GDL 5/16: RIDUZIONE DELLA PIGIONE PER IMMISSIONI MOLESTE DEI VICINI
Pretura del Distretto di Lugano in re T./P. del 18 ottobre 1999

16. Art. 259d CO

RIDUZIONE DELLA PIGIONE PER IMMISSIONI MOLESTE DEI VICINI

Si giustifica una riduzione del canone del 20% per il fatto che i coinquilini importunino il conduttore con reazioni ingiustificate e sproporzionate di fronte a qualsiasi tipo di rumore connesso ad un uso normale dell'appartamento: infatti le reazioni che, travalicando il limite dell'ammissibile, assurgono ad immissioni moleste, qualificabili come difetti, legittimano come tali una riduzione del canone nella misura indicata a decorrere dalla notifica del difetto al locatore e sino alla riconsegna del bene.

Pretura del Distretto di Lugano in re T./P. del 18 ottobre 1999

Estratto dai considerandi:

1. I signori T., in qualità di conduttori e il signor P., quale locatore, hanno concluso un contratto di locazione avente quale oggetto l'appartamento di 4 ½ locali al 2° piano della casa bifamigliare, sita in via C. a Torricella, di proprietà del qui convenuto che ha in uso esclusivo l'ente in parola e della sorella signora C., la quale unitamente al marito C. occupa l'appartamento al primo piano in virtù di un diritto esclusivo di utilizzo. La pigione era stata fissata in fr. 1'600.-- mensili. La locazione, di durata indeterminata, ha avuto inizio il 1° luglio 1998 e si è conclusa il 30 giugno 1999 (cfr. doc. E, 1).

2. Con istanza 26 marzo 1999, preliminarmente trasmesso all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Massagno che ha emanato la propria decisione in data 9 marzo 1999 (cfr. doc. A), i signori T. hanno postulato l'eliminazione dei difetti dell'ente locato e la riduzione della pigione. A mente degli istanti i signori C. terrebbero un comportamento riprovevole, in particolare E. C. inveirebbe senza alcun motivo nei confronti dei conduttori o di ospiti dei medesimi; la signora C., dal canto suo, picchierebbe sul plafone utilizzando un bastone e sbraitando senza motivo ad ogni minimo spostamento degli istanti o della figlia degli stessi. Da considerare inoltre da un lato che durante i mesi più freddi il riscaldamento non avrebbe funzionato per un determinato periodo e sarebbe pure venuta a mancare l'acqua calda e che tale situazione si sarebbe protratta oltre il dovuto a causa del dissidio fra i proprietari dell'immobile, dall'altro che l'uso del cortile sarebbe stato loro precluso in quanto utilizzato esclusivamente dai signori C.. Ciò che costituirebbe senz'altro un difetto dell'ente locato e giustificherebbe una riduzione della pigione mensile pari al 30%.

3. In sede di discussione 27 maggio 1999 è stato preliminarmente rilevato che in data 16 marzo 1999 i conduttori hanno notificato la disdetta del contratto di locazione con effetto a decorrere dalla fine del mese di giugno 1999 (cfr. doc. 1) e che pertanto la richiesta di eliminazione dei difetti deve essere considerata in quanto priva di oggetto, la vertenza in esame concernendo unicamente la riduzione del corrispettivo. In quella sede è pure stata intimata la denuncia di lite 25 maggio 1999 del convenuto nei confronti di E. e L. C., quali con scritto 2 giugno 1999 hanno comunicato a questo Giudice di intervenire in lite a titolo accessorio.

In risposta il convenuto ha chiesto l'integrale reiezione dell'istanza in esame adducendo da un lato che lo stesso avrebbe adempiuto pienamente i propri doveri di locatore già con scritto 20 ottobre 1998 con cui si notificavano ai signori le lamentele dei conduttori (cfr. doc. B), dall'altro che i pretesi disturbi sarebbero provocati dai conduttori medesimi, (cfr. doc. 4 UC e allegati) e da ultimo che gli istanti non avrebbero concretamente dimostrato quanto asserito.

4. a) L'art. 259a CO elenca i diritti del conduttore in caso di difetti della cosa locata sopraggiunti nel corso della locazione. Il conduttore, in particolare, ha il diritto di chiedere l'eliminazione del difetto (artt. 259b - 259c CO), la riduzione del corrispettivo (art. 259d CO), il risarcimento dei danni (art. 259e CO), l'assunzione della lite (art. 259f CO) e il deposito della pigione (artt. 259g - 259i CO). Al conduttore che intende prevalersi dei citati diritti incombe l'onere della prova (art. 8 CC), egli deve infatti dimostrare l'esistenza degli asseriti difetti.

b) Giusta l'art. 259d CO se il difetto pregiudica o diminuisce l'idoneità della cosa all'uso cui è destinata, il conduttore può pretendere una riduzione proporzionale del corrispettivo a partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto (di persona o su segnalazione del conduttore) fino all'eliminazione del medesimo. Secondo le circostanze il conduttore può pretendere una riduzione retroattiva della pigione.

Per il calcolo della riduzione della pigione si procede secondo il metodo proporzionale: si paragona l'uso attuale dell'ente locato in presenza dei difetti con l'uso cui è destinato conformemente al contratto, vale a dire in assenza degli accertati difetti.

In altre parole, si tratta di ridurre la pigione nella misura corrispondente alla diminuzione effettiva dell'uso della cosa (cfr. Lachat, Le bail à loyer, pag. 196).

c) Nel caso di specie l'istruttoria ha evidenziato che i signori C., occupanti l'appartamento al primo piano dell'immobile di cui in rassegna, almeno in un'occasione si sono comportati in modo anomalo nei confronti dei qui istanti. La signora F., la quale si è recata una sera a far visita agli stessi ha riferito quanto segue: “ Era una sera. Mi trovavo a discutere tranquillamente seduta sul divano con i signori T. ed abbiamo improvvisamente sentito dall'appartamento del piano inferiore dei colpi alla soletta, verosimilmente dei colpi causati con una scopa o un oggetto del genere. Era comunque prima delle 22.00 e non stavamo affatto discutendo con tono di voce elevato. Non sono solita alzare la voce quando parlo normalmente. Avrò sentito tre o quattro colpi del genere. …omissis… Dopo un po' di tempo quella sera udimmo pure un suono ripetuto di clacson che proveniva da sotto casa. Subito siamo accorsi alla finestra per vedere chi era e ho potuto verificare che si trattava del signor E. C. che vedo qui presente. Assieme a questi colpi di clacson sentii il signor C. fare delle urla, e meglio sbraitare poiché a suo dire la vettura del mio ragazzo era parcheggiata in modo che a lui non garbava. La vettura era comunque posteggiata in modo che non desse fastidio a nessuno, anche se non si trovava su un regolare posteggio. A seguito di ciò il mio ragazzo è poi sceso a spostare il veicolo e in quel mentre il signor C. ha continuato a inveire contro di lui, mentre il mio ragazzo non ha avuto alcuna reazione.” (cfr. testimonianza F. dell'8 luglio 1999, pag. 1). Tale comportamento è stato del resto confermato dai precedenti conduttori, in particolare da R. S., la quale rilevando di aver disdetto la locazione proprio a causa dei signori C., si è espressa in questi termini:” Circa un anno e mezzo/due anni fa ho abitato a Torricella sopra i signor C. Abbiamo dato noi la disdetta a causa del comportamento dei signori C.. Già quando abbiamo preso possesso dell'appartamento, i precedenti inquilini ci avevano fatto gli auguri, proprio in relazione al comportamento dei signori C. Ricordo che i C. avevano sempre da ridire per ogni cosa che facevamo nell'appartamento. Non tutti i giorni ma molto spesso avevano da ridire. Una volta ho pure potuto constatare che la signor C. mi entrò in casa durante una mia assenza, tant'è che con il signor P. decidemmo di cambiare i cilindri. …omissis… Non ricordo se i reclami per i rumori si riferivano ad orari serali o notturni oppure anche di giorni, di certo è che reclamavano spesso. Devo dire che la vita era diventata insopportabile a seguito del comportamento dei C.: insomma non era bello che con persone con cui si vive a contatto, si era giunti a non più salutarci nemmeno quando ci si incontrava sulle scale.” (cfr. testimonianza R. S. dell'8 luglio 1999, pag. 4). T. S., dal canto suo, pur asserendo di non essere mai stato disturbato dai signori C., ha lasciato intendere che la disdetta del contratto di locazione sia stata notificata proprio a ragione del comportamento di questi ultimi. Egli infatti si è espresso come segue: ” Negli anni 1996/1997 ho abitato a Torricella in un appartamento sopra i signori C. La disdetta fu mandata da noi inquilini perché non ci trovavamo bene in quell'appartamento. …omissis… Sono al corrente che già quando occupavo la casa, i signori C. avevano avuto delle divergenze con il fratello della signora. Avevo sentore che queste divergenze avrebbero in qualche modo condizionato anche la mia presenza sul posto e per tale ragione, fedele al principio meglio prevenire che guarire, me ne sono andato.” (cfr. testimonianza T. S. dell'8 luglio 1999 pag. 3).

Alla luce delle cennate dichiarazioni, segnatamente quelle delle testi F. e S. sull'attendibilità delle quali questo Giudice non ha motivo di dubitare, deve valere che effettivamente i signori C. hanno causato agli istanti disagi non indifferenti, in particolare intervenendo in modo sproporzionato per qualsiasi rumore proveniente dall'ente locato.

d) Ancora occorre verificare se il comportamento dei signori C. ed il conseguente disagio subito dai conduttori durante la locazione costituisce un difetto a sensi degli artt. 259 ss CO.

Ciò che concretamente deve essere affermato, la fattispecie in esame configurando una cosiddetta "immissione del vicinato". Al fine di rispondere al quesito di sapere se le stesse giustifichino una riduzione del corrispettivo giusta l'art. 259d CO, è d'uopo determinare in quale misura il conduttore deve sopportare tali immissioni rispettivamente deve attendersi una limitazione dell'idoneità della cosa all'uso cui è destinata e ciò naturalmente secondo criteri oggettivi. Dottrina e giurisprudenza sono concordi nel ritenere che a tale scopo si debbano applicare per analogia i principi sviluppati nell'ambito del diritto di vicinato (artt. 679 e 684 CC). E' pertanto il Giudice che in virtù dell'art. 4 CC deve decidere se nel caso concreto l'immissione è eccessiva (cfr. Svit - Kommentar, nr. 53 ad Vorbemerkungen zum art. 258 - 259i CO).

In casu le immissioni dei signori C. sono da ritenere certamente eccessive, in quanto i conduttori non erano tenuti a sopportare le reazioni degli stessi per ogni minimo rumore proveniente dall'ente locato e nemmeno potevano e dovevano aspettarsi una limitazione dell'uso del loro appartamento. Si giustifica pertanto una riduzione della pigione, ritenuto altresì che gli istanti hanno prontamente notificato tale difetto al locatore assegnandogli un termine al fine di eliminare il medesimo (cfr. scritto 25 settembre 1998 - doc. F) e che quest'ultimo, seppur in buona fede, non è riuscito ad intervenire presso la sorella ed il cognato affinché la situazione si normalizzasse, il contenuto dello scritto 20 ottobre 1998 (cfr. doc. B) essendo stato recisamente contestato da questi ultimi (cfr. doc. 4 UC e allegati). In particolare il convenuto avrebbe potuto adire il Giudice competente e richiedere anzitempo lo scioglimento della comproprietà a sensi dell'art. 650 CC (ciò che è stato postulato soltanto nel corso della presente vertenza) o financo avrebbe potuto richiedere che venisse nominato un amministratore in relazione alla gestione dell'immobile stesso.

e) Per quanto attiene agli altri difetti indicati nell'istanza in esame (riscaldamento non funzionante per un determinato periodo, mancanza di acqua calda e impossibilità di utilizzo del cortile), deve valere che i conduttori non hanno proceduto ad una regolare notifica degli stessi, mancando agli atti ogni e qualsiasi scritto riferito ai medesimi, in guisa di che questo Giudice non può riconoscere alcunché a titolo di riduzione del corrispettivo, sebbene la presenza degli stessi non sia stata esplicitamente contestata dalla controparte.

f) Da ultimo occorre stabilire per quale periodo e in quale misura deve essere concessa una riduzione della pigione.

A' sensi dell'art. 259d CO il conduttore può pretendere una riduzione del canone di locazione a partire dal momento in cui il locatore è a conoscenza del difetto e fino all'eliminazione dello stesso.

Nel caso di specie avendo i conduttori notificato il difetto in questione già con scritto 25 settembre 1998 (cfr. doc. F), la riduzione può senz'altro essere concessa a far tempo dall'ottobre 1998 (come del resto è stato postulato dai medesimi). Avendo di poi gli istanti disdetto la locazione per il 30 giugno 1999, proprio a ragione del citato difetto (cfr. doc. 1) e non essendo noto a questo Giudice se successivamente all'istanza in esame la situazione si sia normalizzata (del resto poco probabile vista l'effettiva partenza), si giustifica di riconoscere una riduzione sino alla data di riconsegna dell'appartamento, segnatamente fino alla fine del mese di giugno 1999. Alla luce della dottrina e della giurisprudenza dominanti (cfr. Lachat, Le bail à loyer, pag. 169) e in considerazione pure del fatto che l'istanza va ammessa unicamente in riferimento al comportamento dei C. mentre per il resto (riscaldamento non funzionante per un determinato periodo, mancanza di acqua calda, impossibilità di utilizzare il cortile) va reietta, tale riduzione può essere concessa nella misura del 20%, di guisa che la pigione per il periodo ottobre 1998 - giugno 1999 deve essere fissata in fr. 1'280.--. Ne discende che il 20% delle pigioni depositate presso l'Ufficio di conciliazione di Massagno deve essere liberato a favore degli istanti, mentre la rimanenza deve essere versata al convenuto.

5. La tassa di giustizia e le spese di complessivi fr. 500.-- da anticipare dagli istanti in solido, sono calcolate in base ad un valore di causa di fr. 4'320.-- (riduzione postulata x 9 mesi (ottobre 1998 - giugno 1999): 30% 1'600.-- x 9 mesi) (artt. 17 e 19bis LTG) e restano a loro carico nella misura di 1/3, mentre i restanti 2/3 sono posti a carico del convenuto. Quest'ultimo rifonderà di poi ai conduttori fr. 100.-- a titolo di parziale indennità, calcolata, siccome gli stessi non patrocinati da un legale, in base al solo dispendio di tempo.

17. Art. 259d CO

RIDUZIONE DELLA PIGIONE PER DIFETTI DEL BENE LOCATO

Un difetto che pregiudica o diminuisce l'utilizzo del bene locato legittima una riduzione del canone ancorché tale limitazione non appaia considerevole.

In concreto si giustifica una riduzione del 10% per la presenza di muffa su varie pareti e per la presenza di importanti rigurgiti maleodoranti dagli apparecchi sanitari.

La riduzione decorre a partire dalla scadenza del termine attribuito al locatore da parte del conduttore per rimediare ai difetti notificati sino all'avvenuta completa eliminazione dei medesimi.

Ufficio di conciliazione di Lugano in re B./Cassa Pensione X del 6 aprile 1998

Estratto dai considerandi:

In fatto:

- Fra le parti veniva sottoscritto in data 01.12.1994 un contratto di locazione avendo per oggetto l'utilizzo di 5½ locali adibiti ad abitazione familiare per 8 persone, siti al secondo piano dello stabile denominato X, di Via T. no. 21, Lugano. Il contratto in questione veniva stipulato a partire dal 1° ottobre 1994 e con una prima scadenza al 25 settembre 1995. Il canone di locazione annuale ammontava inizialmente a fr. 13'440.-- (fr. 1'120.-- mensili) mentre le spese accessorie annuali erano di fr. 1'530.-- (fr. 127.50 mensili). La pigione attuale è di fr. 1'004.--, mentre le spese accessorie di fr. 163.95 mensili.

- Con lettera 8 aprile 1997 l'istante invitava la locatrice ad intervenire per l'eliminazione dei difetti presenti nel bene locato. L'istante lamentava in particolare l'esistenza dei seguenti difetti:

- problemi con gli scarichi;

- schiuma puzzolente che esce dai lavandini dei bagni e della cucina, dai bidet e dalla vasca da bagno;

- presenza di muffa e pareti umide.

- In data 14 aprile 1997 la convenuta rispondeva che i difetti riscontrati nell'appartamento, in particolare agli apparecchi sanitari e agli scarichi, si manifesta in diversi appartamenti del quartiere. A suo modo di vedere questo sarebbe dovuto all'utilizzo di troppo detersivo che forma una quantità di schiuma eccessiva la quale impedisce il regolare flusso dell'acqua. In merito alla presenza di muffa questa sarebbe dovuta a cattiva areazione dei locali da parte dell'inquilina.

- Con lettera 30 aprile 1997 l'istante contestava le allegazioni della locatrice mentre quest'ultima ribadiva la sua posizione con lettera 13 maggio 1997.

- Nel corso del mese di maggio 1997 veniva incaricata una ditta specializzata per la pulizia e lo spurgo della colonna con siluro ad alta pressione nell'appartamento dell'istante.

- Il 26 agosto 1997 l'Associazione inquilini informava la controparte che, malgrado il tentativo di eliminazione del difetto, "i gravi problemi di rigurgiti delle acque luride nei lavandini, nel WC e nella vasca da bagno continuano in modo abbondante ed inaccettabile. La puzza è insopportabile e la generale situazione igienica molto precaria" e che pertanto si rendeva indispensabile un intervento più incisivo. Nel contempo veniva fissato il termine per l'eliminazione dei difetti entro il 30 settembre 1997 con la richiesta di riduzione del canone di locazione del 30% fino a ripristino ottimale della situazione. Veniva pure notificata la comminatoria di deposito presso l'Ufficio di conciliazione ex art. 259 e ss. CO delle pigioni future a partire dal mese di ottobre 1997.

- Il 22 settembre 1997 veniva allestito un primo rapporto di constatazione dal perito comunale dal quale risultava la presenza di macchie dovute all'umidità: nei punti maggiormente esposti a ponti termici, dovuti alla condensazione del vapore acqueo presente in forte quantità nell'appartamento. Il rapporto non si pronuncia sull'origine di questa umidità tuttavia precisa che "le cause potrebbero essere da ricercare nel forte rigurgito che si produce nei lavandini, bidet e vasca da bagno e lavello cucina, quasi quotidianamente. Un'ulteriore causa si dovrebbe cercare nell'isolamento idrofugo della terrazza situata sulla via T.".

- In data 8 ottobre 1997 la conduttrice inoltrava un'istanza al presente Ufficio di conciliazione chiedendo l'eliminazione dei difetti nonché la corrispettiva riduzione del canone di locazione del 30% dall'ottobre 1994 e fino alla loro completa eliminazione.

- All'udienza di discussione l'istante ha riconfermato integralmente le sue pretese aderendo alla proposta conciliativa formulata nella stessa udienza, mentre la parte convenuta si riservava il diritto di aderire o meno entro 10 giorni. Successivamente (cfr. lettere 22 gennaio 1998 e 23 febbraio 1998) il locatore comunicava, sulla base di una nuova perizia di parte, che la formazione di muffa nell'appartamento non era da imputare ai rigurgiti di acqua dagli apparecchi sanitari e che pertanto le proposte formulate in sede di udienza non potevano essere accettate.

- A sostegno delle sue pretese l'istante ha sinora depositato presso questo Ufficio fr. 4'671.80.

In diritto:

- La nozione di difetto comprende “ tout ce qui exclut, entrave ou restreint l'usage de la chose louée “ (cfr. J. Guinand/P. Wessner, les obligations du bailleur. Les défauts, la renovation et modification de la chose louée, FjS no 358, pag. 6; mise au point ler mars 1991, pag. 14; Pascal Terrapon, 8ème Séminaire sur le droit du bail, Université Neuchâtel, 1994, pag. 3).

- La legge non esige più, affinché venga concessa la riduzione del canone d'affitto, che la limitazione dell'uso del bene locato raggiunga una certa intensità: “ il suffit qu'il restreigne l'usage de la chose sans l'exclure ni l'entraver considérablement “. In altri termini è possibile chiedere una riduzione della pigione anche quando i difetti diminuiscono l'idoneità all'uso del bene locato, pur non escludendola né pregiudicandola notevolmente (in questo senso David Lachat, Le nouveau droit du bail, Losanna 1997, pag. 147, Pascal Terrapon, op. cit. pag. 4, Commentaire du droit de bail, op. cit., pag. 232).

- Nella fattispecie in esame il presente Ufficio di conciliazione ritiene che i difetti indicanti e documentari dall'istante, in particolare le macchie di umidità, presenza di muffa e rigurgiti dalle tubazioni, la cui esistenza non è mai stata contestata dalla controparte la quale ha invece sempre contestato l'origine degli stessi, costituiscono un impedimento di media importanza all'utilizzo del bene locato che provoca nel contempo spiacevoli disagi all'inquilino.

- In merito alla presenza di umidità nell'appartamento, anche la controperizia afferma che "la stessa è chiaramente legata alla fisica della costruzione" ed è quindi indipendente dalla volontà del conduttore. Per quanto attiene invece alla formazione di muffa, la stessa conduttrice ha ammesso che le finestre dei locali orientati a Ovest (su Via T.) vengono raramente aperte in considerazione dell'evento traffico veicolare. Da ultimo i problemi dei rigurgiti sugli apparecchi sanitari devono ancora essere risolti in quanto difetta un intervento puntuale sulle opere di sanitario (cfr. controperizia, pag. 2 no. 2.3).

- Viste le argomentazioni di cui sopra, il presente Ufficio di conciliazione ritiene equo fissare una riduzione del canone di locazione ex art. 259d CO pari al 10% e questo sino all'eliminazione definitiva del difetto, essendo di fatto parzialmente diminuita l'idoneità all'uso del bene locato.

- Resta da stabilire a partire da quando l'istante ha diritto alla riduzione in questione. Secondo costante dottrina e giurisprudenza, una volta accertata l'esistenza dei difetti a' sensi degli art. 259 e segg. CO, il conduttore ha la facoltà di chiedere una riduzione proporzionale delle pigioni ex art. 259d CO a partire dal momento in cui il locatore ne è stato debitamente avvertito e sino all'eliminazione degli stessi (si vede David Lachat/Jacques Micheli, Le nouveau droit du bail, Losanna 1992, pag. 118 e segg.). A tale scopo il conduttore fisserà un congruo termine al locatore per l'eliminazione dei difetti in questione.

- La riduzione dei canoni di locazione potrà dunque essere pretesa unicamente a far tempo “ dal momento della scadenza del termine attribuito al locatore per rimediarvi e sino all'eliminazione dei difetti “ (cfr. Gianmaria Mosca, Il nuovo diritto di locazione, Lugano 1991, pag. 51). Nel caso in esame una tale messa in mora da parte del conduttore è avvenuta unicamente il 26 agosto 1997, diffida nella quale l'istante invitava il locatore ad eliminare i difetti entro il 30 settembre 1997. E' dunque solo a partire dal mese di ottobre 1997 che può venir concesso una riduzione della pigione.