GDL 5/34: DISDETTA PER GRAVI MOTIVI: INGIUSTIFICATA SE INVOCATA SOLTANTO PER LE DIFFICOLTÀ ECONOMICHE DELLA CONDUTTRICE
Ufficio di conciliazione di Lugano in re A./G.F. Sagl del 20 gennaio 1998

34. Art. 266g CO

DISDETTA PER GRAVI MOTIVI: INGIUSTIFICATA SE INVOCATA SOLTANTO PER LE DIFFICOLTÀ ECONOMICHE DELLA CONDUTTRICE

Le difficoltà economiche invocate dalla conduttrice, oltretutto neppure comprovate, non sono eccezionali ed imprevedibili e rientrano nei rischi ordinari connessi ad un'attività commerciale soprattutto nella sua fase iniziale. Esse non possono quindi legittimare una disdetta per gravi motivi.
La disdetta della conduttrice esplicherà i suoi effetti per la prossima scadenza contrattuale.

Ufficio di conciliazione di Lugano in re A./G.F. Sagl del 20 gennaio 1998

Estratto dai considerandi:

- Fra le parti veniva sottoscritto in data 25 marzo 1996 un contratto di locazione avente per oggetto l'utilizzo di 4 locali, per uso ufficio, siti al pianterreno dello stabile di Via F. Lugano. Il contratto in questione veniva stipulato a partire dal 1 aprile 1996 e con una prima scadenza al 26 marzo 1999. Il canone di locazione iniziale ammontava a fr. 1'450.-- mensile più l'acconto mensile per le spese accessorie di fr. 150.--.

- Con lettera 23 luglio 1997 il conduttore notificava al locatore la disdetta del rapporto di locazione a far tempo dal 23 gennaio 1998, motivando la stessa a seguito di difficoltà economiche della società. Il 21 luglio 1997 il qui istante comunicava al conduttore la contestazione della stessa.

- Lo stesso giorno il locatore inoltrava un'istanza al presente Ufficiale di conciliazione chiedendo la convocazione delle parti in causa. Durante l'udienza di discussione l'istante riconfermava integralmente le proprie allegazioni. Il locatore, dal canto suo, ribadiva le sue contestazioni in merito all'esistenza dei motivi gravi ex art. 266g CO.

In diritto:

- Nella fattispecie in esame il presente Ufficio di conciliazione ritiene che non siano dati i motivi gravi di cui all'art. 266g CO.

- Secondo costante giurisprudenza vi sono motivi gravi allorquando "circostances exceptionnelles, inconnues et imprévisibles lors de la conclusion du contrat, qui revêtent un certain caractère de gravité et qui ne sont pas imputables au locataire….Des difficultés passagères, liées à l'évolution conjoncturelle ne suffisent pas." (cfr. Lachat, Le nouveau droit de bail, Losanna 1997, pag. 455-456, pto. 4.2).

Per accertare l'esistenza di un motivo grave ex art. 266g CO è necessario procedere ad un apprezzamento oggettivo secondo il diritto e l'equità giusta l'art. 4 CCS; in questo contesto la durata residua della locazione può essere determinante (Lachat, op. cit. pag. 456).

- Ora, nella fattispecie in esame, le difficoltà economiche riscontrate dalla società conduttrice non sono eccezionali e neppure imprevedibili, rientrano infatti nei rischi ordinari connessi all'attività commerciale.

Infatti già al momento della sottoscrizione del contratto di locazione (marzo 1996) vi era un periodo di crisi economica generalizzata e pertanto le circostanze invocate ora a sostegno della disdetta potevano essere previste.

In aggiunta a quanto precede è inoltre fatto notorio che per i primi anni di esercizio di una nuova attività ci si trova confrontati a dei rischi finanziari accresciuti rispetto ad attività già ben avviate.

- In merito alla presunta gravità delle circostanze, lo stesso patrocinatore avv. T., nella sua risposta del 20 ottobre 1997, dichiara: "la conduttrice è confrontata attualmente ad un'operazione di risanamento dei suoi conti aziendali"; questo sta appunto ad indicare che le difficoltà sono passeggere.

A dire del conduttore, che tuttavia non ha prodotto a comprova delle sue affermazioni alcuna valido documento, (quale ad esempio un bilancio intermedio), i conti della società presentavano al 30.9.1997 un disavanzo di fr. 62'725.60. Tale importo, considerato anche il periodo di crisi, deve essere relativizzato e non può pertanto essere considerato eccezionale tanto da giustificare una disdetta straordinaria.

Visto quanto precede, secondo la giurisprudenza attuale, si giustifica il proseguimento della locazione sino alla regolare scadenza contrattuale fissata per il 29 marzo 1999 .

Questo in applicazione del principio generale vigente in ambito contrattuale secondo cui gli impegni vanno osservati e mantenuti indipendentemente dagli sviluppi successivi: PACTA SUNT SERVANDA (cfr. Il Ticino ed il Diritto, Vol 2, CFPG, Lugano 1997, avv. Marco Frigerio, I motivi gravi della disdetta straordinaria, pag. 422).

- Da ultimo non va disatteso che il conduttore è vincolato al contratto sino a tale termine con tutte le conseguenze che ne derivano. Resta riservato a quest'ultimo la possibilità di liberarsi da tali obblighi presentando al locatore un valido subentrante a' sensi dell'art. 264 CO.

- A tal proposito va sottolineato che poco importano le ragioni invocate sinora dal conduttore e che avrebbero, a suo dire, ostacolato la ricerca di un nuovo subentrante (in particolare pigioni troppo elevate). Determinante giuridicamente è l'esito di tali ricerche che dovranno essere necessariamente positive per poter liberare la società G. Sagl dai suoi impegni contrattuali.