GDL 5/19: RIDUZIONE DELLA PIGIONE PER DIFETTI DEL BENE LOCATO
Ufficio di conciliazione di Massagno in re M./B. SA del 4 dicembre 1998

19. Art. 259d CO

RIDUZIONE DELLA PIGIONE PER DIFETTI DEL BENE LOCATO

Anche difetti di minor entità possono diminuire l'idoneità all'uso dell'ente locato, quale ad esempio la fuoriuscita dai rubinetti di acqua ferruginosa e l'usura nel tinteggio di un muro interno, giustificando una riduzione transitoria del canone del 10%, benché gli interventi riparatori siano stati eseguiti abbastanza celermente.

Ufficio di conciliazione di Massagno in re M./B. SA del 4 dicembre 1998

Estratto dai considerandi:

1. I coniugi M. conducono in locazione dal 1.1.1996 un appartamento di cinque locali e mezzo nello stabile denominato "X" a Mezzovico, di proprietà della B. SA di Lugano.

Il contratto è stato stipulato per una durata indeterminata, con scadenza al 31.12., per la prima volta il 31.12.1998, con un preavviso di tre mesi. La pigione è stata fissata in fr. 1'350.-- mensili oltre spese.

2. Nel corso della primavera del 1998 i conduttori hanno segnalato alla locatrice alcuni difetti ed inconvenienti in relazione all'appartamento da loro locato ed alla gestione dello stabile.

Con scritto 4.5.1998 i conduttori annunciavano alla locatrice il deposito della pigione, se entro la fine del mese di maggio non fossero stati eliminati i difetti segnalati.

In data 4 giugno i conduttori hanno depositato la pigione presso questo Ufficio, che ne ha dato comunicazione alla locatrice.

Con istanza 22.6.1998 i conduttori hanno chiesto:

- l'eliminazione dei difetti con la conseguente riduzione del canone;

- la definizione del conguaglio per le spese accessorie;

- la sistemazione delle problematiche relative agli spazi esterni dello stabile;

- la riduzione della pigione in base alla diminuzione dei tassi ipotecari.

3. Le parti sono state convocate all'udienza di conciliazione il 17.9.1998.

Nel corso dell'udienza questo Ufficio ha reso attente le parti sulla sua facoltà di decidere unicamente in merito alla fattispecie relativa ai difetti ed alla corrispondente riduzione di pigione.

Le ulteriori questioni sollevate nell'istanza 22.6.1998 dei conduttori sono state evase come risulta dal verbale di udienza 17.9.1998.

4. In merito ai difetti le parti hanno in particolar modo segnalato il problema dell'acqua con colorazione ferruginosa e quello relativo al trattamento ed al tinteggio di un muro interno dell'appartamento. E' stata inoltre richiesta la sostituzione della maniglia del forno rotta.

La locatrice si è impegnata ad eseguire un sopralluogo e ad intervenire per eliminare tale difetti.

I conduttori hanno specificato la loro richiesta di riduzione per difetti, chiedendo una riduzione proporzionale del 15% a partire dal 1.4.1998 e fino all'eliminazione dei difetti.

5. In data 22.10.1998 la locatrice ha comunicato a questo Ufficio l'avvenuta eliminazione dei difetti. In data 4.11.1998 è giunta la conferma anche da parte dei conduttori, unitamente alla richiesta di decidere sulla riduzione proporzionale della pigione.

6. Quando durante il rapporto di locazione sopravvengono difetti che non sono imputabili al conduttore, questi può chiedere l'intervento del locatore ai sensi dell'art. 259a CO. In particolare se il difetto pregiudica l'idoneità della cosa all'uso cui è destinata, il conduttore può pretendere una riduzione proporzionale della pigione, a partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto, fino alla sua eliminazione (art. 259d CO).

L'ammontare della riduzione va determinato in analogia ai principi che reggono l'azione estimatoria nel contratto di vendita (Higi, Zürcher Kommentar, no. 12 ad art. 259d CO). Ciò presuppone accertamenti di tipo peritale che sfuggono di principio al potere cognitivo dell'Ufficio di conciliazione.

Il diritto alla riduzione proporzionale di pigione è riconosciuto fino all'eliminazione del difetto (art. 259d CO), ritenuto che è nell'interesse sia del conduttore che del locatore di ripristinare la cosa locata nel modo migliore e nel più breve tempo possibile, evitando inutili ritardi che potrebbero essere imputati a quella parte che ha provocato con il suo atteggiamento il ritardo.

7. Nel caso in esame si constata che l'eliminazione dei difetti segnalati è avvenuta in un tempo relativamente breve, dopo la convocazione delle parti all'udienza di conciliazione. Tale risultato sarebbe potuto intervenire molto prima, se si fosse evitato il temporeggiamento provocato dagli scambi di corrispondenza.

L'entità della riduzione deve corrispondere all'entità dell'impedimento all'uso della cosa locata. In questo senso anche difetti di entità minore possono diminuire l'idoneità dell'uso dell'ente locato. E' il caso della colorazione ferruginosa dell'acqua e del trattamento del muro che, come risulta dalla fattura 19.10.1998 della ditta S., allegata agli atti, ha comportato un trattamento anti muffa oltre alla riparazione dell'intonaco ed al ritinteggio. L'ammontare della fattura di fr. 530.-- dimostra però che si è trattato di un intervento molto ristretto.

8. Questo Ufficio ritiene dunque adeguata una riduzione della pigione per i difetti segnalati del 10%.

La riduzione della pigione deve aver luogo a partire dal 1.4.1998 fino al 22.10.1998, data in cui la locatrice ha comunicato la fine dei lavori di ripristino dei difetti, confermata con scritto 3.11.1998 della parte conduttrice.

Tale importo, calcolato in base alla pigione mensile di fr. 1'350.-- per il periodo da aprile ad ottobre 1998, verrà dedotto dall'ammontare depositato dai conduttori presso questo Ufficio e verrà loro riversato. La rimanenza delle pigioni depositate sarà accreditata alla locatrice.