GDL 5/28: RICONSEGNA ANTICIPATA DEL BENE LOCATO
Pretura del Distretto di Lugano in re S./D. - C. del 18 magio 1998

28. Art. 264 CO

RICONSEGNA ANTICIPATA DEL BENE LOCATO

Il locatore non è obbligato ad accettare il subentrante proposto dal conduttore, ma qualora il candidato presentato sia solvibile e non possa essere ragionevolmente rifiutato ai sensi di legge, la rinuncia non può inibire lo svincolo del conduttore dagli obblighi contrattuali.
A dipendenza delle circostanze, la mancata formalizzazione del subingresso nel contratto da parte della persona dichiaratasi disponibile può essere interpretata nel senso che il candidato non era realmente disposto a riprendere il contratto, con la conseguenza che il conduttore uscente resta vincolato al contratto.
Tale ipotesi si verifica allorquando la candidata, pur sottoscrivendo nei confronti dell'inquilino uscente un impegno a subentrare nel contratto, dimostra con i fatti di non possedere nel suo intimo una tale volontà, tenendo un comportamento di segno opposto, segnatamente ponendo al locatore nuove condizioni e rifiutandosi di firmare il verbale di consegna.

Pretura del Distretto di Lugano in re S./D. - C. del 18 magio 1998

Estratto dai considerandi:

1. In data 21 luglio 1993 Renata D. e Ersilia C. - in qualità di locatori - e Natascha S. - in qualità di conduttrice - hanno stipulato un contratto di locazione (doc. A) avente per oggetto una casa di 3½ locali al II piano interno n° 3 sito nello stabile denominato "X" a Rovio.

Detto contratto prevedeva quanto segue: inizio il 1. agosto 1993; durata indeterminata con possibilità di disdetta con preavviso di tre mesi alle scadenze 30 settembre, la prima volta per il 30 settembre 1994; pigione annua di fr. 9'288.-- pagabile in rate mensili anticipate di fr. 774.--; spese accessorie non comprese nella pigione e da pagare unitamente a quest'ultima con l'importo annuo di fr. 840.-- a titolo di acconto o in rate mensili anticipate di fr. 70.-- sempre a titolo di acconto.

2. Con lettera raccomandata 28 gennaio 1997 la conduttrice ha notificato la disdetta del predetto contratto con effetto 30 settembre 1997 (doc. B) ed ha annunciato il subentro in qualità di conduttrice di Jessica A. a far data dal 1. febbraio 1997 (doc. C). In data 27 gennaio 1997 quant'ultima aveva infatti firmato il formulario di prenotazione per il subentro nell'ente locato, ponendo tuttavia quale condizione l'esecuzione di alcune modifiche all'ente locato (doc. D; verbale audizione testi 27 novembre 1997), che le parti in causa decidevano poi di assumersi vuoi a carico dell'una vuoi a carico dell'altra (cfr. verbale audizione testi 27 novembre 1997).

In data 10 febbraio 1997 Jessica A. ha rinunciato a prendere in locazione l'ente in esame poiché, a suo dire, i lavori di manutenzione e di pulizia non erano stati fatti nel modo in cui erano stati stabiliti (doc. 1).

3. Con istanza 4 marzo 1997 il convenuto ha chiesto all'Ufficio di conciliazione di Mendrisio, l'annullamento della disdetta 28 gennaio 1997. Quest'ultimo, considerando che le condizioni dell'articolo 264 CO non erano state adempiute dalla locatrice ha annullato la suddetta disdetta (doc. 1, UC) con decisione 25 luglio 1997.

4. Con l'istanza in esame la locataria chiede l'annullamento della cennata decisone dell'Ufficio di conciliazione di Mendrisio e la conseguente dichiarazione di validità della disdetta 28 gennaio 1997. La parte convenuta si è a sua volta opposta con argomentazioni che se del caso verranno riprese nei considerandi che seguono.

5. Il locatore è liberato in virtù del'art. 264 CO solo nel caso in cui egli adempie tutte le condizioni prescritte da questa norma, e più precisamente, la restituzione anticipata della cosa e la proposta d'un nuovo conduttore che sia solvibile, ragionevolmente accettabile per il locatore e disposto a riprendere il contratto alle medesime condizioni (Higi, n° 67 ad art. 264 CO).

Nella fattispecie risulta chiaro a questo Giudice che l'istante ha sì presentato in data 28 gennaio 1997 Jessica A. in qualità di subentrante, ma che quest'ultima fin dall'inizio non ha accettato lo stato in cui l'ente locato si trovava e ha proposto, quale condizione alla conclusione del contratto, cambiamenti dello stato dell'ente. L'istante non si è perciò liberato sulla base dell'articolo 264 CO, le condizioni di questa norma non essendo adempiute, la subentrante presentata dalla locataria non essendo disposta a riprendere il contratto alle medesime condizioni.

Giova infatti ricordare che la conclusione di un nuovo contratto di locazione con il candidato presentato dal locatario uscente non è certo una condizione necessaria alla liberazione delle obbligazioni di quest'ultimo nei confronti del locatore (Higi, Commentario zurighese, n° 20 e 44 ad art. 264 CO). Egli ha in effetti la libertà di accettare o meno il candidato che gli è stato presentato ma il suo rifiuto libera il locatario uscente dalla data in cui il locatario rifiutato era disposto a concludere il contratto (Lachat/Micheli, p. 314 n° 44 ad art. 264 CO). Ciononostante, a dipendenza delle circostanze, la non conclusione di un nuovo contratto di locazione può costituire un elemento che permette di concludere che il candidato non era realmente disposto a riprendere il contratto di locazione (Cahier du bail 1994, N. 4, p. 125).

Tale è il caso nella fattispecie, nella misura in cui la signora Jessica A. ha sì sottoscritto il doc. D che peraltro già subordinava la ripresa dell'appartamento al realizzarsi di determinate condizioni (accordi separati con il conduttore), ma da tutto il suo atteggiamento va tratto l'intimo convincimento che mai ha inteso realmente riprendere il contratto originale: il suo porre condizioni, le sue esitazioni emerse in sede d'istruttoria (cfr. testimonianza C.), il suo rifiuto di sottoscrivere il verbale di consegna, sono elementi chiari, univoci e evidenti della sua non intenzione di realmente riprendere il contratto fra le parti qui in causa.

Ciò basta per respingere l'istanza, non essendo, le eventuali inadempienze di Jessica A. nei confronti della conduttrice, qui opponibili alla parte convenuta.