GDL 5/20: RIDUZIONE DELLA PIGIONE PER DIFETTI DEL BENE LOCATO
Ufficio di conciliazione di Massagno in re Q./S. del 23 marzo 1999

20. Art. 259d CO

RIDUZIONE DELLA PIGIONE PER DIFETTI DEL BENE LOCATO

Le immissioni foniche, causate dal vicino che utilizza ad alto volume la televisione e gli altri apparecchi per l'ascolto della radio e della musica, legittima una riduzione del canone del 7%.
In concreto le immissioni si sono protratte a lungo anche perché il locatore, seppur informato della turbativa, ha atteso parecchio prima di intervenire presso il conduttore molestatore.

Ufficio di conciliazione di Massagno in re Q./S. del 23 marzo 1999

Estratto dai considerandi:

1. Il signor Q. conduce in locazione dal 1.8.1996 un appartamento di cinque locali e mezzo in una casa bifamigliare sita a Sureggio, frazione di Lugaggia. La pigione è stata fissata in fr. 1'700.-- mensili oltre spese accessorie. Il contratto ha una durata indeterminata e può essere disdetto con un preavviso di 3 mesi alle scadenze 31.7 e 31.10, per la prima volta il 31.7.2001.

2. Sin dal settembre 1996 il conduttore ha segnalato una serie di difetti legati dapprima all'ente locato, in seguito alla difficile convivenza con i vicini, coniugi Z., inquilini del secondo appartamento della casa.

Il conduttore aveva avviato una prima procedura presso l'Ufficio di conciliazione, terminata con una sentenza di questo Ufficio datata 10.4.1998, con cui veniva accordata una riduzione della pigione per i difetti segnalati.

3. Il 14.4.1998 il conduttore ha nuovamente notificato al locatore il comportamento poco rispettoso dei vicini, causa grave pregiudizio per la sua famiglia. In caso di mancato riscontro egli ha annunciato il deposito della pigione.

Egli ha ricominciato a depositare la pigione presso questo Ufficio in data 5.5.1998.

Con istanza 22 maggio 1998 egli ha chiesto che venisse fatto obbligo al locatore di intervenire immediatamente per:

. eliminare il rumore eccessivo dovuto al volume degli apparecchi radio e TV dei vicini;

. richiamare i vicini all'obbligo di chiusura delle porte che danno all'esterno, in particolare di notte;

. imporre ai vicini un comportamento educato e rispettoso, in modo da porre fine ai dispetti e ad angherie di vario genere.

Il conduttore ha quindi chiesto una riduzione della pigione del 50% a partire da metà aprile 1998 fino all'eliminazione del difetto.

4. Le parti sono state convocate all'udienza di conciliazione il 18.6.1998.

Il rappresentante del locatore ha preso atto delle lamentele del conduttore e si è impegnato ad intervenire nei confronti dei vicini.

Le parti si sono accordate per una sospensione della procedura, in attesa di vedere gli effetti dell'intervento del locatore verso i vicini.

Per il resto il conduttore ha confermato la propria istanza e le proprie richieste.

5. Il rappresentante del locatore ha scritto in data 11.7.1998 ai signori F., invitandoli a volersi attenere agli obblighi di riguardo e di diligenza verso i vicini, e prospettando, in caso contrario, una rescissione anticipata del contratto.

I signori F. hanno risposto con lettera 27.7.1998. Essi hanno contestato e respinto i rimproveri loro mossi dal locatore dai coniugi Q., che hanno considerato a loro volta persone arroganti e con comportamenti offensivi nei loro confronti.

Hanno ammesso di aver lasciato il volume della radio e TV un po' alto, ma solo per ovviare il disturbo creato dai vicini, che adoperano lavatrice e lavastoviglie a tutte le ore, fino a tarda notte.

6. Con scritto 16.12.1998 indirizzato al locatore, il conduttore ha dato atto che a partire dalla metà di luglio il problema dei rumori molesti da parte dei vicini era rientrato e che la quiete veniva pienamente rispettata.

Egli ha però ribadito l'atteggiamento provocatorio dei vicini nei confronti della sua famiglia, causa, insieme ad altri affermati atteggiamenti-ininfluenti alla presente vertenza e comunque non provati di grave disagio e di profonda inquietudine per la sua famiglia.

Con tale scritto il conduttore chiedeva inoltre di essere liberato anticipatamente dal contratto in cambio del ritiro della procedura. Il locatore non ha ritenuto rispondere a tale richiesta.

Con scritto 8.2.1999 il conduttore ha chiesto a questo Ufficio di riattivare la procedura e di procedere alla decisione di sua competenza.

7. Il disturbo provocato da apparecchi audiovisivi può costituire un difetto dell'ente locato, in quanto compromette la pace della casa e pregiudica l'idoneità della cosa locata all'uso cui è destinata.

E' senz'altro compito del locatore intervenire affinché nella casa vengano rispettate le regole generali che consentono una convivenza civile e pacifica delle persone che occupano l'ente locato. In mancanza di tali regole, il locatore ha il compito di emanare le necessarie direttive.

Se non lo fa, egli contravviene al suo obbligo di consegnare la cosa in stato idoneo all'uso cui è destinata e di mantenerla tale per la durata della locazione (art. 256 CO).

8. Nella fattispecie i signori F. hanno ammesso che tenevano il volume dei loro apparecchi "un po' alto", anche se hanno precisato che lo facevano per ovviare al rumore provocato dagli elettrodomestici dei coniugi Q. che lavavano a tutte le ore.

Non è il caso di entrare in questa sede nel merito delle ragioni degli uni o degli altri per giustificare tali comportamenti, anche per il fatto che l'istante, al quale incombe l'onere di provare l'intensità del difetto, si è limitato ad addurlo senza portare agli elementi per valutarne l'intensità.

E però evidente che tale situazione si è prodotta per la latitanza del locatore che non ha mai ritenuto di dover intervenire per determinare con chiarezza le misure ed i limiti dell'uso della cosa locata, almeno fino allo scritto dell'11.7.1998. Da tale data infatti i disturbi sono cessati, per ammissione stessa del conduttore.

9. Per questo motivo questo Ufficio ritiene che una riduzione del canone di locazione del 7% sia commisurata alla fattispecie. E' invece senz'altro sproporzionata la riduzione del 50% richiesta dal conduttore.

La riduzione deve aver luogo dal 14.4.1998, data della notifica scritta del conduttore, fino all'11.7.1998.

10. Per quanto concerne le altre mancanze segnalate dal conduttore nella sua istanza del 22.5.1998, questo Ufficio ritiene che non possa venire considerata quale difetto all'ente locato la mancanza di educazione dell'uno o dell'altro occupante della casa. Né di ciò può esserne reso responsabile il locatore. Per la questione della chiusura a chiave delle porte esterne si rileva che tale problema non è più stato sollevato dal conduttore nelle corrispondenze successive all'istanza. Si ritiene pertanto tale problema superato. Una riduzione per tali motivi è pertanto esclusa.

11. Per quanto concerne il calcolo delle riduzioni, questo Ufficio constata che il conduttore ha depositato nel maggio 1998 la pigione piena (fr. 1'870.-- acconto spese compreso) presso questo Ufficio. Nel frattempo era cresciuta in giudicato la decisione di questo Ufficio 10.4.1998, emessa in relazione al precedente deposito di pigione del conduttore.

Si giustifica pertanto lo svincolo in favore del conduttore di fr. 85.--, oltre alla riduzione decisa in questa sede, che corrispondono alla riduzione concessa al conduttore con la decisione 10.4.1998 per il mese di maggio 1998, di cui il conduttore non ha ancora beneficiato.