GDL 5/31: UN CONTRATTO A TEMPO DETERMINATO PUÒ ESSERE PROTRATTO
Ufficio di conciliazione di Massagno in re S./W. Del 12 febbraio 1999

31. Artt. 266 cpv. 1 e 273 cpv. 2 lett. b CO

UN CONTRATTO A TEMPO DETERMINATO PUÒ ESSERE PROTRATTO

La locazione conclusa per un periodo determinato cessa senza disdetta con lo spirare del tempo previsto.
Anche un contratto a tempo determinato può essere protratto.
Nella fattispecie, il contratto di locazione per un esercizio pubblico è stato protratto per tre anni, in considerazione della situazione personale, familiare e finanziaria della conduttrice.

Ufficio di conciliazione di Massagno in re S./W. Del 12 febbraio 1999

Estratto dai considerandi:

In fatto:

A. In data 12.2.1992 la signora W. in qualità di locatrice ed il signor B., in qualità di conduttore, hanno sottoscritto un contratto di locazione relativo al Bar "M.". L'esercizio pubblico è ubicato al piano terreno di uno stabile sito in via C. a Tesserete. Il contratto, di durata determinata, prevedeva l'inizio della locazione il 1.3.1992 e la sua scadenza inderogabile il 28.2.1998 (Doc. C). Il medesimo giorno le parti hanno sottoscritto un secondo contratto di locazione per un appartamento di 4½ locali al primo piano dello stesso stabile: anch'esso prevedeva l'inizio della locazione il 1.3.1992 e la scadenza inderogabile della locazione il 28.2.1998 (Doc. B).

B. Con convenzione 13.7.1993 l'istante ha acquistato dal signor B. l'inventario del Bar. "M." per fr. 115'000 (Doc. E, F).

Con convenzione 26.7.1993 fra la signora W., il signor B. e la signora S., quest'ultima ha accettato di riprendere in qualità di conduttrice il contratto di locazione 12.2.1992 fra il signor B. e la signora W., mentre quest'ultima ha accettato la signora S. quale locataria, liberando il signor B. dagli obblighi contrattuali con effetto al 31 agosto 1993 (Doc. D).

C. In data 26.9.1997, utilizzando il modulo ufficiale per la notifica della disdetta, la locatrice ha notificato all'istante la disdetta per l'abitazione ed il locale commerciale con effetto a decorrere dal 1.3.1998.

D. Con istanza 11.10.1997, la conduttrice ha contestato innanzi a questo ufficio la disdetta e chiesto la protrazione della locazione per sei anni.

A sostegno della sua richiesta essa sottolinea di avere accettato di rilevare il bar basandosi sulla disponibilità manifestata dal signor W. a rinnovare i contratti di locazione al loro spirare. Senza questa disponibilità non avrebbe mai sottoscritto il contratto e soprattutto contratto per un ammontare (altrimenti sproporzionato) di fr. 140'000.-- (doc. M, O).

L'istante ha poi fatto valere il mancato rispetto del preavviso di sei mesi previsto dall'art. 266d CO per la disdetta dei locali commerciali e rilevato d'altra parte come l'esercizio pubblico in oggetto sia l'unica fonte di reddito con quale, essendo divorziata, ella mantiene sé stessa ed il figlio studente universitario fuori Cantone (Doc. V, W). Finalmente la conduttrice ha rilevato come l'esercizio impieghi due cameriere (Doc. T, U), che perderebbero il posto di lavoro.

E. Nel corso delle udienze 4.12.1997, 24.3.1998 e 12.11.1998 l'istante si è confermata nelle proprie argomentazioni e domande, mentre la convenuta ha negato di aver promesso il rinnovo del contratto di locazione ed ha sottolineato come l'esercizio pubblico sia stato e permanga causa di disturbo per la zona e per l'altro inquilino ospite dello stabile.

I tentativi di composizione bonale della vertenza sono falliti.

In diritto:

1. Con la convenzione 26.7.1993 fra la signora W., il signor B. e la signora S., le parti hanno operato un trasferimento della locazione ad un terzo (art. 263 CO), laddove, previa acquisizione contrattuale dei diritti connessi alla locazione da parte della nuova conduttrice (acquisito della "gestione, cioè della cliente e del mobilio), quest'ultima è stata accettata per iscritto dalla locatrice (art. 263 cpv. 1 CO).

In caso di trasferimento della locazione a un terzo il nuovo conduttore è surrogato al conduttore precedente (art. 263 cpv. 3 CO) subentrando nella globalità dei suoi diritti ed obblighi contrattuali e legali (Svit, Schw. Mietrecht Kommentar, ad art. 263 n. 28). La scadenza contrattuale non è di principio modificata (Lachat, Le bail à loyer, p. 383).

Nell'evenienza concreta l'istante ha pertanto ripreso i contratti di locazione che legavano il signor B. alla signora W.. Si trattava pacificamente di contratti di locazione a tempo determinato con scadenza inderogabile della locazione il 28.2.1998.

Una modifica di tale clausola non è invocata né tanto meno comprovata dall'istante.

2. L'istante contesta tuttavia la disdetta in virtù della promessa fatta dalla locatrice di rinnovare i contratti alla loro scadenza.

Occorre allora rilevare come tale impegno rappresenti unicamente una promessa di contratto e non un contratto (Gauch/Schluep, Schweiz. Obligationenrecht Allg. Teil, vol. 1, n. 369), la sottoscrizione del quale rimane riservata alla libera scelta delle parti, in casu della signora W., in virtù del principio della libertà contrattuale che caratterizza il diritto svizzero. Non è dunque stata convenuta un clausola contrattuale che derogasse al termine di scadenza previsto originariamente.

Valgono pertanto le scadenze inderogabili sancite dai contratti di locazione originari, stipulati in data 12.02.1992. La disdetta 26.9.1997 non era in sé necessaria (art. 266 cpv. 1 CO). Rappresentando pertanto un semplice richiamo della scadenza dei contratti e dell'assenza di volontà di rinnovarli.

Si rivela dunque inutile la sua contestazione, che non può essere accolta.

3. L'istante chiede subordinatamente la concessione di una protrazione della locazione per la durata di sei anni per il locale commerciale bar "M".

In forza dell'art. 272 cpv. 1 CO il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore. La locazione di locali commerciali può essere protratta per sei anni al massimo (art. 272b cpv. 1 CO).

Giusta l'art. 272 cpv. 2 CO l'autorità competente in materia di protrazione deve ponderare gli interessi tenendo segnatamente conto delle circostanze che hanno determinato la conclusione del contratto e del contenuto del medesimo, della durata della locazione, della situazione personale, familiare ed economica delle parti e del loro comportamento, dell'eventuale fabbisogno del locatore e dei suoi stretti parenti od affini, come pure dell'urgenza di siffatto bisogno, della situazione sul mercato locale degli alloggi e dei locali commerciali.

La protrazione è però esclusa se è stata data disdetta per mora del conduttore, per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini, per fallimento del conduttore o se la disdetta concerne un contratto di locazione che, in vista di imminenti lavori di trasformazione o demolizione, è stato espressamente concluso soltanto per il tempo intercorrente fino all'inizio della costruzione o fino all'ottenimento della relativa licenza (art. 272a cpv. 1 CO), infine nel caso in cui il locatore offre al conduttore altri locali d'abitazione o commerciali equivalenti (art. 272a cpv. 2 CO).

4. Ora, quale motivo di esclusione della protrazione entra qui in linea di conto unicamente l'eventuale violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini. Esso presuppone tuttavia che il locatore abbia inutilmente diffidato per iscritto il conduttore (Lachat, op. cit., p. 495). In concreto tale condizione non è soddisfatta , gli scritti di reclamo prodotti dalla locatrice essendo stati invitati alla conduttrice dai vicini e dal Municipio.

Pertanto non è dato nessuno dei motivi di esclusione della protrazione esaustivamente elencati all'art. 272a cpv. 1 e 2 CO. Si impone una ponderazione degli interessi ai sensi dell'art. 272 cpv. 2 CO.

5. Per decidere se la fine del rapporto di locazione ha delle conseguenze gravose per il conduttore ed i suoi familiari che non siano giustificate dagli interessi del locatore, il Giudice deve segnatamente tener conto delle circostanze della stipulazione del contratto di locazione e del suo contenuto (art. 272 cpv. 2 lett. a CO). In particolare, quando il locatore ha lasciato intendere che la locazione, ancorché convenuta per un periodo limitato, sarebbe durata a lungo, si giustifica una piena ed intera concessione della protrazione (Lachat, op. cit., 500).

6. Tanto l'onere finanziario del figlio, studente universitario fuori Cantone, quanto il calo del reddito che l'abbandono di una clientela chiaramente legata al quartiere determinerebbe per la conduttrice, costituiscono ulteriori elementi della situazione personale, familiare e finanziaria ai sensi dell'art. 272 cpv. 2 lett. a CO favorevoli alla concessione di una protrazione della locazione (Lachat, op. cit., p. 500 e seg.).

Né il disturbo della quiete pubblica risulta tale da escludere la concessione di una protrazione, essendo in tal senso necessario una particolare rumorosità e la violazione costante del regolamento della casa (Lachat, op. cit., p. 502).

7. A fronte di ciò il locatore non ha minimamente addotto e comprovato una situazione personale e finanziaria propria o delle persone che vivono nella sua comunione domestica, atta a giustificare gli effetti gravosi che la fine della locazione implicherebbe alla conduttrice, non dimostrando, ma nemmeno asserendo un fabbisogno urgente suo o dei suoi parenti stretti ai sensi dell'art. 272 cpv. 2 lett. d CO).

8. Alla stregua di tali valutazioni, considerato che la conduttrice ha profuso senza esito un certo sforzo per trovare una sistemazione alternativa, laddove, trattandosi di una prima protrazione, non vanno posti requisiti particolarmente severi, questo Ufficio ritiene si giustifichi la concessione di una protrazione della locazione per una durata di tre anni, dando modo alla conduttrice di trovare nel frattempo, senza compromettere la propria situazione finanziaria, una sistemazione alternativa confacente alle proprie esigenze.