del contratto di locazione (doc. B). L'art. 14 OLAL definisce le prestazioni suppletive come investimenti che portano un miglioramento o che creano un plus valore, che ingrandiscono l'ente locato oppure come prestazioni accessorie supplementari (Tercier, op. cit. n. 2014; Lachat, op. cit., p. 316). Appare pertanto corretto ritenere che con la voce "prestazioni suppletive" l'inquilino medio debba normalmente intendere i lavori di miglioria, interpretazione data dagli istanti nella misura in cui si sono espressamente lagnati del rincaro in quanto, a loro avviso, non sono appunto stati effettuati lavori di miglioria da parte della locatrice (cfr. istanza del 28.8.1998), così come del resto non vi è stato prima dell'udienza alcun riferimento all'aumento generale delle spese di cui all'art. 24 cpv. 2 del contratto, come invece preteso dalla convenuta; in guisa di che l'avviso di maggiorazione della pigione non appare sufficientemente motivato e il conseguente aumento per prestazioni suppletive va comunque annullato (Svit, op. cit. n. 40 ad art. 269d CO).