GDL 5/35: DISDETTA PER GRAVI MOTIVI INGIUSTIFICATA
Ufficio di conciliazione di Minusio in re S. e Ilcc/M. del 15 dicembre 1998

35. Art. 266g CO

DISDETTA PER GRAVI MOTIVI INGIUSTIFICATA

E' ingiustificata la disdetta notificata dai conduttori perché disturbati dai coinquilini del piano sovrastante (una famiglia con bambini piccoli) allorquando essi non hanno chiesto in precedenza l'intervento del locatore.
Nulla muta a tale situazione il fatto che il locatore aveva verbalmente promosso loro che l'appartamento in questione, al momento della stipula sfitto, non sarebbe stato locato a famiglie, visto che una tale assicurazioni non è stata inserita nel contratto.

Ufficio di conciliazione di Minusio in re S. e Ilcc/M. del 15 dicembre 1998

Estratto dai considerandi:

- che tra i signori S., M. e R., quale proprietari ed i signori M., quali conduttori, è stata sottoscritto in data 28 gennaio 1998 un contratto di locazione avente per oggetto l'appartamento di quattro locali al 3. piano dello stabile sito in via del Sole, a Muralto.

la locazione ha avuto inizio il 1° aprile 1998, con scadenza indeterminata, potendo essere disdetta dall'inquilino la prima volta al 30 settembre 2000, con preavviso di sei mesi.

La pigione veniva stabilita in fr. 2'700.-- mensili oltre fr. 300.-- per spese accessorie.

- che in data 20 agosto 1998, i signori M. inoltravano ai proprietari per il tramite della F. SA, la disdetta del contratto di locazione con effetto al 31 dicembre 1998.

a motivo di tale decisione i conduttori evidenziano la difficile convivenza con gli altri inquilini della palazzina a causa dei disturbi ed il comportamento assunto da costoro nei confronti degli altri abitanti della casa.

- che alla disdetta si oppongono con istanza del 24 agosto 1998 a questo Ufficio i proprietari i quali contestano recisamente l'esistenza nella specie di motivi gravi atti a sostanziare una rescissione anticipata del contratto giusta l'art. 266g CO. I convenuti postulano pertanto il riconoscimento della validità della disdetta a far tempo dal 30 settembre 2000.

- che convocate le parti all'udienza del 6 ottobre 1998, esse non sono giunte ad un'intesa rendendo così necessaria l'emanazione di una formale decisione da parte di questo Ufficio.

- che la competenza di questo Ufficio a dirimere la vertenza è data dall'art. 6 della Legge cantonale in materia di locazione di locali d'abitazione e commerciali e di affitto.

- che giusta l'art. 266g CO, ciascuna delle parti può per motivi gravi che le rendano incomportabile l'adempimento del contratto, dare la disdetta osservando il temine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi.

Costante dottrina e giurisprudenza hanno precisato che, sono motivi gravi atti a sostanziare la rescissione anticipata del contratto, quelle circostanze eccezionali, sconosciute ed imprevedibile al momento della firma del contratto, che rendono incomportabile il proseguimento dello stesso e non dipendono da errori della parte che se ne prevale. In ogni caso queste circostanze debbono rivestire un carattere di gravità tale, da rendere impensabile, secondo le regole della buona fede, chiedere alla parte che se ne prevale di continuare nel contratto (Lachat/Micheli - Le nouveau droit du bail, ed. 1990, pag. 306 - Schweizerisches Mietrecht, II. ed. 1998, ad art. 266g, no. 10 pag. 510-511).

- che nell'evenienza concreta i giusti motivi invocati dai conduttori per porre fine anticipatamente nel contratto sono i difficili rapporti istauratisi con gli altri abitanti della casa. A mente dei signori M. infatti, al momento della stipula del contratto sarebbe stato loro assicurato che l'appartamento al PT dello stabile era occupato da una persona sola mentre l'appartamento al I. piano risultava essere sfitto. In un secondo tempo tuttavia, l'appartamento al PT unitamente a quello al I. piano sono stati locati ad una famiglia con bambini. Il chiasso ed il rumore, oltre che la mancanza di rispetto verso il prossimo da parte dei nuovi arrivati, avrebbero creato una situazione invivibile, da qui la disdetta per motivi gravi.

- che pur comprendendo le ragioni esposte dagli istanti, le motivazioni da essi addotte non sono tuttavia tali da giustificare una rescissione anticipata del contratto. Infatti agli inquilini la legge conferisce altri mezzi per porre fine al disagio lamentato, chiedendo in particolare il rispetto del regolamento della casa mediante l'intervento dell'amministrazione (art. 257f CO), o rivolgendosi direttamente agli interessati, ecc. Nel caso concreto, dalla documentazione versata all'incarto non risulta che gli inquilini abbiano richiesto formalmente l'intervento dei proprietari, rispettivamente dell'amministrazione, denunciando la situazione, né tantomeno risulta che gli stessi abbiano preso contatto direttamente con i vicini.

- che le presunte assicurazioni fornite dai locatori al momento della firma del contratto non possono certo dirsi vincolanti. Infatti, è legittimo diritto del proprietario quello di locare il proprio appartamento nella misura in cui questo si rende disponibile a seguito della disdetta del precedente inquilino. Cosa che si è avverata nella realtà.

Nella misura in cui i conduttori facevano della tranquillità e della privacy un elemento indispensabile ai fini della conclusione del contratto, essi avrebbero dovuto esigere che tale condizioni fosse espressamente contenuta nel contratto, condizione, la cui violazione da parte del proprietario, avrebbe comportato senza remissione la rescissione anticipata dello stesso.

- che all'occorrenza inoltre, anche in considerazione della grandezza dell'appartamento al PT, gli istanti avrebbero sin dall'inizio dovuto tener presente una possibile locazione a famiglie, essendo tale possibilità non del tutto remota.

- che nelle circostanze concrete, per i motivi anzidetti, non può essere ritenuta l'esistenza di motivi gravi, tali da giustificare una rescissione anticipata del contratto. Le argomentazioni degli istanti non rivestono il carattere di circostanze eccezionali, sconosciute o imprevedibili al momento della firma del contratto di locazione. Per questo motivo la disdetta inoltrata il 20 agosto 1998 dagli istanti può essere considerata valida unicamente con effetto al 30 settembre 2000. Resta comunque riservata la facoltà dei signori M. di liberarsi dagli obblighi contrattuali mediante presentazione di subentranti disposti a rilevare il contratto alle sue condizioni attuali in conformità all'art. 264 CO.