GDL 5/39: EMPESTIVITÀ DELLA NOTIFICA: VALENZA DEL RAPPORTO DI CONSTATAZIONE DEL
PERITO COMUNALE
IICCA del Tribunale di Appello in re S.IIcc/T. del 26 marzo 1999
39. Art. 267a CO
TEMPESTIVITÀ DELLA NOTIFICA: VALENZA DEL RAPPORTO DI CONSTATAZIONE DEL PERITO COMUNALE
Al momento della restituzione del bene locato il locatore deve verificare lo stato
della cosa e, se vi scopre difetti di cui il conduttore deve rispondere, deve dargliene
immediato avviso.
Il rapporto di constatazione allestito dal perito comunale in contraddittorio tra
le parti vale quale tempestiva notifica qualora dallo stesso emerge chiaramente
quali sono i danni per i quali il conduttore deve rispondere, viceversa occorrerà
una notifica separata.
L'avviso al conduttore deve avvenire subito. La giurisprudenza, in applicazione
del principio dell'affidamento e della buona fede contrattuale, ha temperato tale
esigenza, ritenendo che l'avviso dovesse avvenire nei giorni feriali successivi
alla constatazione dello stato dell'ente locato, comunque al massimo entro una settimana
dal ricevimento del rapporto scritto allestito dal perito comunale.
IICCA del Tribunale di Appello in re S.IIcc/T. del 26 marzo 1999
Estratto dai considerandi:
In fatto:
A. Il 1° aprile 1997, alla presenza del perito comunale, la signora T. ha riconsegnato alle proprietarie S. l'appartamento da lei locato a Pollegio. Il rapporto di constatazione allestito in quell'occasione è stato regolarmente sottoscritto dalle parti (doc. B).
Sulla base del verbale del perito comunale, ricopiato in bella copia il 20 giugno (doc. C) e trasmesso alle parti il 26 giugno (doc. D), l'8 luglio (doc. E) le proprietarie hanno comunicato all'ex conduttrice di ritenerla responsabile per alcuni danni riscontrati nell'ente locato.
B. Dopo aver adito l'ufficio di conciliazione, con l'istanza in rassegna le locatrici hanno chiesto la condanna della convenuta a rifonder loro le spese per la riparazione dei danni riscontrati nell'ente locato a lei imputabili, ammontanti in complessivi fr. 8'678.15.
La convenuta si è opposta all'istanza, eccependo tra l'altro, per quanto qui interessa, la tardività della notifica dei danni.
C. Con il decreto qui impugnato il Pretore ha respinto l'eccezione, ritenendo in particolare che l'allestimento del rapporto di constatazione da parte del perito comunale costituisse una valida notifica dei danni, nella misura in cui - come nella fattispecie - l'accertamento era avvenuto alla presenza delle parti: di conseguenza, la notifica dei danni alla convenuta, risalendo già al 1° aprile 1997, era da ritenersi tempestiva.
D. Con l'appello la convenuta nutre innanzitutto qualche dubbio in merito alla legittimità del decreto pretorile, atteso come l'art. 181 CPC, in forza del quale il Giudice avrebbe emanato la sua decisione, in realtà si applicava solo alla procedura ordinaria e non a quella speciale in materia di locazione.
In ogni caso, contrariamente a quanto assunto dal Pretore, la consegna del verbale di constatazione dei danni non poteva essere considerata una valida notifica dei difetti, per cui la comunicazione con cui le istanti pretendevano di renderla responsabile di alcuni danni all'ente locato, a 3 mesi dalla sua riconsegna, era palesemente tardiva.
Estratto dai considerandi:
In diritto:
1. L'appellante, come accennato, nutre qualche dubbio sulla legittimità del decreto qui impugnato, che il Pretore avrebbe verosimilmente emanato in forza dell'art. 181 CPC, norma a suo dire applicabile nella procedura ordinaria, ma non in quella speciale in materia di locazione (artt. 404 e segg. CPC): essa in definitiva rimprovera al primo Giudice di aver adottato, in violazione dall'art. 101 CPC, un modo di procedura diverso da quello stabilito dalla legge.
La doglianza è manifestamente fuori luogo.
La giurisprudenza ha già avuto modo di precisare che gli atti in urto con l'art. 101 CPC non sono nulli, ma tutt'al più annullabili, nel caso in cui la violazione della forma arrechi alla parte che se ne prevale un pregiudizio che si possa riparare solo con l'annullamento dell'atto (art. 143 cpv. 1 CPC; Cocchi/Trezzini, CPC, N. 1 ad art. 101 e N. 1 ad art. 143; IICCA 4 maggio 1994 in re G./I. SA, 26 maggio 1997 in re B./S.).
Nel caso di specie va innanzitutto rilevato che l'appellante in questa sede si è limitata a dirsi perplessa riguardo alla legittimità della decisione, ma non ne ha specificamente auspicato l'annullamento per questo motivo, con il che nemmeno è evidente se essa in realtà voglia effettivamente contestare, su questo punto, il primo giudizio. A prescindere da ciò, essa in ogni caso non ha indicato quale fosse il pregiudizio che le sarebbe derivato dal modo di precedere adottato dal Pretore, pregiudizio per altro inesistente, cosicché in definitiva non vi è comunque motivo per ammettere l'eccezione di annullabilità dell'atto.
Ad ogni buon conto, avendo le parti, ed in particolare proprio su richiesta della convenuta, esplicitamente autorizzato il Pretore ad agire in tal modo-come risulta dal verbale d'udienza 28 settembre 1998 e dal gravame stesso-essa appare francamente malvenuta a sollevare in questa sede quell'eventuale irregolarità (Cocchi/Trezzini, op. cit., N. 2 ad art. 101).
2. Giusta l'art. 267a CO al momento della restituzione della cosa locata, il locatore deve verificarne lo stato e, se vi scopre difetti di cui il conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia (cpv. 1); diversamente, il conduttore è liberato dalla sua responsabilità, salvo che si tratti di difetti irriconoscibili mediante l'ordinaria verifica (cpv. 2).
2.1 La dottrina e la giurisprudenza si sono ripetutamente chinate sulla questione a sapere se la sottoscrizione da parte del locatore e del conduttore del rapporto di constatazione al momento della riconsegna dell'ente locato potesse costituire valida notifica dei danni ai sensi dell'art. 267a cpv. 1 CO.
Mentre inizialmente i pareri erano alquanto discordanti (per l'affermativa: Wessner, Die allgemeinen Bestimmungen des neuen Mietrechts, in MP 1991 p. 136; Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, 2 . ed., Losanna 1992, p. 355; Minotti Perucchi/Mosca, Raccolta di giurisprudenza in materia di locazione, vol. 2, 1994-1995, n. 28; per la negativa: Thanei, Pfichaten der Mietparteien betreffend die Übergebe der Mietsache bei Vertragsbeginn und-ende, in MP 1992 p. 62; IICCA 28 settembre 1992 in re C./B.), recentemente la dottrina si è indirizzata con decisione verso una soluzione differenziata: così, se dal rapporto di constatazione si evince chiaramente quali sono i danni per i quali il conduttore deve rispondere, esso varrà senz'altro quale valida notifica, mentre nel caso contrario si renderà necessaria una notifica separata (IICCA 8 settembre 1998 in re H. AG/C; Higi, Commentario zurighese, N. 26 e 28 e seg. ad art. 267a CO; Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997, p. 523; Svit, Schweizerisches Mietrecht, 2. ed., Zurigo 1998, N. 35 ad art. 267-267a CO; Zihlmann, Das Mietrecht, 2. ed., Zurigo 1995, p. 117).
Nel caso di specie, dal verbale di constatazione allestito dal perito comunale e sottoscritto dalle parti (doc. B) non si evince assolutamente per quali danni le istanti volessero rendere responsabile la convenuta, per cui lo stesso in base ai riferimenti dottrinali appena evocati non può evidentemente costituire una valida notifica dei danni.
2.2 Per legge, per essere tempestiva ai sensi dell'art. 267a cpv. 1 CO, la notifica dei danni al conduttore deve avvenire "subito". La dottrina e la giurisprudenza, in considerazione del principio dell'affidamento e della buona fede contrattuale, hanno tuttavia in parte stemperato tale esigenza ed hanno ritenuto che la relativa comunicazione poteva avvenire nei giorni feriali successivi alla constatazione dello stato dell'ente locato (Svit, op. cit., ibidem; Wessner, op. cit., ibidem; Lachat/Micheli, op. cit., p. 354) e meglio entro 2 o 3 giorni (Higi, op. cit., N. 33 ad art. 267a CO; Permann/Schaner, Kommentar zum Mietrecht, Zurigo 1999, p. 350), al massimo entro una settimana (CdB 1997 p. 28), ritenuto che una notifica avvenuta dopo 17 giorni era senz'altro tardiva (MP 1992 p. 76; esaustivo, sul tema, Lachat, op. cit., p. 524).
Nella fattispecie è d'uopo rilevare che la riconsegna e la verifica dello stato dell'ente locato sono avvenute il 1° aprile 1997, per cui già a quel momento le istanti, pur non disponendo di una copia del verbale del perito comunale, erano a conoscenza dei danni riscontrati e con ciò avrebbero potuto in breve tempo notificato alla controparte le posizioni di danno che esse intendevano mettere a suo carico. In tali circostanze la notifica alla convenuta, avvenuta per la prima volta l'8 luglio (doc. E), ad oltre 3 mesi di distanza, appare senz'altro tardiva.
Ma quest'ultima comunicazione risulta tardiva anche se si volesse ammettere che il termine per la notifica iniziasse a decorrere solo da che il verbale di constatazione era stato trasmesso alle parti in bella copia: atteso che quest'ultimo è stato dato alla posta il 26 giugno (doc. D), un giovedì, è infatti giustificato ritenere che lo stesso sia prevenuto alle parti già il giorno successivo, ovvero venerdì 27 giugno, con il che la notifica alla convenuta, spedita martedì 8 luglio (doc. E) e ricevuta da quest'ultima nella migliore - per le proprietarie - dell'ipotesi il giorno successivo 9 luglio, cioè 12 giorni dopo, è in ogni caso tardiva, siccome avvenuta oltre il termine massimo di una settimana auspicato dalla dottrina e dalla giurisprudenza.
3. Ammessa con ciò la tardività della notifica dei danni oggetto dell'istanza, l'esito del presente giudizio non può unicamente essere quello di annullare il decreto pretoriale, come indicato dalla convenuta nel petitum d'appello; essendo per contro chiaro dalla motivazione del gravame che l'appellante-né potrebbe essere altrimenti-in realtà postulava l'accoglimento dell'eccezione di tardività della notifica e con ciò la reiezione dell'istanza, lo stesso viene pertanto riformato in quest'ultima misura.