GDL 5/26: IL SUBENTRANTE DEVE ESSERE SOLVIBILE AL MOMENTO DELLA SUA PRESENTAZIONE / OBBLIGHI DEL CONDUTTORE USCENTE
Ufficio di conciliazione di Minusio in re D./K.J. del 10 novembre 1998

26. Art. 264 CO

IL SUBENTRANTE DEVE ESSERE SOLVIBILE AL MOMENTO DELLA SUA PRESENTAZIONE / OBBLIGHI DEL CONDUTTORE USCENTE

Il subentrante deve essere solvibile al momento della sua presentazione.
Il locatore deve poter disporre di un certo lasso di tempo per poter esperire le necessarie verifiche.
Il conduttore uscente deve adoperarsi affinché il subentrante presenti al locatore la documentazione atta a dimostrare la sua solvibilità, in particolare certificati di salario, bilanci, attestati di revisione, ecc.

Ufficio di conciliazione di Minusio in re D./K.J. del 10 novembre 1998

Estratto dai considerandi:

- che tra le parti è stato sottoscritto in data 29 settembre 1997 un contratto di locazione avente per oggetto l'appartamento di 3 e 1/2 locali al II. Piano dello stabile denominato S., in via S. a Tenero;

la locazione ha avuto inizio il 1° ottobre 1997, mentre la scadenza del contratto veniva prevista la prima volta per il 30 settembre 2000, riservato comunque il tacito rinnovo per un ulteriore periodo di un anno nel caso in cui una delle parti non avesse inoltrato disdetta con il preavviso di tre mesi per le scadenze 31 marzo e 30 settembre;

- che nel corso del mese di marzo 1998, i conduttori comunicavano all'Agenzia A. la loro intenzione di lasciare l'appartamento per il 31 marzo 1998. Contemporaneamente essi sottoponevano alla stessa il nome della signora B.W. quale subentrante al contratto;

- in data 9 aprile 1998 l'Agenzia A. invitava i conduttori a voler dar seguito alla richiesta concernente la presentazione della documentazione necessaria per il subentro della nuova inquilina. Invito esteso anche alla signora B-W. residente in via S. il 4 maggio 1998;

- che con scritto del 7 luglio 1998 l'Agenzia A. comunicava ai conduttori che la signora B. pur occupando l'appartamento aveva rinunciato a sottoscrivere un contratto di locazione: di conseguenza la loro responsabilità relativamente al contratto 29 settembre 1997, rimaneva inalterata. La signora B. abbandonava quindi i locali senza alcun preavviso;

- che nel frattempo le ricerche di un subentrante messe in atto dai conduttori trovavano nella signora C. un'interessata all'appartamento. Quest'ultima tuttavia in occasione di una visita allo stabile in cui è sito l'appartamento, appurata l'esistenza di un appartamento sfitto al III. piano, optava per la locazione di questo;

- che in data 2 settembre 1998 i conduttori inoltravano all'Agenzia A. la disdetta del contratto di locazione per motivi gravi giusta l'art. 266g CO, evidenziando le gravi ristrettezze finanziarie in cui gli stessi si erano nel frattempo venuti a trovare;

- che giusta l'art. 266g cpv. 1 CO, ciascuna delle parti può per motivi gravi che le rendano insopportabile l'adempimento del contratto, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi.

Tuttavia, il conduttore che restituisce la cosa senza osservare i termini di preavviso o le scadenze è liberato dai suoi obblighi verso il locatore soltanto se gli propone un nuovo conduttore solvibile che non possa essere ragionevolmente rifiutato dal locatore, ritenuto che il nuovo conduttore deve essere disposto a riprendere il contratto alle medesime condizioni. Se non propone un nuovo conduttore con tali requisiti, il conduttore resta tenuto al pagamento del corrispettivo fino al momento in cui, per contratto o per legge, la locazione si estingue o può essere sciolta (art. 264 CO);

- che, condizione determinante per l'applicazione dell'art. 264 CO, è la presentazione al locatore di un subentrante solvibile disposto ad riprendere senza alcuna modifica il contratto esistente.

Determinante è che il subentrante sia solvibile al momento della sua presentazione al locatore (ZMP 2/94 no. 13). Quest'ultimo deve inoltre poter disporre di un lasso di tempo sufficiente (almeno un mese cfr. Schweizerisches Mietrecht II. ed. ad art. 264 no. 10) per esperire le necessarie verifiche. Nel frattempo il conduttore uscente deve adoperarsi affinché il subentrante presenti al locatore la documentazione atta a dimostrare la sua solvibilità, in particolare certificati di salario, bilanci, attestati di revisione ecc. (op. cit. ad art. 264 cons. 11);

- che nell'evenienza concreta i conduttori hanno sì presentato al locatore un subentrante, al quale hanno peraltro dato immediatamente accesso all'ente locato, omettendo tuttavia di verificare la solvibilità della subentrante: non esiste poi alcuna documentazione attestante il loro impegno a far sì che la signora B. desse seguito alle richieste dell'amministrazione dello stabile.

La lettera 9 aprile 1998 dell'Agenzia A. all'indirizzo dei conduttori è d'altra parte estremamente chiara in punto agli obblighi e alle responsabilità derivanti dal contratto di locazione da loro sottoscritto. Inconferente appare peraltro il fatto che in data 14 maggio 1998, l'amministrazione si sia rivolta direttamente alla signora B., all'indirizzo dei conduttori a Tenero, per sollecitare l'invio della documentazione richiesta, dando così atto di essere a conoscenza del fatto che la signora abitava già l'appartamento. Tale agire non può dunque essere considerato quale accettazione tacita del subentrante. Infatti a quel momento oltre ad essere trascorso poco più di un mese della presentazione della subentrante da parte dei conduttori, l'Agenzia non disponeva di alcun elemento atto a sostanziare l'accettazione o meno della nuova inquilina. In particolare essa non ha mai comunicato formalmente di accettare la nuova conduttrice.E' evidente che in assenza di una formale accettazione da parte del locatore rispettivamente di un impegno sottoscritto dal subentrante di assumere il contratto, soli responsabili delle obbligazioni derivanti dallo stesso sono coloro i quali hanno sottoscritto il contratto, e ciò indipendentemente da chi occupa l'appartamento.

D'altra parte i conduttori erano perfettamente cogniti del fatto che la signora B. per le ragioni note non è mai stata accettata dal locatore quale subentrante. Tant'è che, oltre a non aver mai contestato tale fatto, essi stessi hanno provveduto a ricercare altre persone interessate all'appartamento, trovando nella signora C. una possibile subentrante.

Non è d'altra parte imputabile all'Agenzia A. il fatto che a seguito di una visita sul posto la signora C. abbia optato per un altro appartamento nello stesso palazzo. Si osserva che a quel momento tra la signora B ed i conduttori rispettivamente tra questa e l'Agenzia A. non esisteva alcun impegno formale al subentro dell'appartamento conduttori ma unicamente un semplice interessamento;

- che stando così le cose non si può assumere che i conduttori abbiano presentato all'Agenzia A. un nuovo inquilino disposto a subentrare nel loro contratto conformemente al chiaro disposto dell'art. 264 CO. Per il che il contratto di locazione rimane invariato, rimanendo inalterati i rispettivi diritti ed obblighi;

- che rimane ora da determinare se nell'evenienza sussistano gli estremi per ammettere l'esistenza di motivi gravi tali da giustificare l'inoltro di una disdetta straordinaria giusta l'art. 266g CO.

Tale domanda va evasa per la negativa. Innanzitutto si osserva che l'esistenza dei gravi motivi, in ispecie le gravi difficoltà finanziarie in cui verserebbero i conduttori, è stata sollevata unicamente con l'inoltro della disdetta ossia il 2 settembre 1998, ovvero oltre 5 mesi dopo che i conduttori avevano liberato l'appartamento. La documentazione bancaria versata agli atti, riferentesi unicamente al periodo 30.06/30.09.1998, non può assolutamente dirsi comprovante e così pure l'estratto UEF dal quale risultano quasi esclusivamente esecuzioni promosse per l'incasso di imposte o interessi.

Oltretutto il breve tempo trascorso dalla sottoscrizione del contratto alla presentazione della prima subentrante, lascia supporre che i conduttori al momento della firma del contratto avrebbero dovuto essere perfettamente a conoscenza della loro situazione finanziaria ed abbiamo quindi attentamente valutato le conseguenze del loro atto ivi compresi gli oneri che ciò avrebbe comportato.

In secondo luogo è d'uopo osservare che quand'anche si volesse ritenere valida la disdetta avrebbe effetto unicamente trascorso il termine legale di preavviso, di regola almeno tre mesi, per una scadenza qualsiasi. Ne discende che, ammessa e non concessa la validità della stessa, la disdetta intimata il 2 settembre 1998 non potrebbe in nessun caso avere effetto a far tempo dal 30 settembre 1998, ma semmai al più presto per il 31 dicembre 1998.

- che per i motivi anzidetti la disdetta dev'essere annullata e confermata la validità del contratto sottoscritto dalle parti il 29 settembre 1997. E' riservata la facoltà dei conduttori di presentare all'Agenzia A. incaricata un conduttore solvibile che dichiari di essere disposto a subentrare in tutti i diritti ed obblighi scaturenti dal contratto.