GDL 5/29: ONERE PROBATORIO IN ORDINE ALL'INVOCATA COMPENSAZIONE/ESCLUSIONE DELLA PROTRAZIONE IN CASO DI MORA
Ufficio di conciliazione di Massagno in re N. SA/X. Assicurazioni del 17 febbraio 1999

29. Artt. 265 e 272a cpv. 1 lett. a CO

ONERE PROBATORIO IN ORDINE ALL'INVOCATA COMPENSAZIONE/ESCLUSIONE DELLA PROTRAZIONE IN CASO DI MORA

Il conduttore che pretende di aver soluto il canone, per il quale è stato diffidato al pagamento, mediante compensazione, deve portare la prova del suo credito nei confronti del locatore.
Nella fattispecie, non solo la prova non è stata apportata, ma le pretese del conduttore sono state respinte con due sentenze pretorili cresciute in giudicato.
Va dunque confermata la disdetta per mora intimata dal locatore, mentre, per legge, è esclusa la possibilità di protrarre il contratto.

Ufficio di conciliazione di Massagno in re N. SA/X. Assicurazioni del 17 febbraio 1999

Estratto dai considerandi:

1. Il 2 agosto 1985 la X. Assicurazioni in qualità di locatrice e la N. SA quale conduttrice hanno stipulato un contratto di locazione avente per oggetto dei locali commerciali siti in Via B. a Lugano (rispettivamente in Via D. a Massagno). La superficie complessiva data in locazione è di mq 298 (negozio + autorimessa).

2. Con lettera raccomandata 29 ottobre 1998 (doc. C), nella quale si fa riferimento a un precedente scambio di corrispondenza, la T. AG, in rappresentanza della X. Assicurazioni, ha fissato alla conduttrice il termine di 30 giorni il pagamento delle pigioni arretrate, con l'avvertenza che, scaduto infruttuosamente tale termine, il contratto di locazione sarebbe stato disdetto a norma dell'art. 257d CO.

3. Con raccomandata 9 dicembre 1998 la locatrice, ha notificato la disdetta del contratto di locazione con effetto a decorrere dal 31 gennaio 1999. La disdetta, notificata su modulo ufficiale ex art. 266I cpv. 2 CO e nel rispetto del termine di 30 giorni di cui all'art. 257 d cpv. 2 CO, viene motivata con il mancato pagamento della pigione.

4. Con istanza 4 gennaio 1999 la conduttrice ha chiesto l'annullamento della disdetta e, in via subordinata, la protrazione della locazione per un periodo di 6 anni. L'istanza è tempestiva ai sensi dell'art. 273 cpv. 1 CO.

5. Le parti sono state convocate innanzi a questo Ufficio in data 26 gennaio 1999. Non è stato tuttavia possibile trovare una conciliazione.

Nel corso dell'udienza la parte istante, che non contesta il mancato pagamento della pigione ma invoca la compensazione del credito (art. 120 CO), ha versato agli atti un memoriale. La parte convenuta ha prodotto in copia due sentenze, una della Pretura di Mendrisio-Nord (24.4.1995) e l'altra della Pretura di Lugano, sezione 4 (18.2.1997).

6. La parte istante non ha minimamente provato i presupposti della compensazione. Va inoltre abbondanzialmente sottolineato che la questione della compensazione è stata risolta negativamente anche nelle due sentenze versate agli atti, che vedevano opposte le stesse parti coinvolte nella presente procedura.

7. Di conseguenza la disdetta, notificata conformemente all'art. 257d cpv. 2 CO, merita di essere confermata.

8. Una protrazione della locazione è espressamente esclusa dalla legge in caso di mora del conduttore (art. 272a cpv. 1 lett. a CO). Ne consegue che anche la richiesta deve essere di protrazione della locazione avanzata dalla conduttrice respinta.