GDL 5/36: DISDETTA PER GRAVI MOTIVI
Ufficio di conciliazione di Minusio in re Z./A. del 1. ottobre 1998

36. Art. 266g CO

DISDETTA PER GRAVI MOTIVI

La conduttrice non può fondare la propria disdetta straordinaria sul decesso del coniuge (il contratto era stata sottoscritto da entrambi) allorquando le sue entrate le permettono di far fronte anche da sola al pagamento del canone, oltretutto se la stessa, dopo il decesso, ha atteso oltre un anno prima di inoltrare disdetta straordinaria.

Ufficio di conciliazione di Minusio in re Z./A. del 1. ottobre 1998

Estratto dai considerandi:

- che tra il signor A., Vira Gambarogno, in qualità di proprietario ed i signori Z., in qualità di conduttori, è stato sottoscritto nel giugno 1995 un contratto di locazione avente per oggetto l'appartamento di 4 locali, nella casa X. a Vira Gambarogno.

La locazione ha avuto inizio il 1. luglio 1995 con scadenza prevista al 30 giugno 2000, rinnovabile tacitamente per un altro anno in assenza di disdetta data da una delle parti con preavviso di tre mesi.

- che in data 14 gennaio 1996, il signor Z. decedeva. Il contratto veniva mantenuto con la signora Z..

- che con scritto del 26 marzo 1998, la signora Z. inoltrava al proprietario la disdetta del contratto di locazione con effetto al 30 giugno 1998.

Il proprietario, in data 30 marzo 1998, rifiutava la disdetta così presentata attirando l'attenzione dell'inquilina sulla scadenza contrattuale ossia il 30 giugno 2000. Contemporaneamente il signor A., sottolineava la sua disponibilità ad accettare eventuali subentranti al contratto.

- che con ulteriore scritto del 9 aprile 1998 l'inquilina ribadiva come all'origine della disdetta vi fossero motivi gravi ravvisabili nelle difficoltà economiche nelle quali la stessa si trovava a seguito del decesso del marito.

Tali affermazioni venivano contestate dal proprietario in un successivo scritto del 15 aprile 1998. A mente di quest'ultimo l'inquilina disporrebbe di mezzi sufficienti per continuare nella locazione. All'occorrenza non vi sarebbero quindi i paventati motivi gravi atti a sostanziare una disdetta straordinaria del contratto.

- che con istanza del 17 agosto 1998, la signora Z., ribadisce come le difficoltà finanziarie in cui si trova a seguito del decesso del marito le rendono incomportabile la continuazione della locazione.

- che convocate le parti alla seduta del 22 settembre 1998, le stesse non sono giunte ad un'intesa motivo per il quale si rende necessaria l'emanazione di una formale decisone da parte dello scrivente Ufficio, in conformità all'art. 6 della Legge cantonale in materia di locazione di locali d'abitazione e commerciali e di affitto.

- che giusta l'art. 266g ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano incomportabile l'adempimento del contratto dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi.

Motivi gravi per una rescissione anticipata del contratto sono dati allorquando situazioni imprevedibili e non dovute a colpa di colui il quale inoltra la disdetta, modificano le relazioni contrattuali a tal punto da rendere improponibile secondo il principio del diritto e dell'equità di cui all'art. 4 CCS, il rispetto degli impegni contrattualmente assunti (Schweizerisches Mietrecht ed. 1998, ad art. 266g).

Dottrina e giurisprudenza, dal canto loro hanno già ritenuto, tra le altre cose, quale motivo grave, anche il decesso di uno dei coinquilini qualora ciò comporti per il superstite oneri ed impegni ai quali egli non può far fronte singolarmente (DTF 15 219 e 292c.6).

- che nell'evenienza concreta, il contratto è stato sottoscritto da entrambi i coniugi Z. Il signor Z. è tuttavia deceduto il 14 gennaio 1996, dopo pochi mesi dall'inizio della locazione. All'epoca la moglie non ha inoltrato la disdetta del contratto preferendo continuare personalmente ed individualmente nella locazione. A motivo del suo agire ella invoca ora il fatto che a quel momento la locazione era appena iniziata e date le circostanze ed il recente trasloco ella non si sentiva di affrontare un nuovo trasferimento, in secondo luogo l'iscrizione del figlio alla scuola di Vira imponeva quantomeno l'obbligo di frequenza sino alla fine dell'anno scolastico, nel frattempo il sopraggiungere di gravi problemi di salute hanno ulteriormente ritardato l'inoltro della disdetta. In tutto questo periodo, l'inquilina ha sempre fatto fronte al pagamento della pigione grazie ad aiuti di famigliari ed amici, sui quali non è tuttavia possibile pesare all'infinito.

- che nel corso dell'istruttoria è emerso come attualmente la signora Z. percepisca una rendita di ca. fr. 3'300.--, importo con il quale deve sopperire al proprio fabbisogno ed a quello del figlio adolescente. Il canone di locazione è di fr. 1'300.-- mensili oltre a fr. 60.-- per spese accessorie mentre i costi di riscaldamento sono interamente a carico della conduttrice.

Ora dandosi simile evenienza pur comprendendo le argomentazioni dell'istante non si può concludere all'esistenza in concreto di gravi motivi atti a sostanziare la disdetta inoltrata. La pigione mensile rientra infatti nel carico ammesso, ca. 30% del reddito percepito, ed è sicuramente sopportabile da parte della conduttrice. Va inoltre rilevato che dal decesso del marito avvenuto oltre un anno fa l'inquilina ha continuato a vivere nell'ente locato. Se come sostenuto, l'onere della locazione fosse stato per lei troppo gravoso ella avrebbe dovuto inoltrare immediatamente la disdetta invocata per gravi motivi cosa che in realtà non è invece avvenuta.

Difficile è pertanto ammettere ora, già per il lungo tempo trascorso dall'insorgere della causa delle paventate difficoltà economiche, l'esistenza dei gravi motivi invocati dall'istante. Ne discende che la disdetta non può essere confermata e di conseguenza rimangono intatti per le parti i rispettivi diritti ed obblighi derivanti dal contratto.

Resta comunque sempre alla signora Z., la possibilità di trovare un subentrante al contratto a'sensi dell'art. 264 CO, il che avrebbe quale immediata conseguenza la liberazione dell'istante di ogni e qualsiasi obbligazione derivante dal contratto in parola.