GDL 5/40: EMPESTIVITÀ DELLA NOTIFICA: ESIGENZE DELLA NOTIFICA
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città in re L./M. del 16 novembre 1998

40. Art. 267a CO

TEMPESTIVITÀ DELLA NOTIFICA: ESIGENZE DELLA NOTIFICA

Il locatore deve elencare, singolarmente ed in modo distinto, quali difetti intende addebitare al conduttore. La semplice elencazione di difetti, dalla quale non si possa desumere la reale volontà del proprietario di ritenerlo responsabile, non è sufficiente.
Il rapporto di constatazione, allestito in contraddittorio e firmato dal conduttore, non costituisce notifica sufficiente se si limita ad accertare lo stato di fatto del bene senza indicare per quali singoli difetti il conduttore viene ritenuto responsabile.
La tempestività e la completezza della notifica devono essere rilevate d'ufficio.

Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città in re L./M. del 16 novembre 1998

Estratto dai considerandi:

A. Il 15 ottobre 1988, il signor M. - in veste di locatario - e le signore L., quali locatrici, sottoscrivevano un contratto di locazione inerente uno spazio commerciale (negozio di panetteria e pasticceria) in via S. Rocco a Minusio.

Il contratto prendeva inizio il 1. febbraio 1989, con scadenza al 31 gennaio 1994 e rinnovo tacito annuale in caso di mancata disdetta previo preavviso di sei mesi (cfr. doc. A).

B. Con scritto del 7 luglio 1997, il conduttore disdiceva in via ordinaria il contratto per il 31 gennaio (doc. B).

In data 4 febbraio 1998, il perito comunale, alla presenza e su incarico di V. (padre delle istanti), procedeva alla "constatazione delle condizioni in cui era stato lasciato" l'ente locato (v. doc. C). Il relativo referto scritto veniva inviato il 10 febbraio 1998 al conduttore, con una lettera accompagnatoria del seguente tenore (v. doc. D):

"Vi faccio avere fotocopie del rapporto del perito comunale in merito allo stato del locale già panetteria-pasticceria che non avete mai riconsegnato. L'invio delle chiavi con raccomandata - fuori tempo - dimostra tutto. Con distinta stima".

C. Il 31 marzo 1998, le istanti facevano pervenire al convenuto una "fattura", per fr. 2'207.70, comprendente otto poste relative al "ripristino della cosa locata" (doc. L).

Rifiutandosi il conduttore di far fronte al pagamento dell'importo citato, con istanza 30 giugno 1998 le locatrici si rivolgevano all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Minusio, che sentiva le parti, senza esito, il 28 luglio 1998 (doc. M.)

D. Tramite la presente istanza giudiziaria, avviata ex art. 274f cpv. 1 CO entro 30 giorni della constatazione della manca intesa, le locatrici postulano la condanna del convenuto al pagamento del montare di fr. 2'207.70 oltre accessori. A loro dire, il convenuto sarebbe responsabile dei danni costatati nei locali restituiti a fine locazione. (…….)

Estratto dei considerandi:

In diritto:

1. Giusta l'art. 257f cpv. 1 CO, il conduttore è tenuto alla diligenza nell'uso della cosa locata. Egli deve in particolare evitare di danneggiarla inutilmente (Svit, Schweizerisches Mietrecht, ad art. 257f CO, n. 19). La violazione di tale dovere conduce all'obbligo di risarcimento degli eventuali danni (Svit, op. cit., ad art. 257f CO, n. 30).

Alla fine del rapporto contrattuale, il conduttore risponde dell'usura e dei cambiamenti che risultino da un uso non conforme al contratto o poco diligente (Svit, op. cit., ad art. 267 - 267 a CO, n. 22). Egli non è tenuto ad indennizzare il locatore per l'usura normale della cosa, che è già compensata dalla pigione (Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, pag. 357).

L'onere della prova dell'esistenza di un difetto eccedente l'usura normale e del danno da esso derivante incombe al locatore (Higi, Zürcher Kommentar, ad art. 267 CO, n. 119). Il conduttore può peraltro liberarsi dalla responsabilità, sulla base dell'art. 97 CO, provando che nessuna colpa gli è imputabile (Higi, op. cit., ad art. 267, n. 97; Svit; op. cit., ad art. 267-267a, n. 34).

Al momento della restituzione, il locatore deve verificare lo stato della cosa e, se vi scopre dei difetti di cui il conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia (art. 267a cpv. 1 CO; Guhl/Merz/Koller, Das Schweiz. Obligationenrecht, pag. 417 e segg.). Diversamente, questi è liberato dalla sua responsabilità salvo che si tratti di difetti irriconoscibili mediante l'ordinaria verifica (art. 276a cpv. 2 CO).

2. La notifica dei difetti (cosiddetta "Mängelrüge") deve essere sostanziata. In altre parole, il locatore ha il compito di elencare in essa, singolarmente e in modo distinto, di quali difetti egli ritenga che l'inquilino debba rispondere nei suoi confronti. La semplice elencazione di difetti, dalla quale non si possa - per una ragionevole controparte - desumere la reale volontà del proprietario di ritenere responsabile il conduttore, non costituisce una sufficiente notifica (v. Higi, op. cit., ad art. 267a CO, n. 26).

D'altro canto un verbale di constatazione dei difetti, pur se sottoscritto dall'inquilino (come però non è stato il caso in concreto), in cui vengono indicate le condizioni dell'oggetto senza precisazione circa quale difetto siano, a mente del locatore, da ascrivere al conduttore, non adempie i requisiti per una notifica conforme ai sensi dell'art. 267a CO (v. Higi, op. cit., loc. cit., n. 29, v. Lachat, Le bail à loyer, pag. 523, n. 3.6., pag. 524, n. 4.3).

3. Nella fattispecie, al di là di là dell'allestimento da parte dell'arch. M. del rapporto sulle "condizioni in cui è stato lasciato il negozio", non traspare da alcun documento versato agli atti di causa che prima del 31 marzo 1998 (doc. L), le istanti abbiano notificato all'inquilino la loro intenzione chiara e specifica di ritenerlo responsabile dei difetti riscontrati. Nella lettera accompagnatoria all'invio del verbale (datata 10 febbraio 1998), non si fa accenno alcuna ad una eventuale responsabilità del convenuto per quanto riscontrato nell'ente locato.

Peraltro, la trasmissione il 31 marzo 1998 al conduttore della "fattura", anche volendola ritenere quale notifica sufficiente dal profilo contenutistico, si appalesa chiaramente tardiva, essendo a quel punto trascorsi due mesi dalla fine della locazione (v. Higi, op. cit., ad art. 267a CO, n. 33; seguendo la dottrina, che parla di 2/3 giorni di tempo per una notifica tempestiva, parimenti l'invio, avvenuto il 10 febbraio 1998, del verbale di constatazione allestito il 4 febbraio 1998, sarebbe da considerare tardivo).

4. Verificandosi, per il caso di mancata tempestiva notifica dei difetti, un effetto di perenzione dei diritti del locatore, l'ossequio del termine e delle esigenze di contenuto della notifica stessa va rilevata d'ufficio dal Giudice.

Visto come le istanti non abbiano fatto fronte al loro onere probatorio in relazione alla tempestività e alla completezza della notifica (DTF 107 II 176; Higi, op. cit., loc. cit., n. 37), l'istanza deve essere respinta, senza la necessità di esaminarla ulteriormente nel suo fondamento (v. Higi, op. cit., loc. cit., n. 38).