GDL 5/21: RIDUZIONE DELLA PIGIONE PER DIFETTI DEL BENE LOCATO
Ufficio di conciliazione di Massagno in re R./F. del 15 gennaio 1999

21. Art. 259d CO

RIDUZIONE DELLA PIGIONE PER DIFETTI DEL BENE LOCATO

Le infiltrazioni d'acqua nel muro, che hanno danneggiato l'intonaco di due camere ed il parquet, legittimano una decurtazione del canone del 15%.
La presenza di piccoli difetti che la legge pone a carico dell'inquilino, quali ad esempio manchevolezze di lieve entità ai rubinetti, non legittima di per sé alcuna riduzione del canone.

Ufficio di conciliazione di Massagno in re R./F. del 15 gennaio 1999

Estratto dai considerandi:

1. Il conduttore signor R. conduce in locazione dal 1.11.1992 un appartamento di 3 locali e mezzo sito in via C. a Cadempino, di proprietà della signora F.

Il contratto è stato stipulato per una durata indeterminata, disdicibile a scadenza trimestrale dopo il 31.12.1993 con un preavviso di tre mesi. La pigione è stata fissata in fr. 1'040.-- mensili oltre spese, ridotta a fr. 1'020.-- dal 1.5.1998.

2. Con scritto 18.3.1998 il conduttore ha segnalato alla locatrice alcuni difetti ed inconvenienti in relazione all'appartamento locato.

In particolare ha richiesto:

- l'eliminazione delle infiltrazioni d'acqua nel muro che hanno danneggiato l'intonaco di due camere ed il parquet;

- la riparazione della cucina elettrica;

- il ripristino delle porte e dei serramenti;

- la verifica dello scarico del bagno;

- la sistemazione dei rubinetti dei radiatori e dei lavandini;

- il tinteggio del locale lavanderia;

- il ritinteggio globale di tutto l'ente locato.

La locatrice ha risposto con lettera 28.3.1998 con la quale ha dapprima contestato il diritto del conduttore di chiedere l'eliminazione dei difetti, in quanto subentrante in un contratto di locazione precedente. Ha quindi rimproverato al conduttore di non aver annunciato per tempo il problema dell'infiltrazione, permettendo così che il danno si aggravasse e lo ha reso attento sul suo obbligo di provvedere in proprio alle piccole riparazioni (rubinetti che perdono). Dalla lettera risulta che la locatrice è intervenuta per verificare lo scarico del bagno.

Il successivo scambio di corrispondenza agli atti non ha modificato le posizioni delle parti.

In data 5 maggio 1998 il conduttore ha depositato la pigione presso questo Ufficio, che ne ha dato comunicazione alla locatrice.

Con successiva istanza 20.5.1998 il conduttore ha chiesto:

- l'eliminazione dei difetti,

- la riduzione del canone del 20% dal momento della notifica dei difetti fino alla loro eliminazione.

3. Le parti sono state convocate all'udienza di conciliazione il 23.6.1998.

Nel corso dell'udienza la locatrice ha comunicato di aver avviato i lavori richiesti. Le parti si sono quindi accordate per uno svincolo, rispettivamente un deposito parziale della pigione, fermo restando che la locatrice avrebbe tenuto al corrente il conduttore dell'avanzamento dei lavori e che le parti sarebbero state ricitate per la metà di settembre in modo da poter constatare lo stato dei lavori.

La locatrice ha subito disposto il proseguimento dei lavori (cfr. scritto della locatrice 23.6.1998 all'impresa di costruzione B).

4. Le parti sono state riconvocate per il 15.9.1998.

In tale udienza è risultato che i lavori erano a buon punto.

Si è però dovuto constatare che alcune opere, come la riparazione del parquet, avevano subito un rallentamento a causa dell'atteggiamento del conduttore. In questo senso la locatrice ha sollecitato un atteggiamento più collaborativo da parte del conduttore con scritto 27.8.1998 a quest'ultimo, trasmesso in copia a questo Ufficio.

Tale circostanza è risultata anche in corso d'udienza, quando il signor J., che aiutava la locatrice a coordinare i lavori, dopo aver dato il proprio accordo a mettere a disposizione il proprio box per depositare i mobili del conduttore, ha lasciato la sala d'udienza visibilmente alterato.

Le parti hanno concordato di rimandare alla fine dei lavori le questioni del ritinteggio, della liberazione delle pigioni e della riduzione delle pigioni per difetti.

5. In data 2.11.1998 la locatrice ha comunicato a questo Ufficio l'avvenuta eliminazione dei difetti. L'Ufficio ne ha dato notizia al conduttore con preghiera di comunicare le proprie osservazioni entro la fine del mese di novembre. Il conduttore non ha comunicato alcuna osservazione.

Con la presente decisione questo Ufficio procede quindi all'esame delle questioni relative alla liberazione delle pigioni depositate e della riduzione delle pigioni per difetti, ritenute risolte a soddisfazione delle parti tutte le altre questioni.

6. Quando durante il rapporto di locazione sopravvengono difetti che non sono imputabili al conduttore, questi può chiedere l'intervento del locatore ai sensi dell'art. 259a CO. In particolare se il difetto pregiudica l'idoneità della cosa all'uso cui è destinata, il conduttore può pretendere una riduzione proporzionale della pigione, a partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto, fino alla sua eliminazione (art. 259d CO).

Nel presente caso il conduttore ha senz'altro il diritto di avvalersi delle norme di cui agli artt. 259a ss. Si osserva che egli, contrariamente a quanto sostenuto dalla locatrice nel suo scritto del 18.3.1998, non è un subentrante, ma ha sottoscritto con la locatrice un nuovo contratto di locazione.

7. L'ammontare della riduzione va determinato in analogia ai principi che reggono l'azione estimatoria nel contratto di vendita (Higi, Zürcher Kommentar, no. 12 ad art. 259d CO). Ciò presuppone accertamenti di tipo peritale che sfuggono di principio al potere cognitivo dell'Ufficio di conciliazione.

Il diritto alla riduzione proporzionale di pigione è riconosciuto fino all'eliminazione del difetto (art. 259d CO), ritenuto che è nell'interesse sia del conduttore che del locatore di ripristinare la cosa locale nel modo migliore e nel più breve tempo possibile, evitando inutili ritardi che potrebbero essere imputati a quella parte che ha provocato con il suo atteggiamento il ritardo.

8. Nel caso in esame si constata che la locatrice, dopo il deposito della pigione, ha disposto l'inizio degli interventi richiesti dal conduttore. Va osservato che al momento della prima udienza del 23.6.1998, i lavori erano già in corso.

Va pure osservato che alcuni lavori, come per esempio la riparazione dei rubinetti, sono da considerare piccoli lavori di riparazione, che la legge pone a carico del conduttore.

Il problema maggiore è risultato essere il danno ai muri ed al parquet dovuto all'infiltrazione dell'acqua.

Al proposito si osserva che la locatrice ha più volte rimproverato il conduttore di non aver segnalato tale danno tempestivamente, lasciando così che la situazione si aggravasse. Tale circostanza non ha trovato alcun riscontro probatorio nel presente caso. E' invece risultato che il ripristino dei danni dovuti all'infiltrazione è stato rallentato dall'atteggiamento del conduttore stesso, ciò che ha portato verosimilmente ad un inutile temporeggiamento nell'esecuzione dei lavori.

9. Per gli inconvenienti segnalati questo Ufficio ritiene dunque adeguata una riduzione globale della pigione del 15%.

La riduzione della pigione deve aver luogo a partire dal 18.3.1998, data della notifica da parte del conduttore e fino al 28.8.1998, data in cui la locatrice ha sollecitato per scritto il conduttore a rendersi disponibile per permettere la prosecuzione dei lavori.

Tale importo, calcolato in base alla pigione mensile di fr. 1'040.--, rispettivamente fr. 1'020.-- dal 1.5.1998, per il periodo dal 18.3.1998 ad agosto 1998, verrà dedotto dall'ammontare depositato dal conduttore presso questo Ufficio e gli verrà riversato. La rimanenza delle pigioni depositate sarà accreditata alla locatrice.