GDL 5/23: RIDUZIONE DEL CORRISPETTIVO PER MANCATA POSSIBILITÀ DI ESPORRE I TAVOLI
ALL'ESTERNO DELL'ESERCIZIO PUBBLICO
Pretura del Distretto di Lugano in re I. SA e IIcc/F. - T. del 3 novembre 1998
23. Art. 259d CO
RIDUZIONE DEL CORRISPETTIVO PER MANCATA POSSIBILITÀ DI ESPORRE I TAVOLI ALL'ESTERNO DELL'ESERCIZIO PUBBLICO
Allorquando il contratto riserva al conduttore la facoltà di disporre all'esterno
tavolini sul sedime privato, l'impossibilità di esercitare una siffatta facoltà,
perché la precedente proprietaria dell'immobile aveva concesso, prima della stipula
del contratto, il sedime in uso ad un terzo, costituisce una limitazione del diritto
d'uso del conduttore, legittimante una riduzione del canone di locazione nella misura
di fr. 150.-- mensili secondo le tariffe vigenti in quel Comune per l'uso di area
pubblica.
Pretura del Distretto di Lugano in re I. SA e IIcc/F. - T. del 3 novembre 1998
Estratto dai considerandi:
1. In data 31.7.1996 le parti hanno concluso un contratto di locazione, di durata indeterminata, avente per oggetto spazi diversi sulla part. X. RFD del di Viganello, nello stabile denominato "Residenza Y." in via Z., fra i quali spicca una sistemazione esterna di tavolini.
Omissis
In merito a tale sistemazione esterna, si può osservare quanto segue:
a) Il contratto di locazione definisce dettagliatamente l'ente locato (doc. 3, UC) e in particolare prevede:
"All'esterno entrata verso Via Z., sul sedime privato, possibilità di esporre tavolini."
Tuttavia il Municipio di Viganello comunicava ai conduttori (cfr. doc. 9, UC) che l'uso del sedime privato in questione era stato ceduto in uso dalla T. AG, precedente proprietaria della particella, al Comune di Viganello per convenzione anteriore (13.10.1992) rispetto al contratto di locazione. Effettivamente il 1.7.1997 lo stesso Municipio confermava che l'area sulla quale gli istanti intendevano esporre i propri tavolini corrisponde a demanio pubblico.
Da qui la richiesta (la prima volta in data 30.6.1997, cfr. doc. 7, UC) dei conduttori tendente alla riduzione della pigione.
Da parte loro gli istanti hanno contestato la pretesa dei conduttori in quanto la parte convenuta non avrebbe specificato di quale superficie si tratti, non essendo la stessa precisata nel contratto di locazione, così come la teorica "possibilità" di disporre tavolini non avrebbe alcuna influenza sul calcolo del canone di locazione, poiché quest'ultimo sarebbe stabilito in funzione della superficie interna, come per tutti gli altri vani commerciali.
Da ultimo gli istanti hanno ribadito che "l'uso professionale dello spazio esterno" sarebbe comunque escluso per legge poiché oggetto della locazione è un locale destinato alla produzione e vendita di pizze e non un esercizio pubblico, il che implica il possesso di una patente di categoria B.
b) La menzione nel contratto di locazione di tale oggetto trova origine nelle trattative precontrattuali delle parti. In effetti i conduttori avevano espressamente fatto presente al Signor C. della I. SA, la necessità di disporre di un'area esterna su cui posare i tavolini, per accogliervi la clientela intenzionata a consumare in loco i prodotti acquistati all'interno dei locali. Da qui la relativa menzione nel contratto (cfr. verbale di udienza di discussione del 23.3.1998).
Giusta l'art. 259a CO, nel caso in cui dovessero sopravvenire difetti della cosa che non sono imputabili né sono da porre a carico del conduttore, oppure se quest'ultima è turbato nell'uso pattuito della cosa, egli potrà esigere dal locatore quanto menzionato nel capoverso 1, tra cui una riduzione proporzionale del corrispettivo.
Tale disposizione non regola unicamente eventuali difetti presenti nel bene locato, ma menziona a sua volta anche l'impedimento d'uso della cosa conformemente a quanto pattuito dalle parti. Tuttavia questa normalità non enuncia una categoria speciale di difetti, ma semplicemente assimila i difetti alla turbativa d'uso, ossia nel caso in cui l'uso pattuito non fosse possibile (o risultasse esserne diminuito) in considerazione del fatto che eventuali terzi (nella fattispecie il Comune di Viganello) eserciterebbero dei diritti sull'oggetto, come per esempio un diritto di proprietà, un diritto reale limitato o un diritto personale annotato (cfr. USPI, Commentaire du bail à loyer, n. 22 ss ad artt. 258-259i CO, n.1 ss ad art. 259a CO, Genève 1992).
Ora, alla luce di quanto esposto, mal si comprende per quali ragioni i locatori abbiano espressamente menzionato nel contratto di locazione la possibilità di esporre tavolini, senza peraltro indicare ai conduttori la necessità di richiedere l'autorizzazione al Comune di Viganello.
In effetti i proprietari, costituito il diritto d'uso a favore di terzi, non erano più ammessi a locare posteriormente la superficie esterna ed il loro atteggiamento configura indubbiamente un comportamento contrario ai principi della buona fede.
A nulla giova inoltre osservare che l'uso di tale superficie sarebbe subordinato ad autorizzazione amministrativa (patente di categoria B), argomentazione questa che esula dal contesto civilistico nella quale verte il presente litigio. Il fatto poi che secondo gli istanti il calcolo della pigione sarebbe basato sulla sola superficie interna, è rimasta semplice affermazione di parte sprovvista del benché minimo supporto probatorio, dato non di meno che notoriamente, per stessa definizione del contratto di locazione, il locatore non cede mai in uso una superficie a titolo gratuito.
Da ultimo non trovano alcun fondamento le allegazioni dei locatori inerenti alla mancata specificazione, da parte dei convenuti, della superficie in questione, essendo la stessa non precisata nel contratto. In effetti per l'art. 1 CO un contratto non è perfetto se non quando i contraenti abbiano concordemente manifestato, in modo espresso oppure tacito, la loro reciproca volontà, mentre per l'art. 18 cpv. 1 CO, un contratto va interpretato, sia per la forma che per il contenuto, indagando sulla vera e concorde volontà dei contraenti. Quando la concordanza delle volontà delle parti non è evidente, le disposizioni contrattuali sono da interpretare in base al principio dell'affidamento, per il quale è determinante il senso che, secondo le regole della buona fede, ogni contraente poteva e doveva ragionevolmente dare alle dichiarazioni di volontà dell'altro (DTF 119 II 451, 118 II 132). Occorre inoltre esaminare tutte le circostanze relative alla conclusione del contratto. In quest'ambito, sono in particolare da considerare lo scopo dell'accordo, avuto riguardo agli interessi delle parti al momento della stipula (DTF 100 II 155), le conoscenze e l'esperienza (DTF 118 la 297), se del caso i preliminari della contrattazione e anche il comportamento successivo dei contraenti. In tal senso appare corretto affermare che non è certamente perché il contratto di locazione non cifra la quadratura dell'area che le parti non hanno avuto la comune e reale intenzione di concedere rispettivamente prendere in uso una superficie di esposizione esterna proporzionata all'ampiezza dei locali condotti ed all'attività svolta.
c) In siffatte evenienze, la privazione dell'uso dell'area esterna, o meglio la necessità di richiedere il benestare al Comune di Viganello, in contrapposizione con quanto pattuito dalle parti, è da considerarsi quale turbativa nell'uso della cosa locata ai sensi dell'art. 259a CO. Conseguentemente è concessa una riduzione del corrispettivo pari a fr. 150.-- mensili, come del resto correttamente valutato dall'Ufficio di conciliazione in base alle tariffe per l'uso di area pubblica applicate dal Comune (cfr. art. 117 del Regolamento comunale) e alla superficie in questione, a far tempo dal 1.7.1997 poiché a tale data, di fatto, si è rivelato irrealizzabile il loro diritto di esporre tavolini così come previsto nel contratto.
d) Omissis
e) Ne discende che l'importo depositato dai convenuti presso l'Ufficio di conciliazione di Viganello è liberato a favore dei convenuti nella misura di fr. 150.-- al mese per tutte le pigioni sinora depositate, mentre la rimanenza è liberata a favore dei locatori.