GDL 5/14: RINUNCIA TACITA ALLA PRETESA DI ELIMINAZIONE DEI DIFETTI
Ufficio di conciliazione di Massagno in re N./G. SA del 27 aprile 1999

14. Art. 259b CO

RINUNCIA TACITA ALLA PRETESA DI ELIMINAZIONE DEI DIFETTI

Il comportamento di una conduttrice, la quale non ha permesso al locatore di visionare i difetti lamentati dopo una tolleranza di oltre un anno, valutato nell'ottica del principio della buona fede, va interpretato quale tacita rinuncia alla pretesa di eliminazione degli stessi.

Ufficio di conciliazione di Massagno in re N./G. SA del 27 aprile 1999

Estratto dai considerandi:

1. La signora N. conduce in locazione dal 1.10.1997 un appartamento di tre locali nello stabile in R. a Massagno.

Il contratto è stato stipulato per una durata indeterminata, disdicibile alle scadenze del 30.9, e per la prima volta il 30.9.1999, con un preavviso di tre mesi. La pigione è stata fissata in fr. 1'090.-- mensili oltre spese.

2. Con scritto 7.1.1999 (doc. B) la conduttrice ha segnalato alla locatrice una lista di difetti all'ente locato, chiedendone l'eliminazione entro un termine di 15 giorni. Ella ha chiesto anche una riduzione del canone di locazione del 20% a partire retroattivamente dall'inizio della locazione, in quanto i difetti sarebbero stati noti già da allora all'amministrazione.

Non avendo ricevuto seguito dalla locatrice, la conduttrice ha depositato la pigione in data 10.2.1999 a partire dal mese di febbraio 1999 presso questo Ufficio, che ne ha data notifica alla locatrice.

3. Con istanza 18.2.1999 la conduttrice ha ribadito la propria richiesta di eliminazione dei difetti segnalati. In particolare ha chiesto:

. la sostituzione o la sistemazione di tutte le finestre e della porta finestra in quanto rovinate e non più ermetiche;

. la sostituzione del linoleum della cucina usurato;

. il tinteggio di tutti i radiatori.

La conduttrice ha affermato che tali difetti erano già presenti alla consegna dell'appartamento e che l'amministrazione si era impegnata ad eliminarli. Ha pertanto chiesto la riduzione della pigione del 20% a partire dal mese di novembre del 1997 e fino all'eliminazione dei difetti.

4. Le parti sono state convocate all'udienza di conciliazione l'11.3.1999.

La conduttrice ha confermato le proprie richieste.

La locatrice ha annunciato di essere già in possesso di un preventivo per la sistemazione dei serramenti e di poter deliberare i lavori entro pochi giorni. Ha invece contestato gli altri difetti sostenendo che l'appartamento era stato accettato nello stato di fatto in cui si trovava.

La locatrice si è però dichiarata disposta ad esperire un sopralluogo per constatare lo stato del linoleum e dei radiatori. La data per il sopralluogo fra le parti è stata fissata per il giorno 18.3.1999.

Infine la locatrice si è opposta ad una riduzione di pigione.

Le parti si sono accordate di mantenere depositate le pigioni dei mesi di febbraio e di marzo, mentre le susseguenti sarebbero state versate direttamente alla locatrice.

5. Con scritto 18.3.1999 la locatrice ha comunicato a questo Ufficio di essersi recata con il falegname incaricato dei lavori presso la conduttrice, ma di non aver potuto esperire il sopralluogo previsto, perché la conduttrice non ha dato segni di risposta alle chiamate.

I tentativi di questo Ufficio di discutere con la conduttrice sono stati infruttuosi.

6. Quando durante il rapporto di locazione sopraggiungono difetti che non sono imputabili al conduttore o che non sono a suo carico, questi può chiedere l'intervento del locatore ai sensi dell'art. 259a CO. Se il difetto pregiudica o diminuisce l'idoneità della cosa all'uso cui è destinata, il conduttore può pretendere una riduzione proporzionale della pigione, a partire dal momento di cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto e fino alla sua eliminazione.

L'onore della prova per i difetti denunciati incombe al conduttore.

Se fra le parti non è possibile un'intesa l'Ufficio di conciliazione decide sulle pretese delle parti e sulla destinazione delle pigioni depositate (art. 259i CO).

7. Nel presente caso i problemi ai serramenti possono costituire dei difetti ai sensi della legge, che danno di conseguenza la facoltà al conduttore di avvalersi delle norme di cui agli artt. 259a ss. CO.

Per quanto riguarda invece lo stato del linoleum e dei radiatori, la conduttrice non ha permesso alla locatrice alcun accertamento. La dichiarazione del 18.2.1999 della signora Z., che riferisce di due colloqui avvenuti nel settembre del 1997, non permette di giungere ad alcuna conclusione di fatto. Essa è comunque contestata dalla locatrice ed è confutata dal fatto che la conduttrice ha in realtà tollerato l'affermato difetto per oltre un anno senza pretendere nulla.

8. Va precisato che le parti hanno il dovere di comportarsi secondo le regole della buona fede e devono quindi evitare atteggiamenti che causano inconvenienti o ritardi inutili all'adempimento dei compiti della controparte contrattuale.

In questo senso l'Ufficio non ritiene che il comportamento della conduttrice meriti tutela. Ella ha di fatto impedito alla locatrice di effettuare il sopralluogo concordato. Dapprima rendendosi irreperibile il giorno previsto, poi rifiutando qualsiasi proposta alternativa.

Questo Ufficio interpreta tale atteggiamento come una rinuncia della conduttrice a fare eseguire la riparazione dei difetti segnalati o a procedere alla loro constatazione.

9. Questo Ufficio ritiene pertanto che, mancando l'interesse della conduttrice all'eliminazione del difetto segnalato, le pigioni depositate debbano venire senz'altro svincolate in favore della locatrice.