GDL 5/27: UN CANDIDATO ALL'ASILO NON PUÒ ESSERE RAGIONEVOLMENTE RIFIUTATO QUALE SUBENTRANTE SE IL PAGAMENTO DEL CANONE VIENE GARANTITO DALL'ENTE PUBBLICO
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna in re M./A. SA del 23 dicembre 1998

27. Art. 264 CO

UN CANDIDATO ALL'ASILO NON PUÒ ESSERE RAGIONEVOLMENTE RIFIUTATO QUALE SUBENTRANTE SE IL PAGAMENTO DEL CANONE VIENE GARANTITO DALL'ENTE PUBBLICO

Il locatore non può ragionevolmente rifiutare quale subentrante un candidato all'asilo, il quale si dichiara disponibile a riprendere il contratto per un tempo sufficientemente lungo (il suo rimpatrio non dovendosi attendere in tempi brevi) e per il quale l'ente pubblico aveva garantito il pagamento del canone. Tanto più se, come nel caso concreto, il locatore aveva proposto al subentrante in questione di prendere in locazione un appartamento più grande con un canone sensibilmente superiore.

Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna in re M./A. SA del 23 dicembre 1998

Estratto dai considerandi:

In fatto:

A. In data 21 luglio 1993 le parti hanno stipulato un contratto di locazione relativo ad un appartamento sussidiato di 4½ locali a Tenero, che la parte istante ha quindi abitato con la figlia a far tempo dal 1. dicembre di quell'anno.

In base alle clausole contrattuali, e meglio come indicato al pto. 3, il rapporto di locazione può essere disdetto il più presto per il 30.11.1998, con un preavviso di tre mesi.

B. Con lettera 24 ottobre 1997 la signora M. ha manifestato alla qui convenuta l'intenzione di lasciare l'ente locato il 1.4.1998, adducendo al proprio motivo famigliare, segnatamente l'imminente partenza della figlia (doc. rich. I).

Nello scritto 30 ottobre 1997 l’ A. SA ha dichiarato di non considerare valida la disdetta 24 ottobre 1997, in quanto non rispettosa dei termini di cui al pto 3 del contratto di locazione.

C. A fine gennaio 1998 la conduttrice ha proposto all' A. SA un inquilino subentrante, nella persona del signor B. cittadino del Kossovo al beneficio di un permesso F., della cui assistenza si cura il soccorso operaio svizzero (SOS).

Il 3 febbraio 1998 la parte convenuta ha comunicato al SOS di non poter locare l'appartamento al signor B.; in sostituzione ha però offerto loro un appartamento di 4 ½ locali a Locarno (doc. rich. I). Il signor B. non ha accettato tale offerta (audizione testimoniale R., p. 4).

D. Con scritto 20 marzo 1998 la parte istante ha dichiarato all' A. SA di ritenersi libera da ogni vincolo contrattuale a partire dal 1.4.1998, avendo proposto un conduttore subentrante idoneo.

In risposta la parte convenuta ha contestato la validità della disdetta in quanto, a suo dire, l'inquilino proposto non avrebbe soddisfatto il requisito della solvibilità (doc. rich. I).

E. Il 1. aprile 1998 la parte istante ha fatto redigere un rapporto di constatazione dal perito comunale. Il giorno seguente ha spedito le chiavi dell'appartamento all' A. SA.

F. L'8 aprile 1998 la signora M. ha inoltrato un'istanza all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Minusio volta all'accertamento della fine del rapporto di locazione a partire dal 1. aprile 1998.

Essendo fallito il tentativo di conciliazione del 19 maggio 1998, la parte istante si è rivolta a questo Giudice con istanza 16 giugno 1998.

G. L'appartamento in questione è stato rilocato il 1. giugno 1998. Al fine di incassare l'ammontare relativo ai due mesi di pigione a tutt'oggi rimasti scoperti (fr. 2'294.--), la parte locatrice ha già promosso un'esecuzione presso questa Pretura (inc. EF.98.592). Su richiesta della convenuta questo Giudice ha sospeso tale procedura fino a conclusione della presente vertenza.

In diritto:

1. Nello scritto 24 ottobre 1997 la parte istante fa riferimento, seppur di passata, ad una disposizione di legge che vieterebbe ad una persona sola di occupare un appartamento sussidiato di 4½ locali. Nel quale caso vi sarebbe da chiedersi se, a seguito della partenza della figlia dell'istante, si determinerebbe una situazione tale da costituire motivo grave a tenore dell'art. 266g CO, con conseguente facoltà per entrambe le parti di disdire il rapporto di locazione per una scadenza qualsiasi.

La norma in questione è contenuta nell'allegato n. 1 delle "Direttive per l'allestimento dei contratti di locazione - Azione di sussidiamento WEG/LA" emanata dal Dipartimento delle opere sociali in conformità all'art. 32b cpv. 4 Reg./LA. Contrariamente a quanto sostenuto dall'istante, tale disposizione non costituisce tuttavia un divieto, ma concretizza semmai un presupposto per beneficiare degli aiuti previsti dalla legge: non ha dunque influenza alcuna sul rapporto contrattuale privato tra le parti.

2. Con la consegna delle chiavi dell'appartamento da parte dell'istante in data 2 aprile 1998 si perfeziona la fattispecie della restituzione anticipata della cosa nel senso dell'art. 264 CO (Higi, Zürcher Kommentar, art. 264 CO, N 21; DTF 119 II 38).

Giusta l'art. 264 CO il conduttore che restituisce anticipatamente la cosa è liberato dal suoi obblighi verso il locatore soltanto se gli propone un subentrante che non possa essere ragionevolmente rifiutato dal locatore e che sia disposto a riprendere il contratto alle medesime condizioni.

L'onere probatorio circa la ricorrenza di detti presupposti incombe al conduttore (Lachat, La réstitution anticipée de la chose louée, art. 264 CO n. 33, doc. B). Al locatore spetta per contro l'incombenza di verificare - sulla scorta dei dati debitamente fornitigli dal conduttore uscente, l'idoneità del candidato, come pure quella di motivare un eventuale rifiuto del prospetto avvicendamento (Higi, loc. cit. N 46 e 51).

Si è di fronte ad un inammissibile rifiuto quando il locatore senza addurre motivo alcuno rifiuta un conduttore sostitutivo che appare di per sé oggettivamente idoneo.

L'idoneità oggettiva del candidato va commisurata sulla base dei criteri generali della buona fede. Il nuovo conduttore è da considerare oggettivamente idoneo quando al momento della proposta sia riscontrabile nello stesso almeno la disponibilità a riprendere il contratto alle medesime condizioni e non sussistano altri motivi che ne pregiudichino a priori l'idoneità. Il concetto di idoneità oggettiva non esige che il candidato, una volta valutati tutti i dati a disposizioni, si riveli effettivamente accettabile, solvibile e disposto a riprendere il contratto alle stesse condizioni.

Sulla base di un'idoneità del caso concreto va semmai apprezzata la ragionevolezza del rifiuto da parte del locatore (Higi, loc. cit. N 52 s; DTF 117 II 158).

3. Al momento di proporre il signor B. quale candidato, il SOS aveva informato l’ A. SA circa la situazione della famiglia B. In particolare aveva spiegato che si trattava di cittadini del Kosovo al beneficio di un permesso F, il cui ritorno in patria - anche a seguito del blocco dei rimpatri - non era senz'altro da ritenere imminente. Il SOS aveva altresì precisato che sarebbe stato il Cantone a garantire il pagamento della pigione e del deposito di garanzia.

Da parte sua l'A. SA non aveva richiesto ulteriori informazioni (audizione testimoniale R., p. 4).

Non risultando dagli atti altri motivi che potessero compromettere l'idoneità oggettiva del B., si deve dunque concludere che al momento della proposta questi era da considerare oggettivamente idoneo a sostituire la parte istante nel rapporto di locazione.

Va inoltre precisato che un richiedente l'asilo può essere rifiutato solo quando ricorrano circostanze, segnatamente una decisione amministrativa di espulsione, che inducano ragionevolmente a dubitare della sua possibilità di riprendere il contratto per un periodo sufficientemente lungo e non già per il solo fatto che si tratti di un richiedente l'asilo (Lachat, op. cit., n. 19).

Nello scritto 3 febbraio 1998 la parte convenuta si limita a comunicare al SOS la propria indisponibilità a locare al signor B. l'appartamento della parte istante, senza addurre al proposito motivo alcuno, segnatamente la presunta insolvibilità del candidato.

A questo rifiuto immotivato si aggiunge l'offerta fatta ai signori B. relativa ad altro appartamento di 4 ½ locali a Locarno, la cui pigione era per altro sensibilmente superiore a quella dell'appartamento della parte istante.

A tale proposito va rilevato che, soprattutto in considerazione della pigione dell'appartamento offerto in sostituzione, si può anche prescindere da una verifica dell'idoneità oggettiva del candidato. Infatti la proposta di un alloggio a pigione superiore deve essere interpretata come implicito riconoscimento di tale idoneità. Il fatto che il signor B. abbia poi rifiutato la proposta non è di alcuna rilevanza (Lachat, op. cit., n. 46).

La parte convenuta ha sostenuto che l'offerta relativa all'appartamento di Locarno trovava spiegazione nella disponibilità del proprietario dell'immobile ad assumersi il rischio di un eventuale mancato pagamento, disponibilità non espressa invece dal proprietario dell'appartamento dell'istante. Tale circostanza non è tuttavia comprovata.

Non da ultimo va rilevato che la parte istante dal profilo della buona fede poteva e doveva concludere che l'indisponibilità a locare il suo alloggio al signor B. era espressione della libertà contrattuale della parte convenuta e non già condizionata dalla presunta inidoneità del sostituto proposto.

Sia il rifiuto immotivato sia la proposta di un alloggio sostitutivo sono assimilabili ad un rifiuto ingiustificato (Higi, loc. cit. N 51; Lachat, op. cit., n. 39 e 46).

4. In ossequio alla libertà contrattuale, l'art. 264 CO non impone al locatore di concludere un contratto di locazione con il candidato proposto, anche quando questi soddisfacesse appieno i requisiti legali di idoneità. E' per questo motivo che ad un rifiuto ingiustificato vanno attribuiti gli stessi effetti prodotti dalla prop osta di un candidato concretamente idoneo, vale a dire la liberazione del conduttore uscente da ogni vincolo contrattuale, segnatamente dal pagamento della pigione fino al prossimo termine utile di disdetta (Higi, loc. cit. N 61; Lachat, op. cit. n. 44 s).

Gli effetti liberatori dell'art. 264 CO incominciano in generale a partire dal momento in cui il candidato sarebbe verosimilmente stato disposto a riprendere il contratto di locazione, sempre che a quel momento il conduttore uscente avesse effettivamente restituito l'ente locato (Higi, loc. cit. N 65; Lachat, op. cit. n. 45).

Nel nostro caso la parte istante ha consegnato le chiavi dell'appartamento il 2 aprile 1998. Si deve dunque ritenere che a partire da quella data è liberata da ogni obbligo contrattuale nei confronti della convenuta.

5. A titolo abbondanziale si rileva che, contrariamente a quanto sostenuto dalla convenuta, il Cantone avrebbe garantito per il signor B. anche il pagamento della pigione e delle relative spese (audizione testimoniale Romano, p. 4; doc. A). Per modo che la tesi di parte convenuta, secondo cui il candidato proposto non avrebbe soddisfatto il requisito della solvibilità, si rivela sprovvista di ogni fondamento.