GDL 5/30: DIRITTO ALLA COMPENSAZIONE SORTO PRIMA DEL FALLIMENTO DEL LOCATORE
Pretura del Distretto di Lugano in re N./Massa fallimentare B. SA del 26 marzo 1998

30. Artt. 265 CO e 213 cpv. 2 LEF

DIRITTO ALLA COMPENSAZIONE SORTO PRIMA DEL FALLIMENTO DEL LOCATORE

Le parti possono validamente concordate la possibilità per la conduttrice di estinguere il debito relativo al corrispettivo mensile mediante compensazione di un suo credito nei confronti della locatrice.
Una siffatta pattuizione può essere opposta anche alla massa fallimentare intervenuta a seguito del fallimento della locatrice, giacché l'art. 213 cpv. 2 LEF esclude soltanto la possibilità di compensazione in relazione ad obbligazioni la cui causa giuridica sia fondata su fatti posteriori alla dichiarazione di fallimento.

Pretura del Distretto di Lugano in re N./Massa fallimentare B. SA del 26 marzo 1998

Estratto dai considerandi:

1. Silvia N. e l'immobiliare B. SA hanno concluso in data 9 marzo 1994 due contratti di locazione di durata indeterminata con inizio 1° gennaio 1994, potendo essere disdetti con un preavviso di sei mesi alla scadenza 30 giugno/31 dicembre e la prima volta per il 30 giugno 1998, relativi ad un capannone artigianale di 450 m2 e di un negozio di ferramenta composta di cinque locali entrambi siti al pianterreno di un immobile a Bedigliora. Le pigioni convenute sono state fissate in fr. 33'000.-- all'anno per la locazione del capannone e in fr. 2'700.-- annuali per il negozio ferramenta. Le parti hanno stipulato che le pigioni dei due enti locati dovevano essere compensate con un credito che la conduttrice nutriva nei confronti dell'Immobiliare B. SA di Fr. 510'000.-- oltre ad un tasso d'interesse pattuito al 7% (doc. A e B, dispositivo 23).

2. Nel novembre 1995 è stato decretato il fallimento dell'Immobiliare B. SA.

3. In data 25 marzo 1997 la massa fallimentare Immobiliare B. SA ha notificato due precetti esecutivi (doc. C e D) a Silvia N. per importo di fr. 12'925.-- rispettivamente fr. 1'057.50 più interessi al 5% dal 1° marzo 1995 relativi ai canoni di locazione da novembre 1995 a marzo 1996. Silvia N. ha interposto opposizione.

4. Con le istanze 7 aprile 1997 la Massa Fallimentare Immobiliare B. SA, ha chiesto alla sez. 5 di questa Pretura il rigetto provvisorio delle opposizioni di Silvia N. ai citati precetti: con decisione 27 maggio 1997 le due suddette opposizioni sono state respinte in via provvisoria in ragione del fatto che la compensazione invocata da essa era valida soltanto fino all'apertura del fallimento.

5. Da qui nasce la presente vertenza, non conciliata davanti all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Breganzona (doc. 3, UC), che Silvia N. ha tempestivamente presentato a questa Pretura con petizione (recte: istanza) 29 ottobre 1997 e con la quale chiede il disconoscimento dei debiti risultanti dai contratti di locazione 9 marzo 1994. A suo modo di vedere, le pigioni in oggetto sono state compensate con il credito di fr. 510'000.-- che lei stessa aveva nei confronti dell'Immobiliare B. SA. All'udienza di discussione 12 febbraio 1998 la controparte si è opposta alla richiesta dell'istante considerando che: "le pigioni scadute dopo l'apertura del fallimento, avvenuto il 9 novembre 1994, divengono crediti della massa in quanto il fallimento ingenera un cambiamento nella titolarità giuridica del credito per quanto attiene il creditore".

6. Per stabilire se l'istante può qui validamente esercitare il suo diritto alla compensazione occorre in particolare, per gli artt. 120 e ss CO, che il credito posto in compensazione sia esigibile e che lo stesso non sia escluso per legge o per convenzione.

a) I crediti di cui vantava l'Immobiliare B. SA nei confronti di Silvia N. risultavano dai contratti di locazione 9 marzo 1994 ed erano relativi a delle pigioni. Giusta l'art. 257c CO il conduttore è tenuto a pagare il corrispettivo e, se del caso, le spese accessorie alla fine di ogni mese, ma al più tardi alla fine della locazione, salvo patto o usi locali contrari. Le clausole n. 23 dei due contratti prevedono che: "la signora Silvia N. vanta un credito nei confronti dell'Immobile B. SA di fr. 510'000.--. La pigione viene quindi compensata con gli interessi maturati su questo prestito al tasso del 7%, fino all'estinzione del credito stesso”. Appare quindi chiaro che le parti ai due contratti avevano pattuito il pagamento della locazione in una sola volta, alla conclusione dei suddetti contratti. I crediti compensati erano quindi esigibili dalla conclusione dei due contratti cioè dal 9 marzo 1994.

b) Giusta l'art. 213 cpv. 1 LEF il creditore può compensare il suo credito con quello del fallito verso di lui. II cpv. 2 cifra 2 dello stesso articolo prevede che la compensazione non ha luogo quando un creditore del fallito diventi debitore di lui o della massa soltanto dopo la dichiarazione del fallimento. II Tribunale federale ha specificato nella DTF 107 III 25 ss che l'art. 213 cpv. 2 LEF esclude la compensazione soltanto con obbligazioni la cui causa giuridica sia fondata su fatti posteriori alla dichiarazione del fallimento o alla pubblicazione della mora concordataria.

Nel caso in esame i due contratti di locazione, conclusi in data 9 marzo 1994, prevedono alla loro clausola n. 23 la facoltà per la locataria di compensare l'intero canone, almeno finché il contratto di locazione rimane in essere, rendendo esigibili tutte le pigioni maturate fino almeno al termine della locazione, ossia, al più presto, fino alla scadenza del primo termine di disdetta. Ne discende che la giurisprudenza citata dalla qui convenuta, relativa a fatti diversi a quelli di cui rassegna (nascita del diritto alla compensazione dopo la dichiaratoria di fallimento) non è applicabile alla fattispecie di guisa che la causa giuridica del debito della signora Silvia N. non è certamente nata dopo il fallimento dell'Immobiliare B. SA bensì prima, ossia alla sottoscrizione del contratto stesso.

Silvia N. ha validamente compensato le pigioni dovute all'Immobile B. SA fino ad estinzione del suo credito nei confronti di quest'ultima, almeno per tutta la durata del contratto, che potrà ben inteso essere disdetto rispettando i termini contrattuali.